文/好地研究院 方晓泉 孙航海

今天，杭州十区春节前最后一宗宅地出让。

经过54轮竞价，融信以总价33.4亿竞得萧山经开区市北东单元1宗宅地，楼面价25116元/㎡，溢价率25.58%。

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

此次融信拿地，有以下2个看点：

一、预期销售利润率进一步压缩

今天，融信市北东宅地预期销售利润率进一步走低，仅1.3%。这是实施限房价地以来，利润率第四低地块。（若配建公租房成本按4000元/㎡计算，融信地块实际地价为26649元/㎡。按最高均价3.75万元/㎡（含装修3500元）销售，成本为37000元/㎡，预期销售利润率1.3%。）

据好地大数据，萧山经开区到目前已经成交了5宗限房价地块，按照新房销售最高均价计算，平均预期销售利润率2.96%。

其中，位于市北西单元仅1宗，即滨江集团2019年7月29日竞得的市北西单元B-23地块，项目案名滨江东原·拥翠府，已于2019年12月底开盘，首开高层精装售价为37500元/㎡。据测算，地块预期销售利润率为-0.12%，也是经开区成交5宗限房价地块中唯一一宗亏损项目。

另外4宗宅地则位于市北东单元，均未开盘。从区位上看，滨江集团2019年9月竞得的市北D-24地块位于板块最东侧，靠近高铁线，地块属性相对较差。地块新房最高销售均价3.35万元/㎡也是最低的，同时地块成交楼面价也是几宗地块中最低的，最终预期销售利润率6.96%。

今天成交的融信地块，与2019年9月保利竞得的市北东单元F-03地块和2019年10月滨江集团竞得的市北东单元F-03-2地块位置比较接近，处于市心路边上，不受铁路影响，新房限价也与市北西单元的拥翠府一致，为3.75万元/㎡。

不过，今天融信拿地最终预期销售利润率仅1.3%，低于保利市北东单元F-03地块的3.61%和滨江集团市北东单元F-03-2地块的3%。利润空间进一步压缩。

限房价以来萧山经开区成交宅地和预期销售利润率情况

地块位置分布

好地研究院认为，融信不惜低预期利润率拿地，是基于三个层面的补仓需求的叠加。

1.板块内的补仓需求

此前，融信已经在萧山经开区布局了保利融信·大国璟和融信·杭州世纪项目，目前已经全部售罄，今天竞得市北东单元宅地，可以为团队的存续提供食粮。

2.萧山区的补仓需求

融信2016年首次在萧山拿地至今，已经成功竞得地块10宗，总建筑面积134.8万方。其中，2016年竞得地块数量最多，6宗涉宅地总建面74.8万方，占比超过一半，目前已经全部去化。

2017和2018年的两年间一共竞得3宗涉宅地，分别是位于空港新城的融信云尚澜天（待售，体量3.2万方），南部卧城的融信旭辉·湘湖悦章（在售，剩余库存14.5万方），以及位于萧山经开区的融信·杭州世纪（售罄）。

而2019年，融信并未在萧山有所布局。

今天，距离上一次在萧山拿地时隔22个月，融信终于新增了土地储备。

3.杭州范围的补仓需求

融信上一次在杭州十区拿地是在2019年3月20日，竞得余杭良渚新城杭行路东宅地，打造项目融信大发弘阳沁澜，目前尚未开盘。

不算今天竞得的市北东宅地，融信目前在杭州仅剩余2个待售项目和4个在售项目，可售住宅总库存37.4万方。据瑞达思显示，融信2019年去化住宅商品房面积75.2万方，剩余的存量半年就能全部去化，亟需拿地补仓。

今天竞得市北东宅地，收储建面12.6万方，住宅总库存增加到了50万方，略微缓解了库存告急的情况，但融信必须持续拿地，才能继续保持规模和市场份额。

融信目前在售、待售项目情况

融信项目分部