文/好地研究院 方晓泉 孙航海
1月10日（周五），主城区预计出让7宗地块，含2宗宅地、4宗商地和1宗停车场用地，总出让面积219亩，总建筑面积34.3万方，总起价42.3亿元。
其中，三墩北单元宅地建筑面积10.3万方，起始楼面价11626元/㎡，限商品住宅新房销售均价28100元/㎡（含装修3000元）。与板块内最近一次预售证银城·云谷天境（高层精装售价28108元/㎡，摇号中签率3.6%）持平。
另一宗宅地位于下城北东新单元，建筑面积9.5万方，起始楼面价24082元/㎡，限商品住宅新房销售均价47000元/㎡（含装修4500元）。板块内目前无新房在售，地价方面，西房9月10日溢价3.04%竞得的东新单元05地块（成交楼面价23782元/㎡）。
地块指标表
地块位置图（数据来源：好地大数据）
好地研究院对2宗地块分析如下：
东新单元宅地
1、地块指标：
杭政储出[2019]84号下城区东新单元XC0604-R21-03地块，东至规划费家塘路，南至沈家路，西至东新单元XC0604-B1/B2-11地块，北至规划五号支路。地块出让面积43361㎡，容积率2.2，建筑面积95394.2㎡。其中，不少于9539.42平方米作为配建公共租赁住房。
地块起价229729万元，起始楼面价24082元/㎡，上限价格297729万元，上限楼面价31210元/㎡。
若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则地块实际起价为27202元/㎡，如果拍到上限，实际地价为35123元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于46750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。
地块航拍图（来源：好地大数据）
2、周边房价：
目前周边无新房在售，距离不远，同样紧邻铁路的首开德胜上郡，透明售房网显示近6个月二手房签约均价3.87万元/㎡。
二手房价格成为此次拿地重要参考，而设定的最高售价为47000元/㎡（含装修），此价与二手房价的价差高达8000多元，让参与拿地的房企心存疑虑。
3、周边地价：
地块周边下城北板块内去年成交了2宗地块。
其中1宗是阳光城于4月2日竞得的三塘单元商住地，由于商业占比不小于30%，地块自身性质差距较大，参考性不强。
另一宗是同样处于东新单元，位于此次出让东新84号地块南侧500米处，西房于9月10日竞得的东新单元05地块，总价84683万元，成交楼面价23782元/㎡，溢价率3.04%。需配建公租房3560.76平米，实际地价26869元/㎡。另外，西房东新05地块住宅商品房限售均价4.5万元/㎡（含装修5000元），比此次东新03地块限价低2000元。
周边成交地块、新房销售情况
4、测算：
①由于地块新房限价失真，周边又无在售项目。取首开德胜上郡二手房均价3.87万元/㎡作为上限售价倒推，装修取4500元。
倒推实际地价为27771元/㎡，名义地价为24594元/㎡，此时溢价率为2.1%。
注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）
车位利润=（成本*10.5-10万元）/110
5、预测：
东新84号地块与西房地块处于同一区块，仅相距500米，周边配套与环境相似。但相比西房地块，84号地块有两个明显优势。
第一，受到高铁的噪音影响小，西房地块紧挨着高铁的高架桥，受到噪音影响很大。
第二，84号地块紧挨着主干道，进出地块方便，而西房地块目前只有一条小路可供进出。
这两点优势，体现在地价上，预计84号地块的地价会高出5-10%。即最终溢价率在3.8%-8.8%。
三墩北单元宅地
1、地块指标：
杭政储出[2019]83号西湖区三墩北A-R21-20地块，东至良墩路绿化、旺君国际，南至三墩北单元A-R22-07地块15班幼儿园，西至规划吴家坪路，北至周坪路。地块出让面积36856㎡，容积率2.8，建筑面积103196.8㎡。其中，不少于16533.58平方米（占比16%）作为配建公共租赁住房。
地块起价119977万元，起始楼面价11626元/㎡，上限价格154977万元，上限楼面价15018元/㎡。
若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则地块实际起价为14607元/㎡，如果拍到上限，实际地价为18646元/㎡。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于25100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于27610元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
地块航拍图（来源：好地大数据）
2、周边房价：
目前无在售项目，2019年10月银城·云谷天境高层精装均价28108元/㎡，中签率仅3.6%。
二手房价方面，与地块邻近，同样紧邻着古墩路和地铁站，隶属余杭区的越秀星汇悦城，近期二手房成交价达32700元/㎡。
3、周边地价：
三墩北上次出让宅地是在2018年1月19日，南京银城以上限价格120482万元竞得三墩北A-R21-05地块，楼面价19389元/㎡，竞配自持面积比例31%。该地块即目前在售的银城·云谷天境。
周边成交地块、新房销售情况
4、测算：
①销售利润率为零时的溢价率——地块未来的新房限价（毛坯15100+装修3000元），与版块内银城·云谷天境最后一次开盘高层售价持平，若上限售价倒推，实际地价为19107元/㎡，名义地价为15405元/㎡，此时溢价率为32.5%，超过上限价格。
②销售利润率为10%时，倒推实际地价为16379元/㎡，名义地价为13114元/㎡，此时溢价率为12.8%。
注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）
车位利润=（成本*10.5-10万元）/110
5、预测：
三墩北土地已经空窗了2年，存量不大，此次出让的85号地块处在整个三墩北板块最好的位置：紧邻古墩路，距离地铁2号线白洋站仅有300米。
从板块内的新房低中签率、周边超过3万的二手房成交价格来看，28100元/㎡的定价具有极高的性价比，将来快速去化不愁。而拍到上限价时，预期还有微利，因此大概率会进入到自持阶段。