文/好地网研究员 祝科辉

时值岁末，钱塘新区（2019年)13号地块今天（12月31日）挂牌，将于2020年2月3日竞拍，这是新区土地市场年内收官之作，也是新湾板块继五星级酒店地块后年内二次出地。作为钱塘新区未来的交通枢纽中心，新湾板块定位明晰，市场表现稳中有升，即将出让的134亩宅地有何看点？

一、五星级酒店引入、商业配套完善

2019年7月，万固竞得新湾年内第一宗出让地块——新湾街道抢险湾东商住用地地块。9月，万固与开元酒店集团正式签约合作，引入开元酒店旗下五星级豪华商务酒店品牌开元名都。

至此，钱塘新区大江东区域迎来了第一家五星级酒店——万固开元名都大酒店。

万固开元名都大酒店效果图

万固开元名都大酒店建筑面积达3.2万平方米，共22层，高100米，预计共有各类客房近350间，将于2023年9月1日前正式开业。同时酒店周边将配套约2.1万平方米的购物休闲中心，将引入零售、化妆品品牌店、大型生活超市等配套，与五星级酒店相得益彰。

此外，出让地块南侧规划6.5万方商业综合体，将于2020年二季度挂牌，板块内城市功能配套基本完善。 

二、地处板块核心，品质居住功能凸显

出让地块为新湾街道新四路西商住用地地块，用地面积89663㎡(134亩，含6亩绿地、社会停车场)，容积率2.6，建筑面度22%，绿化率35%。

地块内需配建公租房55027.94㎡、一所占地9亩12个班的幼儿园和一个占地6亩的绿地及社会停车场（绿地地下部分为社会停车场，地下建筑面积不大于2014㎡）

新湾出让地块指标情况表

地块周边1公里范围内有已建成新湾小学、新湾初中、新湾幼儿园、四星级农贸市场、卫生服务中心等公建配套。

新湾地块航拍图

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同时，地块西邻规划钱塘新区高铁客运站，南侧为新湾未来的行政中心和市民广场，以及规划中6.5万方商业项目，再往南距离300米处，占地74亩的体育公园及大型体育馆正在进行方案设计，将于2020年开始实施。地块以东一个街区就是万固开元五星级酒店项目，以北紧靠规划建设的国际双语学校。

地块正位于新湾板块核心，周边各种配套密集分布，品质居住功能凸显。

三、利润空间充足、未来盈利可期

①周边房价：滨江新希望新城·未来海南，高层精装17200元/㎡（2019年5月27日预售证），目前已经售罄。

②周边地价：地块东侧为万固以总价总价87818万元竞得的新湾街道抢险湾东商住用地地块，地块总建面14.6万方，住宅部分地价8572元/㎡，对应保本房价16317元/㎡，地块限商品房毛坯最高均价15000元/㎡，毛坯最高单价16500元/㎡，装修标准3000元/㎡。

③利润测算：以周边未来海岸房价和地价为参照，同时随着城市配套及价值提升，地块住宅以18000元/㎡售价可达预期。

若以起始楼面价5004元/㎡测算，实际楼面价8073元/㎡，最终保本房价（含车位利润）为16136元/㎡，18000元/㎡的限价对应利润为10.4%，超过杭州限价地平均利润8.9%。

注利润测算：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）；车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

四、低库存，高涨幅，市场表现亮眼

截至2019年12月30日，大江东区域总库存97万方，总去化周期30个月。其中新湾街道已无在售楼盘，隐性库总存17.6万方，万固和至高项目未售，按近一年新湾月均去化速度计算，总去化周期仅20个月。

价格方面，2016年以来新湾新房成交均价逐年上涨，截至2019年底，整体涨幅已突破260%。 

从供应楼盘来看，钱塘新区（江东区域）今年商品住宅的供销前三的楼盘分别为龙湖·江与城、滨江新希望新城·未来海岸和德圣·潮闻天下，分别位于江东新城、新湾和河庄。

其中，滨江新希望新城·未来海岸中签率屡创新低，摇号中签率一度下降至11.15%，新湾正成为杭州市众多的刚需群体选购方向之一。

五、综合配套提质、区域价值攀升

新湾新城作为钱塘新区大江东片区的一匹黑马，近些年在城市建设、配套提升等方面持续给人惊喜。

枢纽地位凸显：根据钱塘新区最新规划，新湾定位为“钱塘枢纽 高铁新城”，除了高铁钱塘站、地铁8号线、苏绍高速等交通设施外，新湾境内还将穿梭地铁11号线、13号线、机场快线等多条轨道交通线路，形成联系主城区、对接长三角城市群的密集交通网络。

城市配套加码：根据新湾新一轮城市建设三年计划（2020—2022），新湾新城板块内将新增一批重大城市配套。三年内，五星级万固开元名都大酒店及配套商业主体建成，并新引入一座占地39亩、体量6.5万平方米的商业综合体，城市功能配套基本完善。

在公建配套方面，占地74亩的大型体育场馆即将实施，国际双语学校进驻已有明确时间表。此外，新湾板块内新布局一所杭州市重点高级中学，将于2020年开始启动建设，板块价值将得到全面提升。

景观环境提升：从一个小镇到一座新城，新湾在景观环境的打造上不遗余力。盛陵湾滨水景观、1400亩大田花海、城市夜景亮化工程正在实施，南沙大堤、抢险湾、冯娄横河沿线的景观工程也将于年外同步启动，在新老城区之间相互勾连形成城市生态景观环廊。

（附最新公告）大江东新湾街道、临江街道各挂牌1宗宅地，总建面30.1万方

好地网12月31日消息 今天，杭州钱塘新区大江东板块挂牌2宗宅地，分别位于新湾街道和临江街道，预计2月3日出让。

2宗地块总出让面积175.7亩，总建筑面积30.1万方，总起价14.5亿元。

其中，新湾街道宅地建筑面积229573.8㎡（含社会停车场地下建筑面积2014㎡），起价114879万元，起始楼面价5004元/㎡，上限楼面价6485元/㎡，商品住房销售均价不高于18000元/㎡（含装修2500元）；

临江街道宅地建筑面积71476.6㎡，起价30349万元，起始楼面价4246元/㎡，上限楼面价5505元/㎡，商品住房销售均价不高于14600元/㎡（含装修2000元）。

挂牌公告原文：

杭州市国有建设用地使用权挂牌出让公告

根据国家有关法律、法规的规定，依据城市规划，经杭州市人民政府批准，杭州市规划和自然资源局钱塘新区分局对下列地块采用挂牌方式出让。现将有关事宜公告如下：

一、挂牌出让地块位置及规划指标概况： 

注：具体情况以《挂牌出让文件》和出让合同为准。

二、挂牌出让土地受让对象：

具体竞买申请要求详见挂牌出让文件。竞得者必须严格按照土地出让合同规定的条件进行开发建设（每一幅地块参加竞价的条件和规划条件详见挂牌文件）。

三、竞得人确定方式：具体详见地块挂牌出让文件。

四、本次挂牌出让地点：本次国有建设用地使用权挂牌出让通过浙江省土地使用权网上交易系统（http://land.zjgtjy.cn/GTJY_ZJ/go_home）进行。竞买申请人可通过浙江省自然资源厅、杭州市规划和自然资源局门户网站进入浙江省土地使用权网上交易系统。竞买人须使用IE7.0、8.0、9.0及10（推荐使用IE8.0）浏览器登录交易系统，否则可能导致交易异常。

五、竞买申请：参加挂牌竞买的竞买申请人可在2020年1月20日9：00至2020年1月31日17:00登陆浙江省土地使用权网上交易系统（http://tdjy.zjdlr.gov.cn/GTJY_ZJ/）进行报名。竞买申请人须按照挂牌须知要求办理数字证书并足额交纳竞买保证金，符合竞买要求方可参加网上挂牌出让活动。

六、本次挂牌报价时间：

杭钱塘储出[2019]12号地块竞买人可在2020年1月20日 9:00起至2020年2月3日10:00进行报价。

杭钱塘储出[2019]13号地块竞买人可在2020年1月20日 9:00起至2020年2月3日10:30进行报价。

七、本次挂牌出让详细资料请参阅挂牌出让文件。《挂牌出让文件》及地块相关资料，可以登录浙江省土地使用权网上交易系统浏览或下载。

八、挂牌咨询。现场咨询地点设在杭州市规划和自然资源局钱塘新区分局（杭州钱塘新区江东大道3899号办事服务中心8楼823室），咨询电话：0571—82982621， 82987629。

杭州市规划和自然资源局钱塘新区分局

杭州钱塘新区公共资源交易中心

2019年12月31日