文/好地网 徐路加

明天（3月6日），杭州余杭区将出让1宗宅地和3宗商地。

宅地位于良渚新城，起始楼面价16500元/㎡，新房最高销售均价为3.05万元/㎡；

商地1宗位于未来科技城，2宗位于临平新城核心区，总建筑面积81370㎡，总起价4亿元。

出让地块指标

地块位置分布图（来源：好地大数据）

良渚地块处于城北副中心核心位置，距离双地铁交叉站点杭行路站和华润万象城约500米。该宗地块为限房价后板块出让的首宗纯宅地。

看点一：高出1500元/㎡，能快速去化吗？

本地块设定的限价是板块内目前限定的最高房价（3.05万元/㎡），比世茂·璀璨澜庭高层精装售价高出1500元/㎡，高出了5.17%。

这个价格卖得动吗？我们先来看良渚板块的情况：

1.在售项目

板块内目前在售项目有两个，分别是城北万象城幸福里（高层精装售价2.65万元/㎡，中签率2.59%）和世茂·璀璨澜庭（高层精装售价2.9万元/㎡，中签率7.3%）。

幸福里地处地铁四号线和十号线换乘站杭行路站，又是商住综合体项目，自带华润商业品牌万象城，优势明显；

璀璨澜庭位于板块东南角，靠近运河新城，同样位于地铁站傍（四号线储运路站）。

从地块区位来看，本项目略差于城北万象城幸福里，与璀璨澜庭对比差距不大。

考虑到幸福里以及璀璨澜庭中签率均不足10%，且周边二手房高层成交价格在3.0万元/㎡以上，未来新房若按照精装3.05万元/㎡销售，较快去化的可能性较大。

2.最近成交地块

板块内2019年以来成交了3宗地块，出让时间最近的是杭州地铁、星创和宝龙联合体竞得的商住地，成交楼面价7400元/㎡，因商业占比较大且涉及地铁建设要求，可参照性不强。

距离本地块最近的是融信2019年3月20日竞得的杭行路东、桥良路北宅地（案名融信大发弘阳沁澜，与本地块仅1路之隔），楼面价21211元/㎡，溢价率36.85%；

另外，德信在2019年2月27日竞得的储运路东宅地（案名德信大家运河云庄，紧邻世茂·璀璨澜庭），楼面价20327元/㎡，溢价率30.55%。

若参考融信拿地地价（21211元/㎡）计算，倒推良渚宅地预计成交楼面价19950元/㎡，此时溢价率20.91%。按3.05万元/㎡销售，成本为30600元/㎡，处于略亏损状态。

周边成交地块、新房位置情况（来源：好地大数据）

看点二：从利润率角度看，溢价率多少？

1.板块项目利润率

由于目前在售的幸福里和限房价的宝龙星创地铁集团项目商业占比高，住宅地价计算复杂，考虑德信地块的销售利润率。

德信地块拿地楼面价为20327元/㎡，如果按照高层精装售价2.9万元/㎡计算，成本为29388元/㎡（精装含车位利润），项目整体略亏损。

不过，当时还未提出限房价政策，在市场较热的情况下，房企普遍是加预期拿地，或是导致项目最终亏损的原因。

2.平均成交利润率

考虑到今日新塘地块的特殊性，剔除后，今年以来杭州十区成交的11宗纯宅地平均预期销售利润率仅3.9%（小于5%），最低的一宗是新希望东湖地块，为-0.38%（有亏损风险）。

若项目零利润时，溢价率为20.35%。可以把这个数字作为溢价率极限。若按照今年平均3.9%的预期利润率倒推，地块成交溢价率大约为13.7%。

可以认为，当溢价率高于13.7%时，说明目前土地市场热度高于今年春节前水平。反之，则热度有所减弱。

附：良渚新城地块基本指标和测算方式

1、地块指标：

余政储出〔2020〕4号良渚新城杭行路东、桥良路南地块，东至彩虹河、南至郁宅路、西至杭行路、北至桥良路。

地块出让面积59375㎡，容积率2.3，建筑面积136562.5㎡，其中配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

地块起价225329万元，起始楼面价16500元/㎡，上限价格292329万元，上限楼面价21406元/㎡。

若公租房成本依然按照4000元/㎡计算，则起价对应实际地价为17579元/㎡，上限价格对应实际地价为22743元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29700元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

地块航拍图（来源：好地大数据）

2、周边房价：

周边在售项目有城北万象城幸福里，最近一次开盘时间是在12月6日，高层精装售价2.65万元/㎡，登记人数16669，摇号中签率2.59%。值得注意的是，该楼盘已经住宅房源开盘了3次，均超过万人报名，中签利率也不超过3%；

还有一个是相距1.4公里的世茂·璀璨澜庭12月27日开盘高层精装售价2.9万元/㎡，中签率7.3%。

另外，同样由世茂竞得打造的璀璨澜宸项目，于2019年12月17日首开，所有房源一次性推出，中签率6.87%，目前已售罄。

二手房方面，项目东侧万家之星成交价3.48万元/㎡，海德公园成交价2.87-3.46万元/㎡。

3、周边地价：

地块周边，2019年以来成交2宗宅地，分别是融信3月20日竞得的杭行路东、桥良路北宅地（案名融信大发弘阳沁澜），楼面价21211元/㎡，溢价率36.85%；

以及德信在2月27日竞得的储运路东宅地（案名德信大家运河云庄），楼面价20327元/㎡，溢价率30.55%。2个项目目前均未开盘。

4、测算：

①零利润情况下的极限溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯27000+装修3500元）倒推，地块实际地价为21114元/㎡，对应名义地价19858元/㎡，此时溢价率为20.35%。

②3.9%作为销售利润时的溢价率——对应实际地价为19959元/㎡，名义地价为18761元/㎡，此时溢价率为13.7%。

③10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为18153元/㎡，名义地价为17045元/㎡，此时溢价率为3.3%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110