文/好地研究院 方晓泉 孙航海

明天（1月20日），萧山经开区市北东单元出让1宗宅地，起始楼面价2万元/㎡，新房销售限价3.75万元/㎡（含装修）。

此前地块周边距离较近已经成交了2宗限房价地块，竞得者分别是保利和滨江集团，据本网测算，若按照新房上限售价（3.75万元）销售，销售利润率分别为3.61%和3%。

在杭州土地市场处于开年较热的背景下，萧山2020年首场土拍，会出现怎样的结果，预期销售利润率会不会跌破3%呢？

地块指标表

地块航拍图（来源：好地大数据）

本地块周边两宗地新近出让的地平均销售利润率仅3%与3.6%。好地研究院认为：

一、销售利润率可能维持在3%-4%之间，即溢价率为21%-22.7%。这是因为：

1、受当前土地市场较高热度的影响。

2020年以来，杭州八区范围已经成交了7宗宅地（商业占比在10%以下），分布于主城区的三墩北、下城北、艮北新城，余杭区的东湖板块、临平北以及大江东，这7总宅地的平均预期销售利润率仅2.5%。

2、从参拍房企看，对手都比较强。

据悉，此次报名参与市北东单元宅地竞拍的房企较多，有10来家，既有深耕板块的滨江集团、保利，也有近期补仓非常积极的绿城。

从房企参拍的阵容来看，可能是一场激烈的胶着战。

3、从萧山3.5万以上房源的市场格局看，市北东3.75万的限价有市场的基础。

限房价时代，拉平了经开区市北西和市北东的售价，最高限价均价均是3.75万/平米。但是从区位来说，市北西单元相对较好。

二、但是，一些潜在的阻碍因素，使其成交价格倒推的销售利润率跌破3%，即溢价率在22.7%以上，是有难度的，这是因为——

目前市北东和市北西的楼盘开盘行情呈现了热度分化：

处于市北西的滨江东原拥翠府，首开高层精装售价3.75万元/㎡，中签率16.59%；附近的招商闻博城花园去年12月最近一次开盘同样是3.75万元/㎡，中签率69.7%。

而市北东最近在售项目恒大国玺悦龙府，今年1月10日，高层精装售价3.85万元/㎡；以及中旅名门府·新境项目，最近与12月31日领出的预售证，高层精装售价34200元/㎡，均无需摇号。

两个板块分化原因在于：

1）市北西更接近滨江区，接受滨江区购房需求的外扩影响；市北西距离上要远一点，价格上自然稍逊一筹；

2）一些房企的产品策略也有失误，像恒大的国玺悦龙府价格要贵1000元/㎡，且以大户型为主，恒大要在杭州市场短时间内快销高总价的项目，显然缺乏足够的号召力；

3）两个板块的库存不一样，市北西为22.7万方，市北东要高的多，高达63.5万方。

由于竞品较多，周边在售项目价格与限价接近，但却无需摇号，所以也对得主的产品力提出了要求。

基于以上分析，市北东的热度应该低于市北西，加上地块起价金额比较高，综合判断，最后成交价格倒推的预期销售利润率应该是3%-4%之间，即溢价率在21%-22.7%。

市北东西板块最近在售项目位置情况

附：地块指标介绍与测算分析

1、地块指标：

市北东单元F-09地块，出让面积53163㎡，容积率2.5，建筑面积132907㎡，需配建面积为6646平方米的公租房。

地块起价265814万元，起始楼面价20000元/㎡，上限总价344814万元，上限楼面价25944元/㎡。

若配件公租房成本按4000元/㎡计算，起价对应实际地价为21263元/㎡，上限价格对应实际地价为27520元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

2、周边房价：

距离地块最近的在售项目是恒大国玺悦龙府，最近一次领出预售证时间是今年1月10日，高层精装售价3.85万元/㎡，比周边限房价高出1000元/㎡，无需摇号。

此外，中旅名门府·新境项目最近与12月31日领出的预售证，高层精装售价34200元/㎡，无需摇号。

二手房方面，华瑞晴庐透明售房网显示近一个月签约均价34200元/㎡。

3、周边地价：

地块周边，2019年以来成交了4宗宅地，其中2宗距离较近，同时也是限房价地块，住宅商品房限价3.75万元/㎡（含装修），与此次出让地块一致。

1宗是9月27日保利房竞得的市北东单元F-03地块，成交楼面价24081元/㎡，溢价率20.41%。若代建幼儿园（9330㎡）和配建公租房面积（7596㎡）成本按4000元/㎡计算，地块实际地价为25818元/㎡，以新房限售均价（精装37500元/㎡）销售，则预期销售利润率仅为3.61%。

另外1宗是10月8日滨江集团竞得的市北东单元F-03-2地块，楼面价24527元/㎡，溢价率22.63%。若配建公租房面积（4198㎡）成本按4000元/㎡计算，对应实际地价为26028元/㎡。以新房限售均价（精装37500元/㎡，含装修3500元）销售，则预期销售利润率仅为3%。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

4、测算：

①若按照新房限售价格零利润率推算——新房销售上限均价为（34000元/㎡毛坯+3500元/㎡装修），零销售利润率时实际地价为27132元/㎡，此时名义地价为25575元/㎡，此时溢价率27.88%。

①如果按照3%的销售利润率测算——实际地价为26039元/㎡，名义地价为24537元/㎡，即溢价率在22.69%附近。

注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（保本房价*10.5-10万元）/110