文/好地研究院 方晓泉 孙航海

明天（12月20日），杭州富阳区江南板块将出让1宗宅地。富春湾新城2号地块，出让面积83003㎡，容积率1-2.4，建筑面积199207.2㎡。

地块起价143430万元，起始楼面价7200元/㎡；上限价格186430万元，上限楼面价9359元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于16300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于17930元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

地块指标表

地块航拍图（数据来源：好地大数据）

好地研究院对该地块分析如下：

1、地块规划要求：

根据地块出让须知，地块配建要求如下：

（1）地块内配建不小于地上总建筑面积5%的公租房。

（2）按浙江省《普通幼儿园建设标准配建》12班幼儿园1座。幼儿园用地面积不小于6010平方米，总建筑面积不小于4042平方米；与住宅同步规划、同步建设、同步验收并交付使用，无偿移交区教育局（包括停车位、地下空间等配套设施）。

（3）地块内配套公建建筑面积（不包含配建幼儿园面积）不小于地上总建筑面积的3%，不大于地上总建筑面积的10%。配建居家养老服务中心，建筑面积不小于500平方米，配套室外活动广场面积不小于1000平方米，与住宅同步规划、同步建设、同步验收并交付使用，统一无偿移交春江街道。

其中，若配套公租房和幼儿园配建成本按4000元/㎡计算，地块起始楼面价对应实际地价价8047元/㎡；上限价格对应实际地价为10369元/㎡。

2、周边房价&地价：

地块所在的江南板块，今年9月29日出让1宗宅地，宋都以底价81770万元竞得富春湾新城1号地块，成交楼面价8000元/㎡。距离此次出让地块直线距离约2公里。这也是江南板块5年半以来成交的第一宗宅地。

宋都地块同样是限房价项目，新房限售均价18800元/㎡（含装修2500元），与此次出让地块新房限价一致。

板块内已无新房在售。二手房方面，澳海香樟苑今年高层挂牌均价在18500元/㎡左右，基本与本案限价价格一致，但没有成交量。

同时该项目也是板块内最后一个新房销售项目，去年8月份开盘预售证价格为1.22万元/㎡（毛坯）。（注：香樟苑部分房源调整后重新发布过预售证信息）

地块周边成交地块情况

3、测算：

由于地块周边缺乏新房和二手房售价，显然，最近宋都拿地地价更具有参考性。此次出让地块起价对应实际地价为8047元/㎡，已经高于宋都9月28日拿地楼面价（8000元/㎡）。

4、预测：

江南板块不处在城区范围，且以工业为主，板块成熟度不高，还需要时间来发展。同时，缺乏新房售价参考，无二手房成交，地块限定售价1.88万能否去化存疑。

地价方面，以3个月前，宋都竞得的富春湾新城1号地块作对标，此次推出的富春湾新城2号地块大概率同样以底价成交。