文/好地研究院 方晓泉 孙航海

今天，杭州主城区出让7宗地块，含2宗宅地、4宗商地和1宗其他用地，总出让面积219亩，总建筑面积34.3万方，吸金49.96亿元。

东新单元宅地由绿城以总价26.97亿元竞得，楼面价28275元/㎡，溢价率17.4%；

三墩北单元宅地得主是钱江房产，竞拍至上限价格15.5亿元，楼面价15018元/㎡，未竞配自持面积比例。

今天成交的2宗宅地，显然都比较热：位于三墩北的宅地，实际地价18646元/平米，测算保本房价27625元/平米，按照2.81万元/平米的最高限价均价，预期销售利润率只有1.7%，仅高于滨江集团去年7月29日竞得的市北西单元地块（实际地价27174元/㎡，新房限价37500元/㎡含装修，销售利润率约-0.12%）。

位于下城东新单元的地块，虽然按照上限价格4.7万元/平米销售，预期销售利润率8.1%，但是板块内最近成交的西房地块（距离500米），房价限价仅4.5万元/平米，比今天绿城拿下的地块低了2000元/平米；其次，周边在售的二手房，以首开德胜上郡为例，成交价仅约3.87万元/㎡，比4.7万元/㎡低了8300元/平米。因此，绿城最终能否以4.7万的售价去化，需等待市场验证。

地块位置分布（来源：好地大数据）

那么，缘何呈现这样的两种结果呢？

好地研究院分析认为：三墩北的得主钱江房产，是以速度换利润。据好地研究院了解，2.81万的限价均价与周边在售的楼盘价格一致，没有提高。而目前三墩北板块内最近一次开盘的是银城·云谷天境，高层精装均价28108元/平米，摇号中签率仅为3.6%。除此之外，板块内上一批卖完的绿都·云和湖，中铁建西湖国际城等，均是中签率极低的红盘。

因此，三墩北在限价2.81万/平米的情况下，必然是个可以高周转去化的项目。

而绿城不惧4.7万这个新高位果断拍下东新单元地块，一方面有为维持2000亿规模有补仓的压力需要。不久前绿城宣布2019年进入了2000亿销售阵营，规模大了，亟需加大土地储备。在压力之下，加上对自身品牌溢价能力的信心。于是造成了今天的热度。

一、补仓压力下绿城高价拿下东新单元地块 四万七的售价能否顺利去化等待市场验证

经过41轮报价，杭州浙昱企业管理有限公司（绿城）以总价269729万元竞得下城区东新单元XC0604-R21-03地块，楼面价28275元/㎡，溢价率17.41%。

地块出让面积43361㎡，容积率2.2，建筑面积95394.2㎡。其中，不少于9539.42平方米作为配建公共租赁住房。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则地块实际起价为31861元/㎡。如果按照新房上限价格4.7万元/㎡（含装修4500元）销售，成本为43200元/㎡（精装含车位利润），则销售利润率为8.1%。

关键在于地块所在的下城北（东新单元）对新房4.7万元/㎡接受程度如何，或者说未来能否顺利去化。

地块航拍图（来源：好地大数据）

因此，未来下城北最先开盘的项目领出的预售证价格，对板块新房售价有定向标的作用。

据好地大数据，2017年以来，算上今天出让的地块，下城北板块成交了6宗涉宅地，均处于待售状态。6宗地块总建筑面积高达32.9万方。

其中，17年6月5日，中冶竞得的三塘单元商住地（中冶锦绣华府），属于现房销售项目；同年9月4日九龙仓三塘项目（九龙仓天御），虽然不是现房项目，但至今依旧没有开盘。

另外4宗都是19年成交地块，最早的是2019年4月2日，即阳光城三塘单元商住地。

距离此次绿城东新地块最近的是西房去年9月10日竞得的东新05号地块，成交楼面价23782元/㎡，溢价率3.04%，计算配建公租房后实际地价为26869元/㎡。此次绿城拿地实际地价31861元/㎡，高了4992元/㎡。

不过两宗地块相比，今天绿城地块更靠近地铁（距离4号线东新东路站步行约700米），受到高铁的噪音影响小，而且紧挨着主干道，进出地块方便；而西房地块紧挨着高铁的高架桥，受到噪音影响较大，且目前只有一条小路可供进出。

但绿城拿的84号地块与西房的43号地块条件上的这些差别，值不值得每平米贵五千元呢？只能看未来这两个盘的销售情况。

下城北2017年以来成交涉宅地情况

地块位置分布图

好地大数据显示，绿城在2019年竞得涉宅地块共5宗，分布于余杭闲林、萧山经开区、江干笕桥单元、下城三里亭单元以及下沙金沙湖，目前均未开盘。算上今天竞得的下城北宅地，拿地总金额155.1亿元，总体量66.3万方。

绿城2019年以来竞得地块情况

地块位置分布

二、钱江房产以上限价竞得三墩北宅地，预计销售利润率1.7%，位列倒数第二

经过20轮竞价，浙江钱江房地产集团有限公司以上限价格154977万元竞得西湖区三墩北A-R21-20地块，楼面价15018元/㎡，溢价率29.17%，未竞拍自持面积。

值得一提的是，虽然地块共有20轮报价，但是仅1轮是在挂牌截止之后报的，也就是说参拍房企对于地块拍到上限价格并不惊讶

地块出让面积36856㎡，容积率2.8，建筑面积103196.8㎡。其中，不少于16533.58平方米（占比16%）作为配建公共租赁住房。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则地块实际地价为18646元/㎡，按商品住房最高均价2.81万元/㎡（含装修）销售，成本为27625元/㎡（精装含车位利润），预计销售利润率1.7%。比19年成交的新房价地块平均利润率5.4%，要低了3.7个百分点，不过去化和价格方面显然不用担心。

在无法提高新房售价的情况下，只要能快速开盘销售，降低财务及营销管理成本，就可以提高利润。

钱江房产上次拿地是在2016年6月，距今已有3年半。当时以总价5.96亿元竞得之江转塘双浦单元宅地，楼面价11088元/㎡，溢价率96.9%，项目案名钱江·彩虹府，已售罄。

周边成交地块、新房销售情况

目前三墩北板块中处于新房断供的状态，有2个现房项目待售，分别是金辉·紫雅云邸和金辉&建发现房销售项目。而且上一批卖完的绿都·云和湖、银城·云谷天境、中铁建·西湖国际城等，都是中签率极低的红盘。

其中银城·云谷天境最后一次开盘（2019年10月）高层精装均价28108元/㎡，中签率仅3.6%。可以说地块未来价格和去化都不成问题。