文/好地网 徐路加

继昨天新塘地块后，今日杭州市区继续成交1宗宅地。

经过52轮竞价，万科竞得良渚新城杭行路东、桥良路南地块，成交总价277329万元，成交楼面价20308元/平方米，溢价率23.08%。

若公租房以4000元/㎡成本计算，则对应实际楼面价为21587元/㎡，按照好地研究院的测算，若按照商品住宅上限30500元/㎡（含3500装修）销售，成本为30987元/㎡，预期销售利润率-1.6%，或将面临亏损。

今天的结果超乎预期的高，市场参与认识疑惑的是：素来谨慎的万科，为何如此高价高成本拿地？难道有实现利润的新途径？

地块成交指标

周边成交地块、新房位置情况（来源：好地大数据）

一、疫情影响中的特殊时期，房企拿地饥渴症更重了

首先我们来回答昨天留下的问题，市场更热了吗？

考虑到前一日新塘地块的特殊性，我们认为市场尚算理性，但今天的良渚地块来看，结果较春节前热度上升。

有3个数据来说明：

①实际地价21587元/㎡，创板块新高。该价格较之前的板块最高楼面价21211元/㎡（北侧融信地块，2019年3月20日拿地），上涨376元/㎡。考虑到2019年上半年杭州市场普遍存在加预期拿地现象，此次在明确限价下，地价仍继续创新高。

②预期-1.6%利润率，为限价以来宅地最低利润率。考虑到各家房企实际测算成本不一致，该数据只能作为参考，以好地研究院统一测算标准来看，该宗地可能面临亏损。

③超3家房企参与最后角逐。以零利润率作为极限值，对应溢价率20.35%，此后仍有6轮报价，据悉，超过3家房企参与了最后角逐。

好地研究院认为，市场转热表征较为明显，但该宗地块的热拍也具有一定必然性。

从时间节点来看，受疫情影响，土地市场暂停供应一个月以上，开发商拿地饥渴症更为严重，而且比较往年3月、4月，本也是土拍的黄金时间，因为土地“断供”一个月，土拍热度提前到来。

加上基于该宗地块的属性与售价，具备了快销的基础，所以此地块成为首先热度爆表的理想标的。

二、万科拿地的三个动机

据本网获悉，本次共有10余家大牌房企参与并积极报价。

从出价记录来看，竞争对手拿地积极性也很高，万科最终杀出，如此低的利润率，万科内部投资考核未必通得过，但为何要拿呢？其拿地的逻辑可能有以下几点：

第一、另类考量。

此次出面拿地的并非万科独家，而是一个项目公司——杭州名城博园置业有限公司，万科占股比例为54.6%，据了解，此次项目开发的大部分资金由公司另一股东出资，万科操盘。

名城博园置业在良渚新城的另一个项目为恒大名城博园，距离本地块仅仅2公里，未来将通过项目公司在保证品质的基础上，实现盈利。

第二、良渚深耕与补仓的迫切需要。

在良渚新城，万科深耕已久，但最近一次公开市场在良渚拿地早在2016年。目前主力在售项目是万科·大溪谷（良渚绕城外），无其他住宅项目，具有较强的补仓要求。

第三、实现销售目标的压力。

2019年，万科在杭州销售额（操盘）据榜首位置，但今年的压力较大。以目前开发速度来看，本项目有望10月前后开盘，在年底实现大部分销售甚至清盘，预计可实现40多亿的销售额，有助于稳固其榜首的位置。

2015年以来万科在良渚新城拿地分布图（来源：好地大数据）