地网1月20日讯（研究员 王迪）今天，苏州市区挂牌6宗地块，其中2宗商住用地，4宗纯住宅用地，全部为涉宅地块，预计2月27日集中出让。

6宗地块总出让面积41.68万方，总建筑面积91.445万方，起拍总价110.8亿元，地块分布于吴中区尹山湖、越溪、胥口；相城区渭塘；高新区浒墅关开发区、科技城，涉及三区6个板块。

此次挂地，作为2020年苏州市区首次挂地，依然表现出严控溢价率的定价特征，市场指导价（封顶销售）溢价率在2%-3%，竣工预售许可调整价（现房销售）溢价率在9%-11%，一次性报价有效区间上限溢价率不超过15%。

地块信息总表

地块位置分布图（来源：好地大数据）

苏地2020-WG-1号地块位于吴中经济技术开发区越溪街道文溪路北侧、溪秀路东侧，为纯住宅用地，出让面积74634.4㎡，容积率1.3-2.5，建筑面积186586㎡，地块起拍总价210842万元，起拍楼面价11300元/㎡，市场指导楼面价11600元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价12644元/㎡（现房销售），网上中止楼面价12760元/㎡。

出让条件：住宅建筑全部成品化建设和交付使用；配建社区用房和社区居家养老服务用房，按照不低于1000元/㎡的标准进行前期装修，验收合格后无偿移交属地政府。

值得注意的是，该地块曾在2018年7月23日流拍，此次重新挂牌，最高容积率由2.1上调至2.5，起拍亩价由1820万元/亩上调至1883万元/亩，起拍楼面价由13000元/㎡下调至11300元/㎡（下调约13.08%）。

地块距离已开通的地铁四号线文溪路站约1.2公里，周边交通便利，配套齐全。

周边市场方面，地块所在的越溪板块近三年，未在公开市场上出让涉宅用地，暂无商品住宅在售。

地块位置图（来源：好地大数据）

苏地2020-WG-2号地块位于吴中经济技术开发区郭巷街道清禾路北侧、郭渔路西侧，为纯住宅用地，出让面积74450.2㎡，容积率1.3-2.4，建筑面积178680.5㎡。地块起拍价300183万元，起拍楼面价16800元/㎡，市场指导楼面价17250元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价18630元/㎡（现房销售），网上中止楼面价18975元/㎡。

出让条件：配建社区用房和社区居家养老服务用房，按照不低于1000元/㎡的标准进行前期装修，验收合格后无偿移交属地政府；项目为全装修住宅，且装修成本不得低于1200元/㎡，明确空调、热水器、脱排油烟机应当安装到位，销售价格备案时要向主管部门提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料。

地块距离已开通的地铁二号线尹山湖站约350米，周边交通便利，各类配套齐全。

周边市场方面，地块周边去年成交4宗涉宅地块，容积率指标较近的是龙湖&首开1月竞得的万业西宅地（最高容积率2.2），成交楼面价17868元/㎡，溢价率28.87%；即龙湖首开湖西星辰项目，2019年12月28日首次开盘，装修洋房、高层备案均价2.76万元/㎡，其余3宗地块须封顶销售，暂未入市。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据，摄于2020年1月9日）

苏地2020-WG-3号地块位于吴中区胥口镇孙武路南侧、东欣路西侧，为商住用地，出让面积38723.7㎡，容积率1.3-2，建筑面积77447.4㎡。地块起拍价79135万元，起拍楼面价10217.9元/㎡，市场指导楼面价10515.5元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价11461.9元/㎡（现房销售），网上中止楼面价111567元/㎡。

出让条件：A区内需设置部分商业用房，商业计容面积为1200-2900㎡，业态为零售、办公，应集中设置，不得沿街设置， 可分割销售；住宅单套户型面积不得低于100㎡；项目为全装修住宅，且装修成本不得低于1000元/㎡，明确空调、热水器、脱排油烟机应当安装到位，销售价格备案时要向主管部门提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料。

地块紧邻建设中的地铁五号线茅蓬路站，周边路网密集、交通便利。

周边市场方面，地块所在的胥口板块，近三年共计成交3宗涉宅地块，距离本案最近的是恒基2017年2月竞得的孙武路北侧商住地（最高容积率2.5），成交楼面价11892.5元/㎡，溢价率48.66%；即旭辉弘庭项目，2019年8月24日首次开盘，精装洋房备案均价2.2万元/㎡。

时间上最近成交的则是，2019年9月18日，建发以楼面价9268元/㎡竞得的胥欣路南侧商住地块（最高容积率2.4），溢价率11%，须封顶销售。

地块位置图（来源：好地大数据）

苏地2020-WG-4号地块位于相城区渭塘镇新燕大道南、钻石路西，为纯住宅用地，出让面积52279㎡，容积率1-2.5，建筑面积130697.5㎡。地块起拍价79135万元，起拍楼面价9800元/㎡，市场指导楼面价10100元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价10908元/㎡（现房销售），网上中止楼面价11110元/㎡。

出让条件：住宅单套户型面积不得低于100㎡；成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。

值得注意的是，该地块曾在2019年9月18日流拍，此次重新挂牌，各项指标均未做更改。

地块周边有S227、G524等快速路，交通方便，渭塘是乡镇板块中与相城高铁新城联系最为紧密的。

周边市场方面，地块周边近三年公开市场上共计成交2宗商住地，时间上最近成交的是，2018年2月建发以楼面价10297元/㎡竞得的澄阳路西地块（最高容积率2），溢价率21%；即建发阳光城璞悦项目，2019年3月17日首次开盘，目前少量房源在售，毛坯小高层2万元/㎡起。

2017年6月13日，保利溢价51.7%，以楼面价12134.5元/㎡竞得珍珠路北侧商住地块（最高容积率2），暂未入市。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据，摄于2019年8月）

苏地2020-WG-5号地块位于相高新区科技城天佑路西、科霞路南北，分为A、B、C三个区，总出让面积151070.3㎡，综合容积率1-1.92，总建筑面积289669.8㎡，地块起拍价325966万元，起拍楼面价11253.02元/㎡，市场指导楼面价11495.9元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价12415.6元/㎡（现房销售），网上中止楼面价112645.5元/㎡。

出让条件：较为复杂

①A区、B区内住宅为全装修成品住宅。

②C区内须设置计容建筑面积不大于65650㎡且不小于64650㎡的商业。其中设置计容建筑面积不大于25650㎡的全装修成品服务型公寓，可分割销售, 其余商业部分不可分割销售；设置计容建筑面积不小于4000㎡的超市，超市内须设置计容建筑面积不低于1500㎡的农贸生鲜市场；C 区不允许设置批发市场。

③A区、B区按规范设置的社区用房统一独立设置在C区，计容建筑面积不少于5000㎡，其中4343㎡建成后由属地政府按6000元/㎡进行回购，所有社区用房产权归属地政府所有。

④C区不可分割销售的商业部分开工前，住宅预售比例不得超过总计容建筑面积20%；主体结构封顶前，住宅预售比例不得超过总计容建筑面积70%；主体结构封顶后至取得“竣工验收备案表”之前，方可办理服务型公寓的预售许可、住宅预售比例不得超过总计容建筑面积85%；竣工后，住宅方可办理全部预售许可。商业地块未按合同约定开竣工，无偿收回土地使用权，地上建筑以及相关建设投入不予补偿。

地块周边路网密集，绕城高速、太湖大道等方对外交通，科技城内教育、医疗等各项配套齐全。

周边市场方面，地块周边近三年共计成交3宗宅地，最近成交的是，2018年2月苏高新以楼面价14970.4元/㎡竞得的本案北侧宅地（最高容积率2.2），溢价率22.2%；即待售的苏高新熙境云庭项目。

板块内目前科技城金茂府少量精装高层在售，均价3.3万元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据，摄于2020年1月9日）

苏地2020-WG-6号地块位于高新区浒墅关开发区文昌路东、大同路绿化地北，为纯住宅用地，出让面积25689㎡，容积率1-2，建筑面积51378㎡，地块起拍价64223万元，起拍楼面价12500元/㎡，市场指导楼面价12800元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价123824元/㎡（现房销售），网上中止楼面价14080元/㎡。

出让条件：地块内住宅为全装修成品住宅。

地块距离已开通的地铁三号线文昌路站直线距离约700米，东侧为京杭大运河，周边还有永旺、宜家等大型商业配套，总体生活较为便利。

周边市场方面，地块周边近三年共计成交4宗涉宅地块，时间上最近成交的是，2019年7月10日南山以楼面价15100.7元/㎡竞得的闻鼓路东南侧宅地（最高容积率2.2），溢价率16.07%，须封顶销售。

地理位置上距离本案最近的成交地块，则是2018年1月恒基以楼面价13647.62元/㎡竞得的本案北侧宅地，溢价率1.09%，即目前在售的旭辉宽阅项目，精装高层均价约2.5万元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据，摄于2020年1月9日）