文/好地网  徐路加

今天，萧山新塘单元1宗宅地成功出让。

经过45轮竞价，旭辉以上限价格213725万元竞得萧山城区新塘单元D-83-1、D-83-2地块，成交楼面价12975元/㎡，溢价率29.75%，自持面积比例3%。

土拍结果符合本网预期。这是2020年以来，杭州市区成交的第四宗竞配自持地块，也是萧山区的首宗。

地块成交情况

地块位置图

1、市场仍显理性

虽然本宗地块拍至自持，好地研究认为市场仍显理性。可以从两个方面来分析：

1）虽封顶自持，但预期利润可观

若按照4000元/㎡计算配建幼儿园和公租房后，自持部分按6折计算，可售住宅部分实际地价为14193元/㎡。按照新房上限售价2.56万元/㎡（含3000元装修），成本为22396元/㎡（精装含车位利润），预期销售利润率12.5%，该利润率已远高于今年杭州宅地的平均溢价率（3.9%）。

以上限售价销售，可售住宅部分利润3204元/㎡，总计4.86亿，利润十分可观。

即使以上限价格销售去化存疑，以成本价22396元/㎡销售，这个价格在萧山城区周边具有极强竞争力，因此项目风险较小。

项目西侧的在售项目国宸府（由旭辉拿地，合作开发），尚有20.7万方库存，旭辉在有项目可售情况下，本项目可能不急于销售，后期有望实现预期利润。另外，寻求合作开发也有助于降低资金沉淀。

2）限价下房企对自持敏感，自持3%体现理性

本宗地众多房企争抢必封顶，如不自持就无法取得土地，但自持比例太高就需要大量沉淀资金，自持多少可以体现房企取得本宗地的决心。目前自持3%是一个可接受的范围，也体现房企的理性。

好地研究院认为，市场热度仍需观察后续的土地出让情况。

2、旭辉持续布局杭州刚需区域

自杭州实施限房价以来，旭辉共竞得3宗宅地，分别位于临安青山湖科技城、萧山浦阳镇及新塘板块，合计拿地金额29.12亿元，总建筑面积38.35万方。

距本地块最近的新房在售项目即为旭辉的国宸府项目（2018年拿地），新房售价25600元/㎡。

旭辉竞得限房价地块分布图

总体来看，旭辉具有以下特点：

1）布局于刚需板块，新房限价均低于杭州市区均价；

2）拿地较为坚决，3宗限价地块均拍至封顶，新塘地块和青山湖地块拍至自持；

3）限价高于目前区域在售水平，具备较高的“名义利润率”。

好地研究院认为，在限价时代，旭辉持续布局于杭州刚需区域，在处于发展中的非热门板块中，精心寻找有较大安全边际的项目。

一方面，随着城市骨架拉伸，杭州的刚需价格区域正不断压缩；另一方面，人口持续流入，具备持续的购买力。在刚需区域拥有较大存货的旭辉，享受城市发展的红利。

2017年以来旭辉杭州拿地统计