文/好地研究院 徐路加

今天（3月5日），杭州市区将迎来疫情好转后的首宗宅地出让。

此前已有大江东、临安多宗宅地拍至自持，成交地块的销售利润率越来越低。作为疫情好转后的首宗地块，将如何表现呢？

萧山城区新塘单元D-83-1、D-83-2地块，起始楼面价10000元/㎡，新房销售限价25600元/㎡（含精装3000元/㎡）。该地块原计划于2月24日出让，在2月21日中止，后在2月28日恢复公告，于3月5号出让。

地块指标表

地块现状

本地块作为疫情好转后首宗，起价低，具有一定的特殊性，好地研究院认为：

1、起价低，引来众多房企竞拍

该宗地块起始楼面价10000元/㎡，若以上限楼面价12975元/㎡成交（实际地价14021元/㎡），成本房价为22215元/㎡（精装含车位利润）。

以新房限价（2.56万元/㎡）销售，预计仍将有13%利润率，远高于2020年以来杭州市区宅地平均利润率（3.9%）。

受到疫情影响，正常的土拍程序被打断了，导致2月3日以来，一个多月时间，杭州十区零地块出让。

即将出让的新塘宅地，使开发商被压抑的拿地需求得到了释放的机会。

对于急于进驻杭州或补仓的房企，在本宗地块预期利润率保障下，有强烈的拿地需求。特别是对去年年底前回款量较大、未及时拿地的房企。

据本网获悉，地块吸引超过10家房企报名，不乏在杭州货值见底的房企，对本宗地块有一定饥渴性；也有深耕南部卧城房企，大部分房企可能奔着低起价而来，有碰运气的成分。

2、新塘板块25600元/㎡的限价，能否快速去化存疑

新塘板块位于南部卧城东侧，尚处建设初期，目前城市界面一般，目前不通地铁，配套依托南部卧城。目前无新房在售。

板块内距今最近的地块出让在5号线终点站附近，是2019年9月26日万科竞得的地铁5号线停车场盖下区地块（楼面价14275元/㎡，自持4%）。

本地块设定的25600元/㎡的新房销售价格有虚高之嫌，可以从两个角度做比较：

1）、由于万科地块是地铁上盖物业，应该享受一定的溢价，但是本地块离地铁距离为3.7公里，两者却售价相同。

2）、由于配套等差距，应与南部卧城楼盘存在一定价格差，但是，目前与地块最近的南部卧城板块的国宸府最近一次领出预售证（2019年12月17日）价格为高层精装25600元/㎡，与本宗地块限售价格相同。

3、预计：有可能拍至封顶位置

基于报名众多，拿地需求压抑了一个月，地块起价又低，这三个原因考虑，综合看来，可能有以下结果：

若拍至封顶，名义楼面价12975元/㎡，实际楼面价14021元/㎡。

按此测算，大约保本房价为22215元/㎡（精装含车位利润），这个价格，与设定的25600元/㎡的价格差距为3385元/㎡，销售利润率为13.2%。

由于25600/㎡的价格还处于刚需的门槛内，而目前萧山区刚需的项目并不多，加上新塘板块目前基本没有库存，长期处于新房断供状态，且地块位于03省道与南秀路两大板块发展轴交汇处，未来的客户需求存在一定支撑。

基于此，拍到封顶价格并自持的可能性较大。

周边成交地块、新房位置情况（来源：好地大数据）

附：地块指标与测算分析

1、地块指标：

萧山城区新塘单元D-83-1、D-83-2地块，东至03省道东复线，南至新螺路，西至新吉路，北至南秀路。

出让面积63356㎡，容积率2.6，建筑面积164725㎡，需无偿配建8237平方米的公租房，无偿配建5962平方米的幼儿园，有偿代建6339平方米绿地。

地块起价164725万元，起始楼面价10000元/㎡，上限总价213725万元，上限楼面价12975元/㎡。

若配建公租房、幼儿园成本按4000元/平方米计算，对应起始实际楼面价为10889元/㎡，对应上限实际地价为14021元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22600元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于24860元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。

2、周边房价：

萧山新塘板块内目前处于断供状态，无新房项目在售。距离本地块最近的在售项目为南部卧城板块的国宸府项目，最近一次领出预售证为2019年12月17日，高层精装销售均价25600元/㎡，摇号中签率53.56%。

对比国宸府所在的南部卧城板块，新塘板块尚处于开发前期，目前城市界面较差，相关配套仍欠缺。本项目若以上限价格销售（即与国宸府价格一致），去化存在一定难度。

另外，地块东南侧3公里的学府新天地项目（绍兴杨汛桥），在售新房价格14000-16000元/㎡，存在较大价差。

二手房方面，板块内次新房高云·高庄近6个月平均签约价仅20721元/㎡，最高价为29519元/㎡（87方，高层9/33）。

3、周边地价：

板块内近两年仅成交2宗涉宅地。2019年9月26日，万科竞得的地铁5号线停车场下盖区地块，楼面价14275元/㎡，自持面积比例4%；2019年11月7日，杭州地铁竞得的地铁5号线停车场上盖区地块，楼面价12000元/㎡，溢价率0%。

两宗地块新房精装限售均价与本地块一致，但由于处于地铁口且有商业或竞地单位资质要求，与本案对比性不强。

限房价后，2019年9月23日，聚佳融竞得的蜀山单元H-23-2地块，楼面价14703元/㎡，溢价率9.78%。该地块要求配建6523㎡的公租房，成本按4000元/㎡，实际地价15687元/㎡。地块销售上限均价达29800元/㎡（含装修），高于周边国宸府25600元/㎡的均价。若以国宸府价格销售，仍有4.9%利润率。

聚佳融地块从配建要求、所处位置来看，均具有较高对比性。

4、测算

①以上限溢价率测算——对应实际地价14021元/㎡，以新房限售价格销售，预计利润率13%。

②如果按照聚佳融地块测算——对应实际地价为15687元/㎡，对应名义地价14558元/㎡，对应溢价率45.58%，高于上限溢价率。

注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安*1.5年*0.08）

车位利润=（保本房价*10.5万元-10万元）/110