好地网1月13日消息（研究员 孙航海）明天（1月14日），杭州临安区青山湖科技城预计出让1宗宅地。

地块紧邻杭州地铁16号线青山湖科技城站，起始楼面价9500元/㎡，所建商品住房销售均价不高于26880元/㎡（含装修3500元）。周围目前在售项目（宝龙旭辉城、朗香郡等）高层毛坯均不到2万元/㎡。

地块指标表

地块航拍图（来源：好地大数据 摄于2019/12/13）

好地研究院认为，该宗地块预计溢价率在14.2%附近，最终地价高于保亿去年11月竞得的宅地地价10322元/㎡，理由如下：

1、地块虽然新房毛坯限价23380元/㎡，限装修价3500元/㎡。周边普遍售价不到2万元/㎡（毛坯），基本上开盘无需摇号，去化上有一定压力。

取近期开盘售价相对较高的宝龙旭辉城19781元/㎡（高层毛坯）倒推，零销售利润时实际地价约12766元/㎡（毛坯含车位利润），已经超过上限价格。

考虑周边未来竞品较多，去化压力大，若有10%销售利润率时倒推，倒推地价为10845元/㎡，此时溢价率为14.2%。

2、此次出让的47号地块相对最近成交地块（保亿去年11月板块补仓竞得宅地地价10322元/㎡），属性上较优，预计地价将更高，即溢价率大于8.7%。

相比保亿地块，47号地块紧邻16号线，与青山湖科技城站零距离，交通优势明显；其次是地块北侧横跨科技大道就是旭辉宝龙城，可以共享其商业配套。

不过，在当前土地市场行情较热的情况下，也不排除报名家数较多，最终预期销售利润率低于10%，即溢价率高于14.2%。

据好地网了解，报名参拍了的除了临安本土的房企例如地上，已经进驻青山湖科技城的房企例如旭辉、保亿、越秀等外，还有意图进驻的板块外房企，因此想要成功拿地也非易事。

所在板块成交地块、新房销售情况

附：地块指标介绍与测算分析

1、地块指标：

临政储出[2019]47号经济开发区中部地区B1-19-01地块，出让面积32724㎡，容积率2.5，建筑面积81810㎡。

地块起价77720万元，起始楼面价9500元/㎡，上限价格100720万元，上限楼面价12311元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于23380元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于35070元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

地块紧邻杭州地铁16号线青山湖科技城站（在建）。3公里范围内有星汇城、宝龙广场等大型商业综合体，商业配套丰富。教育资源有青山中心小学、青山中心、临安育英实验学校、临东完小。医疗资源有青山湖中医院，未来将有浙医二院青山湖分院等，医疗配套较为齐全。

2、周边房价：

地块北侧宝龙旭辉城去年8月20日领出高层毛坯住宅售价19781元/㎡，无需摇号；

南侧旭辉旭辉中粮·朗香郡去年11月9日高层毛坯预售证价格19645元/㎡，无需摇号；

南侧距离较远的保亿·风景未来城去年11月19日最新领出高层毛坯预售证价格约1.9万元/㎡，同样无需摇号。

3、周边地价：

地块周边2019年以来仅推出了2宗宅地，距离上比较接近的是荣盛以上限价格132700万元竞得的临安经济开发区中部地区控规单元B3-01-01地块，成交楼面价9748元/㎡，溢价率29.97%，竞配自持面积比例26%。若自持按6折计算，实际地价为11118元/㎡。

时间上更接近的是11月18日，保亿以总价128818万元竞得的临安经济开发区中部地区B4-06-03地块一，楼面价10322元/㎡，溢价率12.19%。该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22980元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。

4、测算：

①若按照周边新房售价倒推——距离地块较近的3个在售项目，高层毛坯均价比较接近，不到2万元/㎡，且无需摇号。取地块北侧同样紧邻16号线青山湖科技城站的宝龙旭辉城，去年8月20日领出高层毛坯住宅售价19781元/㎡倒推，零销售利润率是实际地价约12766元/㎡，此时溢价率34.4%，已经超过上限价格。

如果按19781元/㎡销售且有10%利润时，地价为10845元/㎡，溢价率14.2%。

①从周边成交地块来看，参考保亿去年11月竞得的宅地（与本宗地块一样无特殊配建要求，无竞拍自持面积），地价为10322元/㎡。若本地块同样拍到这个地价，此时溢价率为8.7%。

注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（保本房价*10.5-10万元）/110