核心提要：

一、亟待补仓

二、拿地成本降低

三、片区新房售价上涨、去化加快

文/好地研究院 潘志彬

今天，珠海市出让1宗宅地。

宗地坐落：科技创新海岸北围片区兴中路南、新湾五路西侧

地块编号：20009/珠自然资储2020-04

宗地面积：15285.99㎡

容积率：≤3.0

建筑面积 ：≤45857.97㎡

挂牌起始价：69414万元，楼面起价：15137元/㎡

成交价：69414万元，成交楼面价：15137元/㎡

溢价率：0%

竞得人：龙湖&首开联合体

实际楼面价约为15342元/㎡。

注：实际楼面价=（总地价+配建成本）/可售建面，社区配建成本按3500元/㎡计。

挂牌信息：【挂牌】珠海高新区23亩宅地重新挂牌，起价上调2114万元至6.9亿

指标信息表

位置图

地块周边配套、项目分布图（数据来源：好地大数据）

好地研究院分析，龙湖首开拿地有三个原因：

一、亟待补仓

2017年12月29日，龙湖以底价50200万元竞得唐家湾金业北路北、新湾七路东侧地块，后于2018年8月16日补仓，以底价71700万元竞得金业北路南、新湾七路东侧地块。2宗地块相邻，均含有商业（总体量的40%）及人才房（住宅体量的10%），总建面8.1万方，可售住宅体量4.4万方。龙湖拿地后均与首开合作，案名为首开龙湖·天鉅，于2018年10月开盘，目前住宅已售罄，亟待补仓。

龙湖板块内拿地情况（数据来源：好地大数据）

此外，2019年以来，龙湖在大湾区拿地四宗，其中两宗位于广州市，一宗位于惠州市，一宗位于珠海市，总用地面积20.6万方，总建面53万方，总拿地额52.66亿元。而首开除本宗地块，在公开市场无其他宅地获得。

2019年以来龙湖在大湾区拿地情况（数据来源：好地大数据）

二、拿地成本降低

该片区最近一次成交地块为19101/珠自然资储2019-23号地块，在2019年8月21日，由华发以底价86800万元竞得，成交楼面价14602元/㎡。若不考虑复垦费，华发实际楼面价约为16903元/㎡。

本宗地块实际楼面价15342元/㎡，相比华发地块，地价下降1561元/㎡，降幅达到9.2%。

此外，本地块不需要缴纳复垦费，成本降低。

近一年周边成交地块分布（数据来源：好地大数据）

三、片区新房售价上涨、去化加快

近2年，片区内住宅售价普遍上涨。其中，首开龙湖·天鉅2018年10月开盘售价约22000元/㎡（毛坯），2019年平均售价攀升至约24000~25000元/㎡（毛坯）。

此外，相比2018年，2019年住宅项目成交量明显上涨，去化速度加快。

唐家湾板块商品住宅成交走势

注：数据截至2020.2.23