文/好地研究院 方晓泉 孙航海

2019年最后一天，富阳区预计出让1宗宅地和1宗商地。

东洲工业区宅地，建筑面积10.8万方，起始楼面价7000元/㎡，商品住房最高销售均价1.95万元/㎡（含装修）；

商地位于银湖硅谷小镇，总建筑面积1.99万方，需全部自持，起始楼面价1542元/㎡。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

好地研究院对东洲板块宅地分析如下：

1、地块指标：

富政储出[2019]9号东洲14号地块，出让面积49166㎡，容积率2.2，建筑面积108165.2㎡。按浙江省《普通幼儿园建设标准》配建9班幼儿园1座，幼儿园用地面积不小于4655平方米，总建筑面积不小于3187平方米。

地块起价75720万元，起始楼面价7000元/㎡，上限价格98220万元，上限楼面价9081元/㎡。若配建幼儿园成本按4000元/㎡计算，则地块实际起价为7334元/㎡，如果拍到上限，实际地价为9478元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于18700元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

地块航拍图（来源：好地大数据 摄于2019/12/）

2、周边房价：

距离本案最近的宋都如意春江在售，高层和洋房毛坯预售证价格1.72万元/㎡（最近一次申领时间为9月30日），排屋预售证价格2.45万元/㎡（最近一次申领时间为12月19日）。

此外，板块内还有万科·君望在售，12月10日洋房毛坯预售证均价1.68万元/㎡；万科·玖望高层精装售价1.77万元/㎡。

3、周边地价：

地块西侧3公里处，今年6月14日出让了2宗相邻宅地。

杭房&杭州轩祥以总价117790万元竞得富政储出[2018]18号东洲1号-2-A地块，楼面价10536元/㎡，溢价率5.37%。需配建建筑面积不小于5200㎡的幼儿园，若成本按4000元/㎡计算，实际地价为10722元/㎡。

碧桂园以总价101400万元竞得富政储出[2018]29号东洲1号-2-B地块，成交楼面价10856元/㎡，溢价率8.57%。

所在板块成交地块、新房销售情况

4、测算：

①若按照地块实际起价（7334元/㎡）推算保本房价为15303元/㎡（精装含车位利润），销售利润率要达到10%，即未来售价为1.7万元/㎡（精装）。

注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（保本房价*10.5-10万元）/110

5、预测：

东洲工业区宅地周边工厂围绕，城市界面差，无居住氛围，同时，生活配套较为欠缺，且能级较低。

即使地块底价成交，若要有10%以上利润率，售价至少为1.7万，这一价格跟传统东洲板块相比，没有优势，因此地块大概率底价成交。

这样一宗地段、属性偏差的地块，谁会在当前这个市场行情之下出手拿下，值得关注。

地块位于东洲工业区内