文/好地研究院 方晓泉 孙航海

又是滨江集团拿地！今天，经过67轮竞价，杭州滨儒企业管理有限公司（滨江集团）以总价406174万元竞得钱江世纪城奥体板块Q-09地块，楼面价31869元/㎡，溢价率26.47%。

至此，今年钱江世纪城推出的三宗地皆被滨江集团包揽。今天竞得的43号地块实际地价为33757元/㎡，为今年三宗地价中最高。高于7月29日竞得26号地块857元/㎡（实际地价32900元/㎡），以及10月18日竞得的34号地块1625元/㎡（实际地价32132元/㎡）。可见今天竞争之激烈。

而预计销售利润率（3.9%）则是高于26号地块（1.8%），低于34号地块（7.5%）。

（注：26号地块新房限售均价为4.5万元含装修，34号和43号地块新房限售均价为4.7万元含装修）

至此，滨江集团今年已经在杭州十区范围内竞得地块13宗，总建筑面积121.2万方，权益拿地金额高达293.6亿元。（注：招拍挂以联合体拿地时，按联合体房企数进行均分，不是联合体的按全额计算）

与去年全年相比，拿地金额上升了一倍以上（119.2%）。

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、按4.7万元新房销售，预期利润率3.9%

地块出让面积41113㎡，容积率不大于3.1，建筑面积127450㎡。其中，需配建面积为6373平方米的公租房。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于46750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算，实际地价33757元/㎡，以上限售价4.7万元/㎡（含装修4500元）销售，成本为45152元/㎡，销售利润率为3.9%。

从周边楼盘的情况看，4.7万的售价在钱江世纪城是一个客户可以接受的价格，预计未来去化良好。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

二、滨江集团“板块深耕”策略凸显

钱江世纪城板块今年推出的3宗宅地均被滨江集团首入囊中，土地出让金125.44亿元，总建筑面积40.4万方。

3宗地块均为限房价地块，除了7月29日推出的钱江世纪城26号地块商品住宅新房限售均价为4.5万元/㎡（含装修4500元）外，随后推出的钱江世纪城34号（10月18日成交）以及今天出让的43号地块限价均为4.7万元/㎡（含装修4500元）。

钱江世纪城板块2019年地块成交情况

7月29日，滨江集团以总价43.3亿竞得萧政储出(2019)26号世纪城核心区块单元宅地，成交楼面价31266元/㎡，溢价率24.07%。

该地块实际地价32900元/㎡（配建幼儿园成本按4000元/㎡，自持养老院不计成本）。新房销售均价不高于45000元/㎡（含装修4500元/㎡）。

10月18日，滨江集团再度出手，以总价41.5亿竞得萧政储出(2019)34号奥体博览中心宅地，楼面价30135元/㎡，溢价率19.58%。

若配建公租房和代建幼儿园面积成本按4000元/㎡计算，对应实际地价为32132元/㎡。新房销售均价不高于47000元/㎡（含装修4500元/㎡）。

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

既然房价已经限死，那么，快速周转成为最关键的策略，滨江集团于今年7月29日竞得的项目——滨江·御虹府于12月19日首开，创下了今年拿地到首开最短的时间记录——不到5个月。

滨江集团的这种战术打法可以称为“板块深耕或者坐庄”。板块坐庄的好处是，可以掌握板块供求与价格关系上的主导权。

除了在钱江世纪城，滨江集团还在其他板块施以同样的战术。如在上城区南星单元，萧山经开区板块等。

滨江集团竞得涉宅地块主要分布在钱江世纪城和在萧山经开区（各3宗），此外，在市中心、滨江区、城东新城以及老余杭板块均有斩获。

滨江集团2019年竞得宅地情况

地块分布示意图

三、除了滨江集团，还有哪些房企也善于采取相同战略？

1、万科：坐庄良渚。

万科在良渚新城打造了良渚文化村，后来在2013年-2016年间又拿地4宗，分别打造了未来城、劝学里等项目，还收购中青创项目，即现在的未来之光。

拿地情况

地块分布图

2、富力：坐庄未来科技城。

富力在杭州市区范围内竞得的宅地、商住地均位于未来科技城，共7宗，总建筑面积100.9万方，拿地总价95.87亿元。

最近一次拿地是在2017年12月18日，竞得余杭组团67号商住地，打造杭州富力中心。

拿地情况

地块分布图

3、九龙仓：坐庄申花。

好地数据库显示，九龙仓在申花板块拿地5宗，总拿地金额93.5亿元，总建筑面积33.2万方。

该板块2019年并未推地，2018年出让的3宗宅地均被九龙仓竞得。

拿地情况

地块分布图

4、路劲、西房、祥生：联合坐庄崇贤新城。

据好地大数据，目前崇贤新城有7个项目待售，总体量达到67.9万方。其中，祥生、西房和路劲各占2个，剩余一个是上海恒文项目。

目前，崇贤板块在售项目仅承安·海格源翠府和秋实宸悦，精装房价分别为21300元/平米和20600元/平米。

2017年以来崇贤成交涉宅地情况

地块分布图