文/好地研究院 方晓泉 孙航海

12月30日（周一），萧山科技城、浦阳镇各有1宗宅地出让。2宗地块总出让面积193亩，总建筑面积26.67万方，总起价23.36亿元。

2个板块均已经多年未推地，萧山科技城上次成交地块是在2016年12月，此次挂牌地块起始楼面价14500元/㎡，住宅商品房销售最高均价28500元/㎡（含装修）；

浦阳镇此前出让地块在2014年，新挂牌地块起始楼面价3500元/㎡，住宅商品房销售最高均价14600元/㎡（含装修）。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

好地研究院对2宗地块分析如下：

萧山科技城宅地

1、地块指标：

萧政储出(2019)44号萧山科技城核心区单元QJ0502-R2-20地块，出让面积51006㎡，容积率2.5，建筑面积127515㎡。其中，需配建面积为6376平方米的公租房，建成后无偿移交萧山科技城管理局。

地块起价184897万元，起始楼面价14500元/㎡，上限价格239897万元，上限楼面价18813元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于25500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于28050元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则地块实际起价为15474元/㎡，如果拍到上限，实际地价为20014元/㎡。

地块航拍图（来源：好地大数据 摄于2019/5/23）

2、周边房价：

地块周边有3个在售项目和1个待售项目。

融创·江南壹号院12月13日新领预售证，15#楼高层精装售价2.88万元/㎡，无需摇号。

前湾国际社区11月08日高层精装预售证均价为2.87万元/㎡，无需摇号。

融创·云潮府8月21日领出的的洋房，预售证均价3.24万元/㎡，此前高层售价2.83万元/㎡。

3、周边地价：

地块所在的萧山科技城板块，最近成交地块是在3年前。2016年12月26日，传化集团以总价38.5亿元包揽科技城核心单元地块一、二和三3宗商住地，成交均价3545元/㎡。

其中，地块一联合融创打造了江南壹号院项目，地块二则与仁恒、香港置地合作开发，名为前湾国际社区。目前仅剩余地块三尚未开盘。

这3宗地块出让时间较早，且配套要求众多，不适用于做地价参考。

周边成交地块、新房销售情况

4、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价。

①10%销售利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯25500+装修3000）倒推，有10%销售利润率时对应实际地价为16715元/㎡，名义地价为15679元/㎡，此时溢价率为8.13%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

5、预测：

由于板块成熟度还较低，虽有品牌房企如仁恒、融创入驻，但多次开盘均未出现摇号，说明购房者对于萧山科技城2.8万的房价水平接受度并不高。去化的压力需要有较高的预期利润率来弥补。

按照保底10%的预期销售利润率，地块预期溢价率不会高于8.13%。

浦阳镇宅地

1、地块指标：

萧政储出(2019)37号浦阳镇原飞翔电子退二进三项目，出让面积77346㎡，容积率1.8，建筑面积139222.8㎡。其中，需配建面积为6962平方米的公租房，建成后无偿移交萧山区浦阳镇人民政府。

地块起价48728万元，起始楼面价3500元/㎡，上限价格63228万元，上限楼面价4541元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于12100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于13310元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则地块实际起价为3895元/㎡，如果拍到上限，实际地价为4991元/㎡。

地块航拍图（来源：好地大数据 摄于2019/5/20）

2、周边房价：

周边新房项目仅融创森与海在售，12月19日领出预售证，高层精装售价1.4万元/㎡，排屋毛坯售价2.4万元/㎡。高层房源359套，中签率为57.44%。

该项目前身为云都美浓小镇，是云都控股（前身登峰集团）投资打造的项目。2019年1月15日公开拍卖，最终融创成功拍下《（破）杭州市萧山区桃北新村资产包》项目。

3、周边地价：

浦阳镇近3年来无地块出让，参考西面河上镇，去年3月，华景川以上限楼面价4761元/㎡竞得萧政储出【2018】6号地块，竞配自持面积比例32%。

周边成交地块、新房销售情况

4、测算：按照融创森与海项目售价推算项目的溢价

①销售利润率为10%的情况下的溢价率——地块未来的新房限价（毛坯12100+装修2500），略高于目前融创森与海高层预售证均价1.4万元/㎡。

若按照1.4万元售价计算，有10%销售利润率时对应实际地价为5318元/㎡，名义地价为4852元/㎡，此时溢价率为38.6%。

若按照上限楼面价4541元/㎡成交，实际地价为4991元/㎡。按照1.4万价格销售，成本为12290元/㎡，此时销售利润率为12.2%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

5、预测：

浦阳镇内最新在售的融创森与海项目，近期高层精装预售证板块均价1.4万元/㎡，略低于本地块新房最高销售均价（1.46万元/㎡）。

若按照森与海目前售价计算，达到10%销售利润率时名义地价为4852元/㎡，实际地价为5318元/㎡，此时溢价率38.62%，已经超出了上限地价。

如果刚达到上限地价，此时销售利润率为12.2%，有可能竞报自持面积比例。

不过森与海项目的体量大、占据优越的资源环境。而本地块周边厂房环伺，居住环境较差，最终不一定能拍至上限价格。