文/好地网 徐路加

明天，临安区将出让一宗宅地。地块位于玲珑单元，起始楼面价5000元/㎡，若配建幼儿园成本按4000元/㎡计算，对应实际起始楼面价5259元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于18300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于27450元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

从18300元/㎡的限价来看，本地块留足了较大的利润空间，但地块预计仍将以低溢价率，或底价成交。

可以从以下几个方面来说明：

①地块所在单元内近年来无宅地出让，也无新房项目销售，缺乏合适的对标项目。

距离地块最近的为锦南板块，可以作为对比，但从目前现状来看，玲珑地块的现状是远差于锦南板块在售项目的。

地块周边最近的在售项目为锦南板块的越秀悦映城（距离本地块4.3Km），去年12月首开后去化仅25%，成交均价16101元/㎡。

考虑到玲珑地块现状差于越秀悦映城项目，本项目未来高层毛坯销售价格将低于16101元/㎡，但若设置洋房、排屋等高价位段产品可提升整体销售均价，但要达到限价18300元/㎡难度较大，达到越秀悦映城项目成交均价也难度较大。

同时，锦南板块的库存已达总库存达到85.8万㎡，去化周期超过60个月，对本地块未来销售也将带来较大压力。

②地块容积率1.8，同时设定的最高毛坯单价达到27450元/㎡，若想实现较高利润，可通过产品创新，如设置排屋类产品实现溢价。

但参考锦南板块来看，2019年板块仅去化排屋47套，去化速度较为缓慢，因此地块需留足预期利润率，以时间换空间。

③地块实际起始楼面价5269元/㎡，价位并不低。锦南板块去年出让的5宗涉宅地，住宅部分实际成交楼面价6955元/㎡。从地块属性上来看，优于本次地块，两者起价差距在1700元左右，倒推至房价，每平米应该起码低2000元以上。

去化慢的区块，房企一般出价谨慎，留足利润空间。若未来项目平均销售价格按照越秀悦映城项目成交均价低2000元计算，若底价成交，预计销售利润率为19.8%。

综合以上因素，好地研究院认为，地块预计将以低溢价率，或底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

附：地块指标与测算分析

1.地块指标

临政储出[2020]5号玲珑单元宅地，分为2个区域，其中：

C-R21-10地块为城镇住宅用地，出让面积51524㎡，容积率1.8，建筑面积92743.2㎡。

C-R22-03地块为教育用地，建设内容为12班幼儿园，用地面积6014㎡，容积率不大于1，由受让人单位同步设计、同步实施，并在建成后无偿移交给教育局。

地块起价46372万元，起始楼面价5000元/㎡，上限价格59872万元，上限楼面价6456元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于18300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于27450元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

2.周边房价

越秀悦映城项目，设置有高层和排屋产品，去年12月17日首开，高层毛坯售价17579元/㎡。无需摇号，首开208套房源，截止目前仅签约销售52套，去化率25%；成交的多为低单价房源，成交均价16101元/㎡。

另外，越秀项目东侧的碧桂园·玖晟府（距离本次出让地块4.8Km），高层毛坯成交均价16210元/㎡，无需摇号。该项目2018年7月30日首开已开，目前已去化近70%。

从整个锦南板块来说，商品住宅供大于求，2019全年住宅销售面积13.2万㎡，目前可售库存12.5万㎡，总库存85.8万㎡。

2019年锦南板块，高层毛坯成交均价16062元/㎡；联排毛坯成交均价23732元/㎡，但整个板块一年仅成交了47套。

二手房方面，锦南板块中，处于玲珑街道的玲珑花园（2007年建造）洋房挂牌单价13578元/㎡；玲珑天城排屋（2016年建造）毛坯挂牌价15951元/㎡

3.周边地价

距离本地块4.3公里处，2019年6月24日，越秀竞得锦南板块天目医药港地块（在售案名越秀悦映城），楼面价7945元/㎡。

锦南板块2019年共出让了5宗涉宅地，可售住宅实际楼面价6803-8183元/㎡。

4.测算

若底价成交，实际楼面价5259元/㎡，销售价格以越秀悦映城项目均价的9折计算（14491元/㎡），预期销售利润率22.0%。

注：成本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（装修标准一半）+建安成本（4000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110