文/好地研究院 方晓泉 孙航海

12月17日，余杭区崇贤新城、九乔商贸城将出让3宗涉宅地。总出让面积247亩，总建筑面积36.2万方，总起价44.3亿元。

其中，崇贤新城2宗相邻涉宅地起始楼面价均为10000元/㎡，限商品住宅新房销售均价23000元/㎡（含装修3000元）；

九乔商贸城宅地起始楼面价16000元/㎡，限商品住宅新房销售均价30000元/㎡（含装修3000元）。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

好地研究院对3宗地块分析如下：

九乔商贸城单元宅地

1、地块指标：

余政储出〔2019〕57号九乔数字商贸城科卫路以南、杭乔路以西地块，出让面积61491㎡，容积率2.2，建筑面积135280.2㎡。其中，须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房（6764㎡）。

地块起价216449万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格280449万元，上限楼面价20731元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29700元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则地块实际起价为17053元/㎡，如果拍到上限，实际地价为22033元/㎡。

地块航拍图（来源：好地大数据）

2、周边房价：

单元内已有半年没有新预售证领出。最近一次领出预售证项目是金地·玖峯汇，5月14日领出的叠墅售价4.6万元/㎡。该项目此前高层/小高层预售证售价约3.4万元/㎡（含装修）。

二手房方面，相邻的九堡板块内，昆盛肖邦近6月成交均价25769元/㎡（高层毛坯）；大家多立方近6月成交均价27294元/㎡（高层装修）。

3、周边地价：

九乔数字商贸城单元内，今年共成交2宗宅地：

首先是同样位于余杭区，且与此次出让地块仅一轮之隔的新希望地块，出让时间为3月29日，总价34.6亿元，成交楼面价21008元/㎡；

此外，还有1宗位于江干区，距离此次地块约1.64千米，得主为中南，以底价16986元/㎡直接竞得。该地块住宅新房限售均价3.4万元/㎡（含装修3500元），比此次出让余杭区部分新房限售均价高出4000元/㎡。

周边成交地块、新房销售情况

4、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价。

①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯27000+装修3000）倒推，实际地价为20888元/㎡，计算配建公租房成本后，名义地价为19644元/㎡，溢价率为22.8%。

②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为17975元/㎡，名义地价为16876元/㎡，此时溢价率为5.5%。

③若按照今年3月，新希望相邻宅地实际地价（21008元/㎡）倒推，名义地价为19758元/㎡，溢价率为23.5%。略高于零利润率时的溢价情况。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

5、预测：

九乔商贸城余杭区块没有新房库存，存量只有新希望项目一个。而新希望最近领出预售证距今已经超过半年，可以说周边缺乏可靠的参照系。按照3万的限价（参考周边房价与地价水平以及存量，这个限价比较合理），地块的起价比较便宜，因此在充分竞争的情况下，成交溢价率将较高。

按照限价倒推，溢价率不会超过22.8%（保本地价）；而按照此前杭州八区已经成交的限价地的平均销售利润率（6.5%）倒推，溢价率将在11.5%左右。

在22.8%与11.5%之间取个中间值，为17%，此时的销售利润率为3.3%，远低于平均水平，可以把这个溢价率水平理解为该地块的上限。

6、谁将出手

据悉，该地块报名者甚多，附近已有项目的金地、万科、天阳、大家，还有入杭不久的美的、新希望，以及老牌房企绿地、绿城等都可能参与争夺。

崇贤新城2宗涉宅地

1、地块指标：

崇贤新城向阳B-5商住地块，出让面积66440㎡，容积率2.2，建筑面积146168㎡。其中，商业建筑面积不大于总建筑面积的10%，须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

地块起价146168万元，起始楼面价10000元/㎡，上限价格189168万元，上限楼面价12942元/㎡。

崇贤向阳B-5商住地块航拍

崇贤新城向阳B-11地块，出让面积36517㎡，容积率2.2，建筑面积80337.4㎡。须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

地块起价80338万元，起始楼面价10000元/㎡，上限价格104338万元，上限楼面价12987元/㎡。

崇贤新城向阳B-11地块航拍

崇贤2宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于20000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于22000元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

由于商业部分不高于10%，如果不计算商业部分的面积，配建5%的公租房成本按4000元/㎡计算，2宗地块起始楼面价对应实际地价10737元/㎡，B-5地块上限价格对应实际地价为13833元/㎡，B-11地块为13882元/㎡。

2、周边房价：

目前板块内有3个新房项目在售：祥生绿都·京杭府12月6日领出洋房精装预售证均价24400元/㎡（含装修），此前开盘高层价格20700元/㎡（含装修）；

承安HYGGE源翠府于11月23日首开，高层精装预售证均价21300元/㎡（含装修）；

秋实宸悦12月7日领出高层预售证均价20600元/㎡（含装修）。

上述3个项目销售房源均需摇号。

3、周边地价：

地块所在的崇贤新城今年出让了3宗宅地：

出让时间上比较接近的是路劲于10月29日包揽的向阳4号、5号商住地。2宗地块商业建筑面积占比都不大于10%，配建不小于住宅建筑面积5%的公租房。

向阳4号地块成交总价100547万元，楼面价12561元/㎡，溢价率25.61%，实际地价13433元/㎡；

向阳5号地块成交总价136466万元，楼面价12699元/㎡，溢价率26.99%，实际地价13577元/㎡。

距离上相对比较接近的是祥生于9月17日竞得的向阳B-8地块，楼面价12581元/㎡，溢价率25.81%，同样需配建5%公租房，实际地价13454元/㎡。

周边成交地块、新房销售情况

4、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价。

①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯20000+装修3000）倒推，实际地价为14327元/㎡，计算配建公租房成本后，名义地价为13411元/㎡，溢价率为34.1%，已经超过上限楼面价了。

②销售利润率为10%的情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为12094元/㎡，名义地价为11289元/㎡，此时溢价率为12.9%。

③若按照1个半月前，路劲包揽向阳4号、5号商住地，实际地价13577元/㎡倒推，名义地价为12698元/㎡，溢价率为27%。此时对应成本为22228元/㎡（精装，含车位利润），尚有3.36%的销售利润率。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（成本*10.5-10万元）/110

5、预测：

板块内最新开盘的是西房秋实宸悦，12月7日领出的高层价格20600元/㎡（含装修2800元），摇号中签率为25.75%。

路劲包揽向阳4号、5号商住地仅过去1个半月，且向阳4号、5号地块指标与此次出让的2宗地块基本一致（均需配建5%公租房，起始楼面价10000元/㎡，新房限售均价23000元/㎡精装），因此，该地块具有较强的参考性。

路劲与祥生地块的销售利润率仅3%，这个利润水平远低于限价地出台之后杭州八区成交的所有宅地的平均销售利润率（6.5%），可以理解为房企能够忍受的利润率极限，基于此，该地块最终成交溢价率可以将27%作为上限。

6、谁将出手

1、板块内房企，如西房、绿都、荣安都可能参与；

2、意欲进驻崇贤的房企：如万科、金地、招商、海伦堡等多家房企也可能参与争夺。