文/好地网 陆盈

今天，杭州土地市场单日吸金131.4亿元，共有4宗涉宅地、1宗租赁宅地和2宗商业用地成功出让，其中涉宅地分布在艮北、下城北、金沙湖和未来科技城等4个板块。

4宗备受关注地块的结果为：

1、花样年首入杭州，以总价18.2亿竞得艮北牛田单元宅地，楼面价27367元/㎡，溢价率18.97%；

2、滨江集团以总价17.75亿竞得下城北灯塔单元商住地，楼面价15122元/㎡，溢价率6.61%；

3、上海中梁以总价49亿竞得未来科技城宅地，楼面价22843元/㎡，溢价率14.21%

4、坤和&融创&开元联合体以总价41.1亿竞得下沙金沙湖商住地，楼面价17768元/㎡，溢价率20.50%。

地块成交情况表

地块位置分布

好地研究院认为，从今天的结果，可以得出几个看点：

一、热度高

今天4宗地块的结果，都超出了本网的预期，特别是未来科技城地块，目前板块内库存少，二手房售价合景·瑜翠园近6个月成交均价36885元/㎡，一二手倒挂明显，销售端应该是不愁的。而据好地研究院测算，未来科技城宅地实际地价24256元/㎡。按新房上限均价销售，利润率仅为0.2%。

未来科技城宅地航拍图

这个结果，反映出了适合高周转快销的地块，受到争抢的程度高，这类地块往往只有不到3个点的利润率，或将成为市场上的一种常态。

此前，有钱江房产三墩北地块（预期利润率1.69%）、中天东湖板块地块（预期利润率2.78%）也是如此。

二、商住地的机会

今天两宗商业比例较高的商住地块中，下沙金沙湖商住地商业占比35%，按照最高均价3.75万元/㎡（含装修4000元）销售，住宅部分利润率为7.36%。

若酒店部分按照零地价，按照限房价售价打六折计算商业部分售价（2.25万元/㎡），则商业部分（不含酒店）利润率-0.74%。下沙地块整盘的利润为4.5%。据好地网了解，坤和、融创和开元组成的联合体的具体分工为：融创为主操盘方，坤和的主要功能是财务投资，开元则将以零地价的成本负责酒店部分。

下沙金沙湖商住地

而下城北灯塔商住地商业占比20%，配建9391.49㎡公共租赁住房。据好地研究院测算，住宅按照最高均价3.3万元/㎡（含装修3500元）销售，销售利润率为12.6%。商业部分按照住宅限房价打六折，即1.98万元计算，利润率-1.6%。下城北地块整盘的利润为9.76%。

下城北灯塔商住地航拍图

利润率相对较高说明了，在商业开发领域具备较强实力的房企，在商业占据一定体量的地块上，具备更大的竞争优势，因此，有盟友开元在酒店开发能力上的支持，融创在金沙湖地块的出价上才会如此果敢。

三、“可疑利润”产生了新机会

牛田宅地成交楼面价27367元/㎡，计算公租房后实际地价为30852元/㎡。按照新房最高均价4.24万元/㎡（含装修4000元）销售，销售利润率为1.53%。

牛田单元宅地航拍图

但是，牛田地块的新房限价，高出目前周边在售价格，距离花样年牛田单元宅地最近的项目是越秀前滩名邸，仅仅一路之隔，今年1月6日首开，高层毛坯售价38400元/㎡，首开房源634套（含叠墅产品），报名人数611人，目前还没有网签数据，此外，金科博翠碧蓝湾今年1月4日开盘高层精装4.04万元/㎡。前一次开盘价格一致，也无需摇号。42400元/㎡的限价，相当于在此前备案限价基础上提高了2000元/平米。

因此，花样年牛田项目的预期利润能否实现，存在疑问。但也正如此，无论是从地块自身的利润要求出发，还是树立口碑的需要，牛田地块对于新进入杭州市场的花样年来说，都将是一次打造产品品质的机会。

也就是说，因“限房价”的人为提升，明显高出周边项目售价，出现了限价时代独有的“可疑利润”，给房企提供了一个提升产品品质，打造楼盘品牌溢价的机会与空间。使限价一刀切导致的房企片面追求降低成本，忽视品质的趋势，有一个改变的可能。

4宗地块住宅部分利润测算

注：下城北灯塔单元商住地商业地价取去年9月24日出让，浙江胜利投资以总价6777万元竞得的杭政储出[2019]56号半山单元C2-03A地块，楼面价9289元/㎡，溢价率48.07%；

下沙商住地商业部分地价取起始设定价格5002元/㎡溢价20.5%后，即6630元/㎡。

四、地价上涨的新动力——“限房价”上升

可以说，自从实行限价政策之后，推动杭州地价的上涨，又多了一个新动力—-即提高“限房价”，从而推动地价上涨。以绿城东新地块（新房最高销售均价4.7万元/平米，含装修）为例，限房价比西房地块（4.5万元/㎡，含装修）高出2000元/㎡，但实际地价高出了4992元/㎡。

五、拿地房企各有算盘

今天拿地的房企，有首次入杭的花样年，亟需补仓的中梁，也有持续深耕扩大市场份额的滨江集团，还有寻求突破的融创，以及久未拿地的杭州本土房企坤和。

今天四宗地，不考虑后续引入合作的情况，让5家传统开发商暂时止了渴，最终呈现出这样的得主格局，也是大家各取所需。

①对于花样年来讲，是首次入杭，要树立品牌，拿地的地段不能太差，不能明亏。牛田属于杭州市区的二类板块，区位不错，并且价格也有一定的支撑。

②对中梁来讲，在杭州的储备不多，亟需补仓。此外，中梁一直以来以快销著称，未来科技城地块符合这样的条件。

③融创最近一次公开拿地是去年2月1日在大江东核心区竞得1宗商住地，即目前在售的融创城。2019年，融创荣登杭州销售榜top3，年度销售规模（按照操盘）达到253.5亿元，需要不断加快收储才能保证份额。

今天选择下沙地块发力，一方面是项目体量足够大，货值达65.9亿元（住宅部分按3.75万元/平米销售，商业、写字楼部分按住宅售价6折销售）；其次，将酒店部分零地价“送”给开元，也是为这宗要求不低的项目瘦身，减轻持有的负担。

④滨江：今天选择灯塔单元拿地，是在此前区域坐庄策略上的一次另辟蹊径。灯塔单元多年未有土地出让，并且达到限价可能有一定的难度，并且有有办公开发的要求，滨江作为杭州本土房企，有品牌优势，降低了拿地的风险。