核心提要：

好地网2月25日消息（研究员 孙航海）好地大数据显示，2月杭州十区仅成交3宗宅地，成交量价环比上月，同比去年2月均有大幅下降。

尽管如此，如果将前2月合并起来看，成交量价同比还有上涨，主要是1月份大涨，出让35宗，金额达到了329.4亿元，所以，前两个月加总，杭州十区共成交地块35宗，总建筑面积266.9万方，同比去年增幅9.4%；出让金356.8亿元，同比上涨30.3%；成交楼面均价13368元/㎡，同比上涨19.2%。

好地研究院对2020年前2月的成交地块进行统计分析，结果如下：

一、前2月排行榜

1、房企拿地排名

前2月成交的35宗地块，按房企拿地金额排，前5为分别是：

排首位的是上海中梁，以总价49亿元竞得余杭区未来科技城212号宅地，楼面价22843元/㎡，溢价率14.21%；

第二名是融信，以总价33.4亿元竞得萧政储出(2019)47号市北东单元原F-09宅地，楼面价25116元/㎡，溢价率25.58%；

第三名的是绿城，以总价26.97亿元竞得下城区东新单元XC0604-R21-03宅地，楼面价28275元/㎡，溢价率17.41%；

第四名是合景泰富，竞得笕桥单元1宗商住地，总价20.6亿元，楼面价19742元/㎡，溢价率10.76%；

第五名是花样年，首次在杭州拿地，以总价18.2亿元竞得江干区牛田单元宅地，楼面价27367元/㎡，溢价率18.97%。

2、区域推地量排名

按区域分，主城区土地出让金151.1亿元位居首位；其次是余杭区，出让金为83.8亿元；钱塘新区排第三，出让金65.7亿元。

剩余的几个区域出让金分别为：萧山区35.2亿元，富阳区10.9亿元和临安区10.1亿元。

注：

①统计时间：2020年1月1日-2月24日；

②统计范围：杭州十区成交经营性用地；

③涉及多家房企合作拿地的项目，成交金额在明确得主股权的情况下按实际股权比例计算，不明确时则均分；土地建筑面积以全口径进行计算。

二、特点

1.热度持续上升，纯宅地预期利润率跌破5%，商住地利润稍高

前2月，杭州十区已经成功出让16宗涉宅地，含12宗纯宅地和4宗商业占比较高的商住地。

16宗涉宅地块指标和成交情况

成交涉宅地位置分布

其中，商住地块中商业比例较高的4宗地块分别是：

1月3日，杭州地铁集团&杭州下城城建投资&蓝绿双城竞得的华丰单元商住地，地块商业建筑面积不少于25%，且需自持商业商务部分的50%。若商业地价取10553元/㎡（即2017年11月27日，浙江跨贸小镇竞得的华丰单元XC1003-10地块），住宅部分实际地价为16875元/㎡，按新房最高均价销售，成本为26779元/㎡（精装，含车位利润），住宅部分预期销售利润率为18.85%。

同日，合景泰富竞得笕桥单元商住地，商业建筑面积占比不小于30%。按照商业地块1.6万/㎡的地价推算，本宗地块的住宅部分实际价格为24159元/㎡，本项目的销售利润率约为16%。

1月17日，滨江集团竞得灯塔单元商住地，商业建筑面积占比不小于30%。若商业部分地价取9289元/㎡（2019年9月24日，浙江胜利投资以总价6777万元竞得的杭政储出[2019]56号半山单元C2-03A地块），住宅部分实际地价为18867元/㎡，成本为28832元/㎡（精装含车位利润），销售利润率为12.6%。

同日，坤和&融创&开元联合体竞得下沙中心区单元商住地，商业建筑面积占比不小于35%，以及需建设五星级酒店。若商业部分地价参照起始设定值（5002元/㎡）不变，住宅部分实际地价为25100元/㎡，成本为35658元/㎡（精装含车位利润），利润率为4.9%。

以上四宗地由于需要商业的配比较高，相比较纯宅地项目，周转较慢，而且需要商业运作开发能力较强的房企来运作。

据好地研究院测算，这四宗商住地预期的平均利润率大概为13%。

剔除旭辉拿下的临安青山湖科技城B1-19-01地块地块限价较高，利润率存疑之外，其余11宗纯宅地按新房上限价销售时，平均预期利润率仅3.9%。

而去年年成交的24宗纯宅地平均预期销售利润率5.4%。

可见今年一月份土拍热度继续上升，宅地的预期利润率继续下滑，已经跌破了5%，而且有些项目在微利与微亏之间。

2020年以来成交11宗纯宅地预期销售利润率

其中，预期销售利润率在均值以下的有7宗地块，分布在1主城区三墩北板块，2余杭区东湖板块、3未来科技城板块，4萧山经开区板块、5大江东核心区、6下沙板块，均是各个城区中心区域或热门板块。

相应的，预期销售利润率在均值以上的地块分布在1主城区下城北，2大江东临江片区、3新湾街道、4富阳区银湖板块。除了下城北，其他板块对应市中心都较为偏远。

11宗地块中，只有1宗地块预期销售利润率为负数——

即新希望以上限价格134634万元竞得的东湖板块64号地块，楼面价12342元/㎡。按照商品房最高限价20800元/㎡（含装修）销售，成本为20880元/㎡，预期销售利润率-0.38%。

东湖2宗宅地周边卫星图

另外，值得关注的还有上海中梁竞得的余杭未来科技城地块，预期销售利润率仅0.19%。

反映出了适合高周转快销的纯宅地地块，由于争抢更激烈，这类地块往往只有不到3个点的利润率，或将成为市场上的一种常态。

钱江房产三墩北地块（预期利润率1.69%）、中天东湖板块地块（预期利润率2.78%）等也是如此。

2.一部分限价偏高地块利润率存疑

预期销售利润率最高的地块是众安2月3日竞得的富阳区银湖48号地块，为9.93%。这是众安首次走出杭州八区，在富阳拿地。

众安银湖板块宅地位置图

另一宗预期销售利润率较高的地块是绿城于1月10日竞得的下城北东新单元XC0604-R21-03地块，为8.09%。

但是，该利润率能否实现，还存在疑问——

板块内最近成交的西房地块（距离500米），房价限价仅4.5万元/平米，比绿城拿下的地块低了2000元/平米；而且，周边在售的二手房，以首开德胜上郡为例，成交价仅约3.87万元/㎡，比4.7万元/㎡低了8300元/平米，低了17.6%。绿城将用什么样的产品策略来让购房者高8300元/㎡来买单呢？

绿城东新单元宅地位置图

还有，旭辉1月14日竞得的临安区青山湖科技城宅地，设置的最高销售均价达到了惊人的26880元/㎡（含装修3500元），此时销售利润率高达19.7%。

但事实上，旁边的宝龙旭辉城毛坯房只卖19781元/㎡，即使加上装修3500元，也大概在23281元/㎡，与本地块设定的限价差距高达3799元，这个接近20%的差距，旭辉要做出什么样的产品，才能达到呢？应该说难度很大，挑战很大。

旭辉临安青山湖科技城宅地位置图