文/好地研究院 方晓泉 孙航海

今天，余杭区出让九乔数字商贸城宅地和崇贤新城2宗相邻涉宅地，总出让面积247亩，总建筑面积36.2万方，吸金53.1亿元。

港中旅首次在余杭区拿地，以总价246449万元竞得九乔商贸城宅地，楼面价18218元/㎡，溢价13.86%；

祥生、西房补仓崇贤，分别以楼面价12668元/㎡（溢价26.68%）、12365元/㎡（溢价23.65%）竞得向阳B-5商住地和B-11宅地。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

一、九乔商贸城（余杭区）地价小跌

今天，港中旅首次在余杭区拿地，以总价246449万元竞得余政储出〔2019〕57号九乔商贸城宅地，成交楼面价18218元/㎡，溢价率13.86%。

若配建公租房（占5%住宅建筑面积）成本按4000元/㎡计算，实际地价为19387元/㎡。按新房上限均价（30000元/㎡含装修）销售，成本为28454元/㎡，此时，尚有销售利润率5.15%。

板块内（余杭区范围）已经无新房在售，待售项目1个，为新希望今年3月29日竞得的余政储出[2019]16号地块项目，拿地楼面价为21008元/㎡，溢价率31.3%，无特殊配建要求。

地块位置图以及周边成交地块、新房项目

两个项目仅一路之隔，不过，港中旅拿地实际地价19387元/㎡比新希望地价21008元/㎡有所小跌。

由于板块内，缺乏可靠的参照系，仅新希望一个待售项目。未来，若新希望项目能领出3万+的售价，相应的，港中旅项目将有5.15%的销售利润率。否则，利润空间还将缩水。同时，30000元/平米的限制新房价格，日后接受度如何，也有待验证。

据好地大数据，港中旅在杭州已经成功竞得宅地6宗，3宗位于主城区范围，2宗位于萧山经开区，今天竞得的九乔商贸城宅地是首次在余杭区范围内拿地。

目前仅位于萧山经开区的中旅名门府·新境在售。待售项目2个，分别是九乔商贸城项目和城东新城项目，待售体量为26万方。

港中旅在杭州竞得项目情况

项目分布图

二、祥生、西房补仓崇贤，地价走向趋于平稳

今天崇贤新城出让的2宗涉宅地，均是由板块内房企补仓拿下。

崇贤向阳B-5商住地块：祥生以总价185168万元竞得该地块，楼面价12668元/㎡，溢价率26.68%。商业建筑面积不大于总建筑面积的10%，配建不少于地上住宅建筑面积5%的公租房。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算，地块实际地价13545元/㎡。按新房上限均价（23000元/㎡，含精准）销售，成本为22195元/㎡，销售利润率为3.5%。

崇贤新城向阳B-11地块：西房以总价99338万元竞得该地块，楼面价12365元/㎡，溢价率23.65%。须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

地块实际地价13226元/㎡。按新房上限均价（23000元/㎡，含精准）销售，成本为21866元/㎡，销售利润率为4.9%。

地块位置图以及周边成交地块、新房项目

祥生，西房以及一个半月前刚拿地的路劲可谓是深耕崇贤的典型房企。

据好地大数据，目前崇贤新城有7个项目待售，总体量达到67.9万方。其中，祥生、西房和路劲各占2个，剩余一个是上海恒文项目。

目前，崇贤板块在售项目仅承安·海格源翠府和秋实宸悦，精装房价分别为21300元/平米和20600元/平米。

2017年以来崇贤成交涉宅地情况

从上表也可以看出，2017年以来，崇贤新城地价逐渐趋向一个平稳状态，实际地价稳定在1.3-1.4万/㎡之间。

值得注意的是，西房陆家桥C-11地块和上海城建建设实业陆家桥C-10地块位置上处于崇贤板块最东侧，相比向阳地块，不仅城市界面较差，配套设施和交通建设也略逊一筹，因此地价相对较低。