核心提要：

►东湖板块交通优势

►地块所在的区域解读

►两宗地块市场分析

文/好地网研究员 罗宇轩

一年之计在于春，杭州的土地市场也不外如是。回顾过去几年，总有一些引领市场的好地出现在1月的土拍当中。譬如17年绿城的塘北地块，18年中海的滨江襄七房地块，19年的滨江&铁建的翠苑宅地……

杭州新一年的土地市场也将迎来首秀，2020年1月2日，余政储出〔2019〕63号和64号两宗商住用地即将出让，均位于东湖板块。

总建筑面积26.45万方，总起价25.14亿元，起始楼面价均为9500元/㎡，限新房销售均价20800元/㎡（含装修3000元/㎡）。

地块指标表

地块所在区位示意图

本次出让的两宗地块相距约1.4公里，均位于东湖板块中轴荷禹路沿线，分别靠近在建地铁9号线北沙路站和新洲站。

在建地铁9号线在板块内设有3个站点，预计明年6月通车，接轨杭州地铁网络，届时可实现与余杭高铁站、杭州东站、钱江新城及萧山国际机场的地铁直达，无缝换乘。同时与已经落定的临平北高铁站，形成“双铁交汇”的轨道交通格局，加速与周边城市的联系。

此外，荷禹路作为临平城市中心大道的北段，穿过整个东湖板块，与迎宾路在临平山相连，目前连接两条道路的迎宾路北延隧道工程在建，计划与地铁9号线同期通车，等到隧道建成通车，荷禹路与迎宾路就将连成一线，打通东湖板块与临平新城的联系。

即将全面通车的“三路一环”快速交通，也将实现与杭州“四纵五横”交通网络的连接，加快东湖板块与主城区的无缝对接，方便通达全城。

地块周边配套示意图

64号地块，享有双综合体环绕。

东侧是总体量为28万方的万宝城，内含约15万方超大商业体量，集休闲、娱乐、餐饮、购物、文化、居住为一体，是板块内目前最大的商业综合体。北侧是在建的栢悦中心，占地面积约5.6万方，建筑面积约28万方，预计明年5月交付投入使用，打造成汇集五星级酒店、高端写字楼、商业街区的城市综合体。

500米范围内有已建成的余杭区育才实验小学、余杭五院开发区院区，周边绿城蓝庭、新城山语院等高品质小区交付多年，居住氛围早已日渐成熟，这里正是东湖板块的现在的生活居住服务核心。

如果说64号地块所在的区域代表的是东湖板块成熟的现在，那么63号地块所在的就代表了东湖板块璀璨的未来。

板块规划图

63号地块，位于临平大道以北的东湖CBD内，整个片区总用地面积9平方公里，定位全新的未来智造城，规划高新智造园、健康科创园、枢纽总部园、门户双创园四个功能片区，分别设有高铁枢纽、商旅走廊、中央森林公园、文化中心、市民中心、综合医院等核心项目，形成一个产城高度融合的现代化新城。地块西南角还规划有一所15班的小学，西侧不到500米便是今年6月新鸥鹏竞得的40万方商住综合体项目，未来的发展值得期待。

好地研究院分析认为，两宗地块的市场价值在于：

1、新房限价20800元/㎡相比周边最新预售证均价（上坤山语四季高层最新均价19000元/㎡），有所突破，而且竞拍上限楼面价均低于上坤17年拿地时的楼面价12750元/㎡，优越的地理位置，成熟的交通配套，为未来的新房销售留下更多的利润空间。

2、今年来周边仅出让两宗商住地块（新鸥鹏商住综合体项目），板块内供应量较少，住宅总库存量合计约40万方，月均去化约2.2万方/月，去化周期约18.2个月。对于2万左右的价格，届时将会吸引诸多刚需的客户。在售的上坤山语四季今年几次开盘都是逢开必罄，摇号中签率基本在20%以下，也反映了东湖板块依旧火热的人气和流量。

代表着东湖板块现在和未来的两宗商住地块，在2020新年首拍当中将花落谁家，好地网会持续跟踪报道。