核心提要：
一、青山湖科技城地价创新高，上涨13%
二、旭辉拿地，体现了怎样的拿地策略？
三、旭辉以时间换利润空间需要多久？
文/好地网 陆盈 孙航海
今天，临安青山湖科技城地块成功出让：旭辉以上限价格100720万元竞得，楼面价12311元/㎡，溢价率29.59%，竞配自持面积比例5%（4091㎡）。
这是杭州出台限房价政策以来，成交的第五宗竞配自持地块，也是临安区首宗竞拍自持的双限地。
最近1个月，先有浦阳镇宅地、东湖板块商住地以及三墩北宅地封顶成交，后有大江东地块未开拍已经自持，今天青山湖宅地继续封顶+自持，杭州土地市场升温明显。
虽然有自持要求，但建筑面积只有4000多方，所以对整盘的影响不大。测算旭辉拿地的成本，有两种算法：
1、由于自持比例低，面积不大，如果暂且不计自持部分成本，旭辉地块实际地价12311元/㎡。
按周边在售项目宝龙旭辉城19781元/㎡（2019年8月领出高层毛坯预售证均价）作为未来售价计算，成本为19313元/㎡（毛坯，含车位利润），销售利润率2.3%。
如果按照新房最高均价26880元/㎡（含装修3500元/㎡）销售，成本为21308元/㎡（精装含车位利润），此时销售利润率可以达到20.7%。
2、若自持部分地价取6折计算，则实际地价为12571元/㎡。
按周边在售项目宝龙旭辉城售价计算，成本为19581元/㎡（毛坯，含车位利润），销售利润率仅为1%。
如果按照新房最高均价计算，成本为21576元/㎡（精装含车位利润），此时销售利润率为19.7%。
因为地块设定的房价与周边最近在售项目的房价（毛坯）有比较大的差距（每平米差3799元），届时能否卖到上限售价23380元/㎡存疑。但考虑到自持体量绝对值比较低，持有成本不高，旭辉实现项目适度利润的可能性较大。
地块成交情况
所在板块成交地块、新房销售情况
好地研究院分析，今天旭辉补仓青山湖科技城板块，有以下看点：
一、青山湖科技城地价创新高，上涨13%
若自持部分地价取6折计算，地块实际地价为12571元/㎡。此前，青山湖科技城板块最高实际地价为荣盛首入杭州，封顶+自持26%竞得的临政储出[2019]6号地块，实际地价达到11118元/㎡。地价上涨1453元/㎡，涨幅13%。
据好地数据库，青山湖科技城地价处于稳步上涨的通道中，以下是2017年以来板块地价情况：
2017年底-2018年上半年，正是土地市场火热的时候，青山湖成交2宗宅地，分别被天阳（天阳蓝光·蔚蓝）和中粮&旭辉（朗香郡）竞得，拿地楼面价分别为11022元/㎡，和11113元/㎡。
到了2018年下半年，市场降温明显，保亿底价竞得临政储出[2018]13号，楼面价仅9400元/㎡。
2019年上半年，土地市场重新高开，荣盛首入杭州，以封顶价+自持26%竞得临政储出[2019]6号地块，实际地价达到11118元/㎡。
限房价出台后，保亿于2019年11月18日补仓，拿地的楼面价为10322元/㎡。
今天，旭辉实际地价为12571元/㎡突破板块历史新高。
近3年来青山湖科技城成交宅地分布图
二、旭辉拿地，体现了怎样的拿地策略？
今天旭辉竞得的青山湖科技城宅地，限商品住房毛坯销售均价不高于23380元/㎡，限装修价3500元/㎡。
23380元/平米的毛坯售价与周边在售新房价格相比，高出了3000元/平米以上（周边可参照的在售新房为宝龙旭辉城，售价19781元/㎡）。
目前，房企拿限价地的做法基本可以分为三种：
第一种，是流量型，高周转项目
以近期成交的三墩北、大江东地块为例，限房价不愁卖，可以将高周转转到极致。
在这种情况下，房企竞争会非常激烈，利润空间被最大限度地压缩，测算的利润率往往只有一两个点。
第二种，是有一定的商业占比或有特殊开发要求的商住地
因为有商业开发的要求，门槛较高，需要沉淀一定的资金，不能做到快速周转，所以一些追求快速周转的房企被排除在外，竞拍激烈程度有所降低。
成交的结果往往是住宅部分有较大利润，可以补贴商业较慢的周转情况。
例如1月3日合景拿下的笕桥商住地，因为有商业的要求，最终成交住宅部分预期利润在10%以上。
第三种，最高限价均价高于周边新房售价，参考周边售价拿地
今天旭辉拿下的青山湖地块，显然是属于这种：新房限价23380元/㎡（毛坯）大幅高于目前周边在售均价（不到2万元/㎡毛坯）。
这种情况，与此前绿城、西房在下城东新单元拿地的情况类似。
除此之外，旭辉在青山湖科技城拿地，还有一个优势在于其在板块内有较大的存货。分别是与宝龙合作打造的宝龙旭辉城（剩余住宅库存4.5万方），与中粮合作开发的朗香郡项目（存量7.9万房）。
如果旭辉拿地是抱了不着急，慢慢卖的态度，那么目前的高限价成了一个优势。因为杭州城市在快速发展，人口在快速集聚，房价每年都会有一定的涨幅，也允许有一定的涨幅。如果按照年均涨幅5%，两年卖完的节奏，那么则可以从1%的利润空间上涨至8.5%。
因此，旭辉可能会采取以时间换利润空间的做法。
三、旭辉以时间换利润空间需要多久？
据好地大数据，青山湖板块目前商品总库存192.5万方（不含今天成交的旭辉地块），2019年度去化总量去化周期约30个月（2019年去化70多万方）。
若要等地价成本较低的项目全部去化完，需要等待的时间会有些长。
而旭辉在板块内与宝龙合作打造的宝龙旭辉城剩余住宅库存4.5万方，与中粮合作开发的朗香郡项目，也有7.9万方待售。
2019年朗香郡成交面积7.8万方；宝龙旭辉城成交面积17.3万方，其中住宅商品房14万方。
说明两个项目的存货只够卖不到一年。
因此，旭辉若想以更高的价格提早入市，则需要在产品品质上做文章，提高产品的吸引力。
2017年以来成交涉宅地块项目情况
所在板块成交地块、新房销售情况