文/好地网 徐路加

明天（3月10日），余杭区将继续出让1宗涉宅地。地块位于塘栖镇，出让面积131392㎡，容积率1.4，总建筑面积183948.8㎡，其中商业计容建筑面积不小于25%（计45987.2㎡）。 

地块起始楼面价6480元/㎡，新房最高销售均价为2.31万元/㎡。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

在塘栖板块，目前高层在售均价约20500元/㎡，本地块限价23100元/㎡，能以这个房价销售吗？由于商业部分需要自持，我们来看一下具体指标——  

一、地块核心指标解读：23100元/㎡这个创新高的均价能卖的出去吗？

①地块容积率1.1-1.4，建筑高度≤24米，住宅建筑层数不得超过7层。即，住宅不能做高层类产品。

新房最高销售均价为23100元/㎡，新房最高销售单价为25110元/㎡。

需要注意的是，25110元/㎡的最高单价，明显低于周边在售联排毛坯价格（33000-35000元/㎡），但是本项目大概率将不会设置联排产品。

因此，根据本地块限高及限价要求，未来产品预计规划为洋房或洋房+叠墅。

若洋房以23100元/㎡的均价，考虑到产品差异，属于合理上浮。

与目前板块内在售项目对比，该均价较随塘项目多层（8层）精装成交均价22500元/㎡，上涨600元/㎡；较招商·雍澜府项目高层精装成交价20500元/㎡，上涨2600元/㎡，上浮幅度为13%，低于市场普遍为多层与高层价格1.2的比例，即20%的上浮幅度。

但周边在售项目普遍去化速度较慢，本项目以洋房销售预计难以快速去化。

若在产品结构上想些办法，设置洋房+叠排类产品，将高价格区作为叠排产品，适当拉低洋房价格，预计可提升去化速度，实现整盘以23100元/㎡的销售速度可能有所提高。

②商业计容建筑面积不小于25%（计45987.2㎡），须设置不少于3万平方米的集中商业和不少于1万平方米的酒店各一处，集中商业部分和酒店部分须100%自持。

根据监管协议，对于集中商业部分，要求引入需已运营30个及以上，营运总面积不少于100万平方米集中商业运营的企业；对于酒店要求为四星级标准的健康功能酒店，运营方需拥有3家及以上五星级酒店资产，并自行运营15家及以上酒店经营，以及3家及以上已开业的健康功能酒店经验。

若商业计容面积以25%计算，最大可售商业部分建筑面积为5987.2㎡，约占本地块总建筑面积的3.25%，体量较小。

二、分析：利润的测算与去化速度的疑虑

若将自持的3万方综合体和1万方酒店的地价作为零计算。

另外，由于可售商业部分建面仅5987.2㎡（占总建面3.25%），统一在住宅内测算(合计可售面积143948.8㎡），不单独计算地价。

自持部分，若建安成本按4500元/㎡，装修成本按4500元/㎡计算，即需要自持的酒店和集中商业部分建筑成本为36000万元。

1）若以底价成交，可售部分实际楼面价8281元/㎡，若以限价销售，加上精装成本但已经扣除了车位利润之后，成本为17436元/㎡，可售部分总利润达到81538万元。扣除自持商业部分建筑成本36000万元，总体可盈利45538万元。

2）若以上限地价成交，可售部分实际楼面价10712元/㎡，若以限价销售，加上精装成本但已经扣除了车位利润之后，成本为19940元/㎡，可售部分总利润为45488万元。扣除自持商业部分建筑成本36000万元，仍可盈利9488万元。

且就算达到上限，实际价格10712元/㎡，还是低于合景泰富地块（实际楼面价11338元/㎡）和招商地块（实际楼面价11034元/㎡）。

3）若住宅部分以今年市区成交的宅地的平均销售利润率3.9%计算，对应可售部分实际楼面价12963元/㎡，对应名义楼面价10144元/㎡，此时溢价率为56.54%，超过上限值。

从2）、3）的测算角度看，即使拍至封顶，仍能实现资金平衡。

即，以封顶价格拿地（总价154199万元，楼面价8383元/㎡），以限价销售，预计将取得净收益9488万元，同时净得一个3万方综合体和1万方酒店。商业部分后期通过合理运营，长期获得收益。

不过，以上的预测，是基于限价23100元/㎡能够快速去化作为前提的，由于塘栖本地购房需求并不大，购买力来自镇外的比较多。目前在售的楼盘销售速度较慢，现在这个项目一下子诞生1000多套均价23100元/㎡，总价在250万以上的房源，面对创新高的均价，消费者是否愿意踊跃买单？毕竟，目前，塘栖板块库存仅仅9.03万方，相当于总库存一下子暴涨153%。

去化速度较慢将影响项目的利润率，这可能是参拍房企比较担忧的。

三、谁将出手？

本宗地块可建面积18.39万方，住宅部分建筑面积达13.80万方，体量较大，有利于板块内房企深耕，对于在杭州存量不多的房企也是较好的标的。

板块内，2018年以来已有3家房企进驻，分别为招商、合景泰富和弘阳。考虑到商业部分的要求，预计招商和合景泰富将会出手。

四、成交结果预测

据好地网获悉，报名参拍的房企并不多，届时竞争未必十分激烈。

基于此，好地研究院认为，按照限价计算，本地块大概率将拍至自持阶段；

但如果参拍房企担心板块库存暴增，担忧去化速度问题，为去化快而选择低于限价23100元/㎡进行预售，那么，最后地块的成交溢价率不高，可能性也是存在的。

周边成交地块及在售项目（数据来源：好地大数据）

附：地块指标及测算方式

1.地块指标

地块东至圆满河、南至河流、西至崇超路、北至张家墩路。

出让面积131392㎡（商业用地面积不少于25000㎡），容积率1.4，总建筑面积183948.8㎡。

其中商业计容建筑面积不小于25%（计45987.2㎡），须设置不少于3万平方米的集中商业和不少于1万平方米的酒店各一处，集中商业部分和酒店部分须100%自持。

地块起价119199万元，起始楼面价6480元/㎡，上限价格154199万元，上限楼面价8383元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于20100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于22110元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

2.周边地价

周边出让时间最近的为2019年3月39日合景泰富竞得的塘栖小城市核心区商住地块一（案名合景·观棠明月府），成交楼面价10484元/㎡，溢价率49.77%+自持2%。

距离最近的为南侧500米的塘栖镇富特带钢地块（案名随塘），2018年4月28日由弘阳竞得，成交楼面价13308元/㎡，溢价率33%。

本地块东侧1公里2019年出让一宗商地，由余杭运河综合保护开发建设有限公司竞得，成交楼面价4910元/平方米，溢价率29.2%。地块出让面积7210平方米，容积率1.5，建筑面积10815㎡，地块要求全部自持，其中设置菜市场6000㎡（55.47%）。

3、周边房价

地块南侧500米随塘项目，多层住宅（8层），精装成交均价22500元/㎡，2019年3月26日首开以来，累计供应360套，去化209套，去化率58.06%，近期均无需摇号；联排毛坯成交均价33000元/㎡，累计供应142套，成交66套，去化率46.48%。

地块南侧1公里招商·雍澜府项目，2019年5月27日首开以来，高层精装成交价约20500元/㎡，均无需摇号，截止目前累计去化率53.05%。地块楼面价11034元/㎡，高层以4000元/㎡建安成本计算，该项目利润率5.5%。

地块东南侧1公里合景·观棠明月府项目，规划有高层和联排产品，目前仅开售少量联排，毛坯成交均价35000元/㎡。

库存方面，目前板块总库存9.03万方（即在售3个项目），目前销售来看，存在一定的折扣现象。

二手房方面，板块内次新房春风江南府小区，最近高层毛坯成交价17707元/㎡。

4.测算方式

成本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安*1.5年*0.08）

车位利润=（周边售价17万元-10万元）/110