好地网1月9日消息（研究员 孙航海）今天，阳光城以上限价格71558万元竞得杭钱塘储出[2019]10号大江东宅地，楼面价9624元/㎡，溢价率29.97%，竞配自持面积比例6%。

地块位于江东新城中心单元，容积率2.6，建筑面积74352.2㎡。根据规划条件，地块需配套建设12班幼儿园（建筑面积6172㎡，以划拨方式供地）。

本宗地块所建商品住房销售均价不高于19000元/平方米（含装修2500元）。

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

值得注意的是，截止1月8日18点，该宗地块尚未正式开拍就已竞价5轮，溢价率直接冲顶30%，自持5%！在限时竞价环节则只有阳光城继续报价1轮并拿地。

未正式开拍就已经到自持，这是限房价政策出台后的第一例。

报价截图：来自浙江省土地使用权网上交易系统

一、竞自持比例6%，按6折地价计算尚有利润

今天阳光城竞得的大江东中心单元宅地最终竞自持面积比例达到6%，成交楼面价9624元/㎡。未来新房销售最高均价不大于1.9万元/㎡。

地块周边上个月发生了多次万人摇号情况，最近一次是融创城项目，在约半个月前，高层精装均价为1.78万元/㎡，小高层均价1.95万元/㎡，报名登记人数达到11912，摇号中签率仅5.15%。虽然地块新房限价高于在售的1.78万元，但是上涨的幅度不大，依然有限价的红利，未来不愁去化。

地块出让面积28597㎡，容积率2.6，建筑面积74352.2㎡。根据规划条件，地块需配套建设12班幼儿园（DJD0401-57地块），土地面积6172平方米，容积率不大于1.0，以划拨方式供地，由受让单位建成后无偿移交给相关部门。

若配建幼儿园建筑成本按4000元/㎡计算，不考虑自持影响的话，地块实际楼面价为9956元/㎡，按新房最高均价1.9万元/㎡销售，成本为18110元/㎡（精装含车位利润）；

算上自此部分按地价6折计算，则实际地价为10210元/㎡，同样按1.9万元/㎡销售，成本为18372元/㎡，尚有销售利润率3.3%。

所在板块成交地块、新房销售情况

注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（保本房价*10.5-10万元）/110

这是去年7月29日首次出让限房价地至今，第四宗竞自持地块，同时也是比例最高的一宗。

另外3宗分别是：

同样自持6%，华元于去年9月10日竞得的余政储出（2019）31号商住地，楼面价9624元/㎡，未来商品住房最高限售均价2万元/㎡（含装修3000元）；

自持4%，万科竞得的萧政储出（2019）33号地铁5号线停车场下盖区地块，楼面价14275元/㎡，未来商品住房最高限售均价2.56万元/㎡（含装修3000元）；

以及自持3%，杭州新丝路竞得的萧政储出（2019）42号瓜沥镇商住地，楼面价5162元/㎡，未来商品住房最高限售均价1.7万元/㎡（含装修2500元）。

限房价以来竞配自持的地块分布图

可以看出，最终竞拍到自持的地块由几个共性：

首先是地处城市边缘板块，相应的土地楼面价低，拿地成本不高；

其次是所在板块或单元新房库存量少，竞争压力不大；

还有就是周边有新房或二手房价格支撑，换句话说就是销售利润有保障。

二、阳光城首入大江东，近一年入手2个项目

阳光城在杭州首次公开拿地是2013年底，竞得萧山城区1宗宅地，案名阳光城·上府。

2014年初和2015年9月份分别竞得丁桥宅地（阳光城·翡丽湾），和拱宸桥宅地（阳光城·文澜府）。

2016年是拿地宗数最多的一年，分别在萧山钱江世纪城、余杭未来科技城、萧山新塘街道打造了阳光城·檀悦、阳光城·未来悦和阳光城·翡丽公园。目前以上项目均已售罄。

2018年，除了在余杭区仁和板块开发了上塘九里，还在新拓展了富阳区鹿山板块，建造阳光城山水·悦江。这两个项目也是目前阳光城在售的2个项目。

去年4月2日，阳光城首次公开竞得一宗商业占比高达30%的商住地，以上限价157090万元竞得杭政储出[2019]11号下城区三塘单元XC0502-R21/B1/B2-52地块（商住地），成交楼面价26263元/㎡，溢价率29.73%。竞配自持面积比例22%。

今天，阳光城首次进驻大江东，继续扩大版图。算上三塘单元可售住宅建筑面积，待售体量为10.26万方。

阳光城公开拿地情况

项目位置分布