文/好地研究院 方晓泉 孙航海

明天（12月23日），萧山区钱江世纪城出让1宗宅地。

钱江世纪城奥体板块Q-09地块，出让面积41113㎡，容积率不大于3.1，建筑面积127450㎡。其中，需配建面积为6373平方米的公租房。

地块起价321174万元，起始楼面价25200元/㎡，上限价格417174万元，上限楼面价32732元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于46750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

好地研究院对该地块分析如下：

1、地块属性：

作为杭州“钱塘江时代”的城市中心，又是亚运会主体育场、亚运村所在地，钱江世纪城板块是当前萧山甚至全杭州最受开发商关注的板块之一，经过多年的发展，钱江世纪城核心区已经较为成熟，可出让宅地已所剩无几，稀缺度高。

2、周边房价&地价：

地块所在的钱江世纪城板块今年成交了2宗限房价地块，均被滨江集团收入囊中，位于此次挂牌的Q-09地块东北方向2公里范围内。

7月29日，滨江集团以总价43.3亿竞得萧政储出(2019)26号世纪城核心区块单元宅地，成交楼面价31266元/㎡，溢价率24.07%。该地块实际地价32900元/㎡（配建幼儿园成本按4000元/㎡，自持养老院不计成本）。新房销售均价不高于45000元/㎡（含装修4500元/㎡）。

10月18日，滨江集团再度出手，以总价41.5亿竞得萧政储出(2019)34号奥体博览中心宅地，楼面价30135元/㎡，溢价率19.58%。若配建公租房和代建幼儿园面积成本按4000元/㎡计算，对应实际地价为32132元/㎡。新房销售均价不高于47000元/㎡（含装修4500元/㎡）。

地块周边成交地块情况（数据来源：好地大数据）

目前，滨江集团于今年7月29日竞得的项目——滨江·御虹府日前刚领出预售证，高层精装均价45000元/㎡（含装修），与设置的新房上限售价一致；

保利·澄品12月12日预售证高层精装均价47521元/㎡，洋房56119元/㎡；

距离较近的位于滨江区的信达中心·杭州壹号院11月26日高层精装预售证价格为48100元/㎡。

二手房市场，周边龙湖春江彼岸近6月成交均价5.1万元/㎡。

3、测算：

①若以上限价格成交——地块实际地价为34666元/㎡，按照地块未来的新房限价（毛坯42500+装修4500）计算，成本为46089元/㎡（精装，含车位价格），尚有销售利润率为1.9%。

②10%利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价，10%销售利润率下的实际地价为30988元/㎡，倒推名义地价为29238元/㎡，此时溢价率为16%。

③如果按照滨江集团最近竞得的萧政储出(2019)34号奥体博览中心宅地实际地价32132元/㎡倒推，名义地价为30325元/㎡，此时溢价率为20.3%，成本43479元/㎡，此时销售利润率为7.5%。

4、预测：

地块所在的钱江世纪城已经成交了2宗限房价宅地，若对标最近出让的地块地价（实际地价32132元/㎡），此次出让地块最终溢价率将达到20.3%，此时有销售利润率7.5%。

地块相比滨江集团10月份竞得的34号地块，位置上更靠近奥体中心，距离奥体中心站也仅500米，但是新房售价同样限定在4.7万元/㎡，因此，预计成交价接近34号地块，即溢价率在20.3%附近。

值得关注的是，如果此次依然由滨江集团拿地，不仅会上演其2019年在钱江世纪城板块拿地的“帽子戏法”，而且将是全部包揽板块年内所有3宗宅地（此前2宗宅地总建筑面积27.6万方，拿地金额84.8亿元），成为钱江世纪城当之无愧的“大地主”。结果如何，我们拭目以待！