今天这么热,拿地的两家房企都是本土企业,都出于“粮草”(土地)储备不足的压力,不得已才高价拿地。
核心提要:
一、补仓压力下绿城高价拿下东新单元地块 四万七的售价能否顺利去化等待市场验证
二、钱江房产以上限价竞得三墩北宅地,预计销售利润率1.7%,位列倒数第二
文/好地研究院 方晓泉 孙航海
今天,杭州主城区出让7宗地块,含2宗宅地、4宗商地和1宗其他用地,总出让面积219亩,总建筑面积34.3万方,吸金49.96亿元。
东新单元宅地由绿城以总价26.97亿元竞得,楼面价28275元/㎡,溢价率17.4%;
三墩北单元宅地得主是钱江房产,竞拍至上限价格15.5亿元,楼面价15018元/㎡,未竞配自持面积比例。
今天成交的2宗宅地,显然都比较热:位于三墩北的宅地,实际地价18646元/平米,测算保本房价27625元/平米,按照2.81万元/平米的最高限价均价,预期销售利润率只有1.7%,仅高于滨江集团去年7月29日竞得的市北西单元地块(实际地价27174元/㎡,新房限价37500元/㎡含装修,销售利润率约-0.12%)。
位于下城东新单元的地块,虽然按照上限价格4.7万元/平米销售,预期销售利润率8.1%,但是板块内最近成交的西房地块(距离500米),房价限价仅4.5万元/平米,比今天绿城拿下的地块低了2000元/平米;其次,周边在售的二手房,以首开德胜上郡为例,成交价仅约3.87万元/㎡,比4.7万元/㎡低了8300元/平米。因此,绿城最终能否以4.7万的售价去化,需等待市场验证。
地块位置分布(来源:好地大数据)
那么,缘何呈现这样的两种结果呢?
好地研究院分析认为:三墩北的得主钱江房产,是以速度换利润。据好地研究院了解,2.81万的限价均价与周边在售的楼盘价格一致,没有提高。而目前三墩北板块内最近一次开盘的是银城·云谷天境,高层精装均价28108元/平米,摇号中签率仅为3.6%。除此之外,板块内上一批卖完的绿都·云和湖,中铁建西湖国际城等,均是中签率极低的红盘。
因此,三墩北在限价2.81万/平米的情况下,必然是个可以高周转去化的项目。
而绿城不惧4.7万这个新高位果断拍下东新单元地块,一方面有为维持2000亿规模有补仓的压力需要。不久前绿城宣布2019年进入了2000亿销售阵营,规模大了,亟需加大土地储备。在压力之下,加上对自身品牌溢价能力的信心。于是造成了今天的热度。
一、补仓压力下绿城高价拿下东新单元地块 四万七的售价能否顺利去化等待市场验证
经过41轮报价,杭州浙昱企业管理有限公司(绿城)以总价269729万元竞得下城区东新单元XC0604-R21-03地块,楼面价28275元/㎡,溢价率17.41%。
地块出让面积43361㎡,容积率2.2,建筑面积95394.2㎡。其中,不少于9539.42平方米作为配建公共租赁住房。
若配建公租房成本按4000元/㎡计算,则地块实际起价为31861元/㎡。如果按照新房上限价格4.7万元/㎡(含装修4500元)销售,成本为43200元/㎡(精装含车位利润),则销售利润率为8.1%。
关键在于地块所在的下城北(东新单元)对新房4.7万元/㎡接受程度如何,或者说未来能否顺利去化。
地块航拍图(来源:好地大数据)
因此,未来下城北最先开盘的项目领出的预售证价格,对板块新房售价有定向标的作用。
据好地大数据,2017年以来,算上今天出让的地块,下城北板块成交了6宗涉宅地,均处于待售状态。6宗地块总建筑面积高达32.9万方。
其中,17年6月5日,中冶竞得的三塘单元商住地(中冶锦绣华府),属于现房销售项目;同年9月4日九龙仓三塘项目(九龙仓天御),虽然不是现房项目,但至今依旧没有开盘。
另外4宗都是19年成交地块,最早的是2019年4月2日,即阳光城三塘单元商住地。
距离此次绿城东新地块最近的是西房去年9月10日竞得的东新05号地块,成交楼面价23782元/㎡,溢价率3.04%,计算配建公租房后实际地价为26869元/㎡。此次绿城拿地实际地价31861元/㎡,高了4992元/㎡。
不过两宗地块相比,今天绿城地块更靠近地铁(距离4号线东新东路站步行约700米),受到高铁的噪音影响小,而且紧挨着主干道,进出地块方便;而西房地块紧挨着高铁的高架桥,受到噪音影响较大,且目前只有一条小路可供进出。
但绿城拿的84号地块与西房的43号地块条件上的这些差别,值不值得每平米贵五千元呢?只能看未来这两个盘的销售情况。
下城北2017年以来成交涉宅地情况
地块位置分布图
好地大数据显示,绿城在2019年竞得涉宅地块共5宗,分布于余杭闲林、萧山经开区、江干笕桥单元、下城三里亭单元以及下沙金沙湖,目前均未开盘。算上今天竞得的下城北宅地,拿地总金额155.1亿元,总体量66.3万方。
绿城2019年以来竞得地块情况
地块位置分布
二、钱江房产以上限价竞得三墩北宅地,预计销售利润率1.7%,位列倒数第二
经过20轮竞价,浙江钱江房地产集团有限公司以上限价格154977万元竞得西湖区三墩北A-R21-20地块,楼面价15018元/㎡,溢价率29.17%,未竞拍自持面积。
值得一提的是,虽然地块共有20轮报价,但是仅1轮是在挂牌截止之后报的,也就是说参拍房企对于地块拍到上限价格并不惊讶
地块出让面积36856㎡,容积率2.8,建筑面积103196.8㎡。其中,不少于16533.58平方米(占比16%)作为配建公共租赁住房。
若配建公租房成本按4000元/㎡计算,则地块实际地价为18646元/㎡,按商品住房最高均价2.81万元/㎡(含装修)销售,成本为27625元/㎡(精装含车位利润),预计销售利润率1.7%。比19年成交的新房价地块平均利润率5.4%,要低了3.7个百分点,不过去化和价格方面显然不用担心。
在无法提高新房售价的情况下,只要能快速开盘销售,降低财务及营销管理成本,就可以提高利润。
钱江房产上次拿地是在2016年6月,距今已有3年半。当时以总价5.96亿元竞得之江转塘双浦单元宅地,楼面价11088元/㎡,溢价率96.9%,项目案名钱江·彩虹府,已售罄。
周边成交地块、新房销售情况
目前三墩北板块中处于新房断供的状态,有2个现房项目待售,分别是金辉·紫雅云邸和金辉&建发现房销售项目。而且上一批卖完的绿都·云和湖、银城·云谷天境、中铁建·西湖国际城等,都是中签率极低的红盘。
其中银城·云谷天境最后一次开盘(2019年10月)高层精装均价28108元/㎡,中签率仅3.6%。可以说地块未来价格和去化都不成问题。
好地研究院认为,导致今天三墩北地块预期销售利润率低于此前现房价地块平均利润率,以及绿城溢价17.41%竞得东新单元宅地,超出预期估算的原因有:
第一,2019年销售好,房企回笼资金快;
第二,过了年关,账上资金可以用起来了;
第三,近期降准,一季度又是融资环境宽松的季节。