文/好地网 徐路加
明天,临安区将出让一宗宅地。地块位于玲珑单元,起始楼面价5000元/㎡,若配建幼儿园成本按4000元/㎡计算,对应实际起始楼面价5259元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于18300元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于27450元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。
地块指标
地块航拍图(来源:好地大数据)
从18300元/㎡的限价来看,本地块留足了较大的利润空间,但地块预计仍将以低溢价率,或底价成交。
可以从以下几个方面来说明:
①地块所在单元内近年来无宅地出让,也无新房项目销售,缺乏合适的对标项目。
距离地块最近的为锦南板块,可以作为对比,但从目前现状来看,玲珑地块的现状是远差于锦南板块在售项目的。
地块周边最近的在售项目为锦南板块的越秀悦映城(距离本地块4.3Km),去年12月首开后去化仅25%,成交均价16101元/㎡。
考虑到玲珑地块现状差于越秀悦映城项目,本项目未来高层毛坯销售价格将低于16101元/㎡,但若设置洋房、排屋等高价位段产品可提升整体销售均价,但要达到限价18300元/㎡难度较大,达到越秀悦映城项目成交均价也难度较大。
同时,锦南板块的库存已达总库存达到85.8万㎡,去化周期超过60个月,对本地块未来销售也将带来较大压力。
②地块容积率1.8,同时设定的最高毛坯单价达到27450元/㎡,若想实现较高利润,可通过产品创新,如设置排屋类产品实现溢价。
但参考锦南板块来看,2019年板块仅去化排屋47套,去化速度较为缓慢,因此地块需留足预期利润率,以时间换空间。
③地块实际起始楼面价5269元/㎡,价位并不低。锦南板块去年出让的5宗涉宅地,住宅部分实际成交楼面价6955元/㎡。从地块属性上来看,优于本次地块,两者起价差距在1700元左右,倒推至房价,每平米应该起码低2000元以上。
去化慢的区块,房企一般出价谨慎,留足利润空间。若未来项目平均销售价格按照越秀悦映城项目成交均价低2000元计算,若底价成交,预计销售利润率为19.8%。
综合以上因素,好地研究院认为,地块预计将以低溢价率,或底价成交。
地块位置图(来源:好地大数据)
附:地块指标与测算分析
1.地块指标
临政储出[2020]5号玲珑单元宅地,分为2个区域,其中:
C-R21-10地块为城镇住宅用地,出让面积51524㎡,容积率1.8,建筑面积92743.2㎡。
C-R22-03地块为教育用地,建设内容为12班幼儿园,用地面积6014㎡,容积率不大于1,由受让人单位同步设计、同步实施,并在建成后无偿移交给教育局。
地块起价46372万元,起始楼面价5000元/㎡,上限价格59872万元,上限楼面价6456元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于18300元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于27450元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。
2.周边房价
越秀悦映城项目,设置有高层和排屋产品,去年12月17日首开,高层毛坯售价17579元/㎡。无需摇号,首开208套房源,截止目前仅签约销售52套,去化率25%;成交的多为低单价房源,成交均价16101元/㎡。
另外,越秀项目东侧的碧桂园·玖晟府(距离本次出让地块4.8Km),高层毛坯成交均价16210元/㎡,无需摇号。该项目2018年7月30日首开已开,目前已去化近70%。
从整个锦南板块来说,商品住宅供大于求,2019全年住宅销售面积13.2万㎡,目前可售库存12.5万㎡,总库存85.8万㎡。
2019年锦南板块,高层毛坯成交均价16062元/㎡;联排毛坯成交均价23732元/㎡,但整个板块一年仅成交了47套。
二手房方面,锦南板块中,处于玲珑街道的玲珑花园(2007年建造)洋房挂牌单价13578元/㎡;玲珑天城排屋(2016年建造)毛坯挂牌价15951元/㎡
3.周边地价
距离本地块4.3公里处,2019年6月24日,越秀竞得锦南板块天目医药港地块(在售案名越秀悦映城),楼面价7945元/㎡。
锦南板块2019年共出让了5宗涉宅地,可售住宅实际楼面价6803-8183元/㎡。
4.测算
若底价成交,实际楼面价5259元/㎡,销售价格以越秀悦映城项目均价的9折计算(14491元/㎡),预期销售利润率22.0%。
注:成本房价=土地成本*(1+0.03)+装修成本(装修标准一半)+建安成本(4000)+税费(土增税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计9.5%)+营销及管理费(3.5%)+财务成本(按照建安x1.5年x0.08)
车位利润=(成本*10.5-10万元)/110