文/好地研究院 方晓泉 孙航海

1月17日周五，杭州主城区、余杭区和钱塘新区预计集中出让7宗地块，总出让面积434亩，总建筑面积71.1万方，总起价113.6亿元。

其中，宅地（含商住地）4宗，分布于下城北灯塔单元、艮北新城牛田单元、余杭未来科技城和下沙金沙湖板块。

出让地块指标

地块位置分布图（来源：好地大数据）

好地研究院认为，艮北牛田单元宅地和未来科技城宅地这两宗纯宅地，取5%作为销售利润率测算：

鉴于艮北板块目前的热度，预计5%预期利润时，艮北牛田单元宅地的溢价率为13.38%，而零利润的情况下，反推极限溢价率为21.43%，那么，溢价率在13%—21%之间，由于该地块限价比周边区域每平米贵2000元左右，所以大概率在下轨的13%左右。

由于未来科技城热度高，最近万科天空之城卖到每平米3.8万左右，与主城区住宅价格接近，可以将该区域的热度视为与主城区类似。如果同样以销售利润率5%作为测算，则溢价率为6.56%，而零利润的情况下，极限溢价率为14.52%，溢价率大概在6%-14%之间，一般不会超过10%。

而下城北灯塔单元商住地（商业占比不小于20%），和下沙金沙湖商住地（商业占比不小于35%），由于商业部分的存在，需通过住宅部分的利润去降低商业部分的成本与资金沉淀。

与此前不同的是，下沙金沙湖商住地明确写上了商业的价格（5002元/㎡），下城北灯塔单元商住地我们以周边的浙江胜利投资去年9月竞得的半山单元商地（楼面价9289元/㎡）作为对标，按照以上情况，最新合适的比较对象是最近（1月3日）合景竞得的笕桥单元商住地，其住宅部分销售利润率10%作为参考，则灯塔单元商住地预计溢价率不大于10.88%，金沙湖商住地溢价率不大于12.47%。

1、牛田单元宅地，预计溢价率或在13.38%左右

牛田单元内目前在售项目较多，高层精装售价普遍为4.04万元/㎡。此次出让的牛田89号宅地上限最高销售均价为4.24万元/㎡（含装修），比周边高层售价高出了2000元/㎡，好地研究院认为，有2个方面因素可以使未来售价达到上限：

①去化情况。周边在售的项目，最近一个月来开盘几乎都需要摇号，最低的招商越秀·公园1872中签率仅22.3%。

周边待售新房销售摇号情况

②地块容积率2.2，可以打造一定比例的洋房、叠墅等产品提升溢价，例如中南棠玥湾精装洋房售价4.77万元/㎡。而高层产品如果同样卖4.04万元，去化压力不大，最终项目整体均价达到上限均价4.24万元/㎡。

如果按照上限新房售价倒推，零利润条件下的极限溢价率为21.43%。销售利润率为5%时，溢价率为13.38%。

另外，周边地价也有参考，即中南去年3月竞得的牛田单元07地块，实际地价31034元/㎡，按照这个地价计算，此次出让地块溢价率为19.68%，按照上限价格销售利润率仅1.1%。

2、未来科技城宅地，溢价率预计超过6.56%

地块处于未来科技城板块和老余杭板块交界处，版块内在售项目为绿城湖畔云庐（叠墅售价4.44万元/㎡），和镜溪绿汀（叠墅排屋均价4.65万元/㎡）。已经售罄的阳光城·未来悦最后一次开盘（去年9月17日）高层精装均价3.1万元/㎡，摇号中签率仅2.28%，板块内住宅项目比较抢手。

如果看相邻的老余杭板块，去年6月26日，滨江集团&兴耀竞得的余政储出〔2019〕25号地块项目（杭语蓝庭）已经开盘，今年1月7日领出预售证高层精装价格2.9万元/㎡，摇号中签率8.91%。

未来科技城66号地块未来新房销售最高均价3.45万元/㎡（含装修），最高销售单价3.76万元/㎡（含装修），地块容积率2.2，同样可以考虑通过建造高低配的方式，提升整体销售均价。

若未来项目整体销售均价按上限售价计算，零利润时，极限溢价率为14.52%。销售利润率5%时，溢价率为6.56%，不排除因为房企抢夺激烈而溢价率超过7%。

3、下城北灯塔单元商住地，溢价率或在10%上下

地块位于下城北板块最北端，目前板块还没有新房开盘。

相邻的华丰单元1月3日成交1宗商住地，最终被地铁集团&下城城投&蓝绿双城联合体以总价205493万元竞得，楼面价13728元/㎡，溢价率5.12%。不过该地块为有地铁建设要求，且商业占比有35%，参考性不大。

可以取同样在1月3日成交的另一宗商住地，即合景以总价20.58亿元竞得的笕桥单元商住地（成交楼面价19742元/㎡，溢价率10.76%）做参考。计算30%的商业和公租房成本后，住宅部分销售利润率10%以上。

同样，此次出让的灯塔单元商住地也面临这个考验，如果住宅部分按照上限均价销售，计算有10%销售利润率时，最终溢价率不高于10.88%。

4、金沙湖商住地，利润要达到5%时，溢价率需不高于12.47%

金沙湖商住地商业占比35%，商业部分需建设甲级写字楼、五星级酒店、商业中心和会议交流中心等多种类型产品。且住宅部分同样有配建公租房要求。

另外，地块起始楼面价14745元/㎡，并规定了商业商务地价5002元/㎡，住宅地价19991元/㎡。住宅商品房销售最高均价3.75万元/㎡，与绿城去年竞得宅地新房限价一致。

如果考虑竞价时，商业部分不变，仅住宅地价上升，由于住宅部分需预留足够的利润用于商业部分的开发。同样住宅部分按照有10%预期销售利润率时，溢价率需在12.47%以下。

附：地块基本指标和测算方式

一、艮北牛田单元宅地

1、地块指标：

杭政储出[2019]89号江干区牛田单元R21-06地块，规划为住宅（设配套公建）用地，东至规划白石港绿化，南至规划红建路，西至规划新塘支路，北至新塘路。

地块出让面积30205㎡，容积率2.2，建筑面积66451㎡。其中，不少于6645.1平方米作为配建公共租赁住房。

地块起价152858万元，起始楼面价23003元/㎡；上限价格197858万元，上限楼面价29775元/㎡。

若公租房成本依然按照4000元/㎡计算，则起价对应实际地价为26003元/㎡，上限价格对应实际地价为33528元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于38400元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于42240元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。

牛田单元宅地航拍图（来源：好地大数据）

2、周边房价：

周边目前在售项目较多，多数高层精装售价为40400元/㎡，低于此次最高销售均价42400元/㎡（含装修4000元/㎡），且均需摇号选房。

说明该区域对40400元/㎡的高层售价认可度较高，去化压力小。

此外，周边也有洋房、叠墅甚至排屋类型产品在售，考虑到地块容积率仅2.2，可以布局部分洋房等溢价产品提高售价（最高销售单价可以达到46240元/㎡），高层部分与周边售价一致可以快速去化，最终均价达到42400元/㎡的上限销售均价。

3、周边地价：

这是艮北新城首次推出限房价地块。2019年以来，牛田单元已经成交了2宗涉宅地；

时间上、距离上都较近的是越秀于4月16日竞得的牛田单元C2/R21-01地块，楼面价17744元/㎡，溢价率21.67%。不过，越秀地块商业建筑面积占比不小于50%，而此次挂牌地块为纯宅地。

可对标项目为中南于3月4日竞得的牛田单元R21-07地块，成交楼面价27531元/㎡，溢价率42.82%。改地块需配建15144.35㎡的公租房，按4000元/㎡成本计算，实际地价为31034元/㎡。项目案名中南棠玥湾，目前在售。

牛田单元宅地周边成交地块、新房位置情况（来源：好地大数据）

4、测算：

①零利润情况下的极限溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯38400+装修4000元）倒推，住宅部分实际地价为31482元/㎡，对应名义地价27934元/㎡，此时溢价率为21.43%。

②5%作为销售利润5%时的溢价率——对应实际地价为29423元/㎡，名义地价为26081元/㎡，此时溢价率为13.38%。

③10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为27365元/㎡，名义地价为24229元/㎡，此时溢价率为5.33%。

④如果取中南2019年3月竞得的牛田单元07地块实际地价31034元/㎡最参考，名义地价为27531元/㎡，此时溢价率均为19.68%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

二、余杭未来科技城宅地

1、地块指标：

余政储出[2019]66号杭州未来科技城212号地块，东至良上路、南至何过港、西至东西大道、北至文一西路。

地块出让面积97535㎡，容积率2.2，建筑面积214577㎡，须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

起价429154万元，起始楼面价20000元/㎡，上限价格557154万元，上限楼面价25965元/㎡。

若公租房成本依然按照4000元/㎡计算，则起价对应实际地价为21263元/㎡，上限价格对应实际地价为27542元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于31000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于34100元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

余杭未来科技城宅地航拍图（来源：好地大数据）

2、周边房价：

东侧的绿城湖畔云庐开盘叠墅售价4.44万元/㎡；镜溪绿汀开盘的叠墅排屋均价4.65万元/㎡。相对已售罄的阳光城·未来悦最后一次9月27日开盘高层精装均价3.1万元/㎡，低于此次挂牌地块新房限售均价3.45万元/㎡。不过，未来悦项目地块成交时间是2016年7月5日，拿地楼面价19664元/㎡，低于此次挂牌地块起价20000元/㎡。

老余杭板块内，滨江西房兴耀·杭语蓝庭已经开盘，今年1月7日领出预售证高层精装价格2.9万元/㎡，摇号中签率8.91%。

3、周边地价：

地块东侧未来科技城核心区，2018年成交了2宗宅地：

5月30日，绿城&交投联合体以上限价格234114万元竞得未来科技城136号地块，楼面价26993元/㎡，溢价率50%，竞配自持面积比例2%。地块容积率仅1.5，根据规划公示，打造的全部是叠墅产品；

3月30日，景瑞以上限价格155429万元竞得未来科技城139号地块，楼面价26998元/㎡，溢价率50%，自持比例8%。地块容积率同样只有1.5，开盘的都是排屋叠墅类产品。

相比之下，地块西侧，老余杭板块内，去年6月26日成交了2宗商住地，商业占比不大于10%：

滨江集团&兴耀以总价166467万元竞得余政储出〔2019〕25号杭州未来科技城YH02-I-06-2地块，楼面价20121元/㎡，溢价率0.6%。

金翰以总价128011万元竞得余政储出〔2019〕26号杭州未来科技城YH02-I-06-3地块，楼面价20158元/㎡，溢价率0.79%。

未来科技城宅地周边成交地块、新房销售情况（来源：好地大数据）

4、测算：

①零利润情况下的极限溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯31000+装修3500元）倒推，住宅部分实际地价为24320元/㎡，对应名义地价22904元/㎡，此时溢价率为14.52%。

②5%作为销售利润5%时的溢价率——对应实际地价为22645元/㎡，名义地价为21313元/㎡，此时溢价率为6.56%。

③如果取阳光城未来悦最后一次2019年9月27日开盘高层精装均价3.1万元/㎡作为售价倒推，名义地价同样低于起价。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

三、下城北灯塔单元商住地

1、地块指标：

杭政储出[2019]88号下城区灯塔单元XC0701-R/B-03地块，规划为住宅、商业服务业用地，东至杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社，南至永华街，西至永丰公园，北至杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社。

地块出让面积48914㎡，容积率2.4，建筑面积117393.6㎡。地上住宅建筑面积不大于地上计容建筑面积的80%，其中，不少于9391.49平方米作为配建公共租赁住房。

地块起价166523万元，起始楼面价14185元/㎡；上限价格215523万元，上限楼面价18359元/㎡。

若商业部分地价取距离地块不到500米，去年9月24日出让，浙江胜利投资以总价6777万元竞得的杭政储出[2019]56号半山单元C2-03A地块，楼面价9289元/㎡，溢价率48.07%，公租房成本依然按照4000元/㎡计算，则起价对应实际地价为17566元/㎡，上限价格对应实际地价为23363元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于29500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于32450元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

灯塔单元宅地航拍图（来源：好地大数据）

2、周边房价：

地块位于下城北板块最北端，板块内无新房在售。西侧杭钢板块内在售的融创金成·臻蓝府，去年10月22日领出毛坯高层均价27196元/㎡、毛坯洋房均价31411元/㎡。高层售价相比地块上限销售均价（毛坯29500元/㎡）低了10%左右。

东侧丁兰新城内的龙湖·武林上城，最近于2019年9月18日开盘，高层精装均价3.02万元/㎡，小高层精装3.15万元/㎡，摇号中签率4.74%。同样低于地块新房限价。

地块附近，嘉里桦枫居近6个月二手房成交均价30550元/㎡，低于此次挂牌地块上限新房销售均价。

3、周边地价：

地块周边的华丰单元，今年1月3日成交了1宗商住地，杭州地铁集团&下城城投&蓝绿双城以总价205493万元联合竞得华丰单元XC1004-R/B-06地块，楼面价13728元/㎡，溢价率5.12%。

华丰地块住宅建筑面积不大于地上建筑面积的75%，其中不少于11226.6㎡需配建公租房。同时商业部分建筑面积的50%需自持40年。

灯塔单元宅地周边成交地块、新房销售情况（来源：好地大数据）

4、测算：

①零利润情况下的极限溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯29500+装修3500元）倒推，住宅部分实际地价为22913元/㎡，对应名义地价18035元/㎡，此时溢价率为27.14%。

②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为19710元/㎡，名义地价为15729元/㎡，此时溢价率为10.88%。

③如果考虑嘉里桦枫居近6个月二手房成交均价（30550元/㎡）作为售价倒推，实际地价为20617元/㎡，名义地价为16382元/㎡，此时溢价率均为15.5%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

四、下沙金沙湖商住地

1、地块指标：

杭钱塘储出[2019]11号下沙中心区单元JS0403-39地块，位于金沙湖板块，东至规划支路绿化，南至金沙大道，西至幸福南路规划绿化，北至规划支路九。

地块出让面积82688㎡，容积率2.8，建筑面积231526.4㎡，其中，住宅部分建筑面积不大于地上计容总建筑面积的65%，且不少于2366.27平方米作为配建公共租赁住房。

地块起价341386万元，起始楼面价14745元/㎡（商业商务5002元/㎡，住宅19991元/㎡），上限价格443386万元，上限楼面价19151元/㎡。

若商业部分地价不变（5002元/㎡），公租房成本按照4000元/㎡计算，则起价对应实际地价为20375元/㎡，上限价格对应实际地价为27261元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于33500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于36850元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。

根据规划条件，此次挂牌地块适宜打造集高档住宅，甲级写字楼、商业中心、星级酒店、会议交流中心于一体的综合性混合社区。

商业商务部分地上计容建筑面积不小于地块计容总建筑面积的35%。其中按五星标准建设酒店，且客房数不少于300间，地上计容建筑面积不小于35000平方米（含不小于1800平方米无柱结构千人宴会厅一处；会议交流中心规模不小于4800㎡，其中无柱网结构主会场不小于2000平方米，总规模2800平方米的中小型会议厅不少于8个）；商务写字楼功能不小于30000平方米，配套性商业不大于5000平方米，不得设置专业市场。

金沙湖商住地航拍图（来源：好地大数据）

2、周边房价：

地块周边，湖景居去年10月13日领出预售证高层毛坯售价32950元/㎡，略低于此次新房毛坯上限均价33500元/㎡。

而二手房项目例如名城湖左岸、龙湖滟澜山，透明售房网显示近6个月成交均价约3.72万元/㎡（简装），与挂牌地块新房限价（含装修）持平。

3、周边地价：

地块所在的金沙湖区域，去年7月29日成交了1宗限房价地块。绿城以总价442880万元竞得杭钱塘储出〔2019〕2号下沙中心区单元JS0410-10地块，成交楼面价25810元/㎡，溢价率27.68%。住宅商品房最高销售均价限价37500元/㎡（含装修4000元）与此次出让地块一致。

值得一提的是，即将出让的金沙湖11号商住地，起始楼面价14745元/㎡，并且规定了商业商务和住宅的分开地价。

其中，商业商务部分地价5002元/㎡，可以参考金沙湖2014年成交的2宗商地，分别是杭州万家2月18日以楼面价5144元/㎡和深国投1月10日竞得商地楼面价4960元/㎡。至于住宅部分地价设置为19991元/㎡，则接近于绿城去年7月29日竞得的金沙湖2号地块起始楼面价20215元/㎡。

金沙湖商住地周边成交地块、新房销售情况

4、测算：

①零利润情况下的极限溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯33500+装修4000元）倒推，住宅部分实际地价为26889元/㎡，对应名义地价18913元/㎡，此时溢价率为28.27%。

②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为23248元/㎡，名义地价为16583元/㎡，此时溢价率12.47%。

③如果取绿城去年7月29日竞得的金沙湖宅地实际地价25810元/㎡计算，名义地价18223元/㎡，溢价率23.58%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110