好地网12月25日讯（研究员 王迪）昨天（24日），苏州市区2019年最后一场土拍落锤，全年土拍顺利收官。
2019年，苏州两度出台调控政策，市区宅地（含商住，下同）出让金达1166.71亿元，同比2018年增加了44.4%，这一年苏州市区土地市场，发生了怎样的变化？好地研究院结合苏州市区全年土拍数据，整理分析如下，仅供业内参考。
一、两度调控加码，土地政策收紧
今年5月11日，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可；超过市场指导价10～25%后即转为一次报价出让方式。
7月24日，调控再度升级加码，住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，首次提出住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。
二、市场特征：政策调控影响表现明显，房企拿地谨慎
1、政策调控影响表现明显，溢价降低、国企护盘
2019年，苏州市区共计成交宅地69宗，平均溢价率14.99%，较2018年总体有所回升。
观察2019年月度溢价率走势，可以看出今年的两次调控加码，大幅降低了苏州市区宅地溢价率，其中以724新政影响表现更为明显，提高起拍价后，溢价率大幅降低，9月成交16宗宅地，平均溢价率仅1.34%。流拍、国企护盘的现象也再度出现，土拍市场迅速降温后，供地政策有所调整，12月成交的3宗宅地，均以“现房前一手”的价格成交，平均溢价率11.57%，土拍市场趋稳。
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2、房企拿地谨慎，全年成交5宗现房地块
据好地大数据统计，自2016年8月，苏州重启限购、执行“苏十五条”以来，苏州市区共成交219宗涉宅地块，其中73宗地块需要现房销售，占比33.33%。
从现房地块年度成交情况来看，现房地块成交逐年减少，主要集中在土地市场火热的2017年，2017年共成交46宗现房宅地，可建面积达430万方；2018年共成交11宗现房宅地，可建面积146万方。
2019年，共计成交5宗需现房销售的宅地，可建面积57.61万方，数量大幅下降，房企拿地谨慎。其中，724新政后成交现房地块3宗，分别为华润吴江太湖梢地块（因与绿地香港争抢，最终突破现房成交）、星河吴中木渎地块（据传因房企竞价操作失误，多加价一轮导致突破现房成交），以及苏州白马涧生命健康小镇建设发展有限公司白马涧地块。
2019年苏州市区需现房销售地块成交情况（来源：好地大数据）
三、土拍表现：总体量价齐升
1、出让体量：建面达903.5万方，同比增长17.77%
据好地大数据统计，2019年，苏州市区共计成交经营性用地（包括商业、商住、住宅用地，下同）99宗，总出让面积497.93万方(7468.88亩)，总建筑面积903.5万方，同比2018年分别增长26.93%、17.77%。
其中涉宅地块69宗，总出让面积442.72万方 (6640.82亩)，总建筑面积804.11万方，同比2018年分别增长41.82%、24.34%。
从苏州市区各区成交情况来看，吴中区、相城区是市区主力成交区域。
其中，吴中区成交最为集中，全年成交经营性用地28宗，总建筑面积251.39万方；涉宅用地19宗，总建筑面积227.24万方。
2、出让金额：1191.16亿元，同比增长43.45%
据好地大数据统计，2019年，苏州市区99宗经营性用地总成交金额达1191.16亿元，同比2018年增长43.45%。
其中69宗涉宅地块，总成交金额达1166.71亿元，同比2018年增长44.4%。
各区成交来看，吴中区经营性用地成交金额337.3亿，领跑苏州市区，其中宅地成交金额330.6亿元，占比最高，另外相城区、高新区和吴江区也是市区主力成交贡献区域。
单宗地块成交金额来看，苏高新与招商联合摘得的，高新区狮山板块苏地2019-WG-7号地块以50.17亿元的成交总价，成为冠军；大华高新区狮山苏地2018-WG-49号地块以40.71亿元位居第二，龙湖&首开联合竞得的吴中区尹山湖苏地2018-WG-40号地块以40.62亿元位居第三。
2019年苏州市区宅地成交金额TOP10
3、楼面均价：14509元/㎡，同比增长16.13%
2019年，苏州市区69宗涉宅地块，成交楼面均价14509元/㎡，同比2018年增长16.13%，创下新高。
各区楼面价走势来看，受成交地块分布影响，各区升降不一，出现分化。高新区地价微降，总体平稳；工业园区土地成交量较少，各板块地价差异较大，最终总体表现为相对2018年大幅上涨；随着古城区可出让宅地量的减少，姑苏区楼面均价下降明显；吴中区、相城区、吴江区，与市区走势基本一致，呈现一定上涨趋势。
地块成交楼面价来看，中海园区苏园土挂（2019）02地块以30287元/㎡的成交楼面价，位居榜首。
2019年苏州市区宅地成交楼面价TOP10
