核心提要：

1、保利时隔三年补仓，广州常元首进中山；

2、竞拍遇冷，地价相比万科地块下降多少；

3、保本房价是多少？

文/好地研究院  钟绮雯

今天（12月16日），中山翠亨新区出让3宗宅地，总出让面积350亩，总计容建面70万㎡，总起价63.3亿，本次竞拍仅吸引了保利、广州常元2家房企，最终：

W15-19-0097地块由广州常元以底价155840.76万元竞得，成交楼面价9000元/㎡，溢价率0%；

W15-19-0098地块依旧由广州常元以251649.74万元竞得，成交楼面价9090元/㎡，溢价率1%；

W15-19-0117地块由保利以底价228220.9万元竞得，成交楼面价9100元/㎡，溢价率0%.

地块指标信息表（数据来源：中山市公共资源交易中心）

区位图

W15-19-0097/98地块航拍图（广州常元竞得）

W15-19-0117地块航拍图（保利竞得）

周边配套情况（图片来源：好地大数据）

好地研究院认为，今天的土拍有以下看点：

看点一：保利时隔三年补仓，广州常元首进中山

保利上一次在中山拿地距今已有3年，是在2016年12月底，竞得宅地2宗，分别位于南朗镇和五桂山，总建面合计51.5万㎡，此次拿地可视为补仓。

据好地研究院统计，2019年至今，保利在大湾区拿下涉宅地21宗，分布于除深圳、珠海以外的7个城市，总建面合计396.9万㎡，总成交金额达472.4亿元。

2019年保利在大湾区涉宅地分布情况（图片来源：好地大数据）

广州常元首进中山，以超40亿元摘获翠亨新区2宗相邻地块。据了解，常元地产隶属哥弟集团，主业为品牌服饰，于2003年拓展地产业务，已布局广州等城市。

看点二：竞拍遇冷，地价相比万科地块下降多少

本次竞拍仅有2家房企报价，几乎底价成交，遇冷的原因可能有二：一是片区复式产品限制条件高，所占比例较低，整体售价难以提高，盈利空间小；二是周边环境不具备自住条件，仅招揽投资客，加上地块之间相互竞争，去化有压力。

综合考虑公建成本，常元97地块实际楼面价约9632元/㎡，常元98地块实际楼面价约9726元/㎡，保利地块实际楼面价约9737元/㎡。

2018年翠亨新区起步区首宗宅地成交，由万科以上限价14亿元+配建人才住房11.18万㎡竞得，考虑公建成本及配建住房成本，实际楼面价约17644元/㎡，远高于今日成交的3宗宅地，最大价差达8000元/㎡。

看点三：保本房价是多少？

依照地块实际成交楼面价，按4000元/㎡的建安成本计，综合考虑财务成本、车位利润等费用，粗略计算得出：常元97地块保本房价约18080元/㎡（带装修）；常元98地块保本房价约18200元/㎡（带装修）；保利地块保本房价约18215元/㎡（带装修）。假设参考平层产品带装修均价1.5-1.7万元/㎡之间，本案房价仍需有6%的预期涨幅方可保本；假设参考复式产品精装均价2.2万元/㎡，本案有22%的盈利空间，但由于地块规划条件及中山设计新规的限制，导致复式产品所占比例小，提高全盘售价的难度加大，盈利空间缩小。