文/好地研究院 方晓泉 孙航海

明天（12月19日），萧山瓜沥镇商住地再度出让。地块东至东灵路辅路，南至建设四路，西至政通路，北至新安路。

出让面积24384㎡，容积率3，建筑面积73152㎡。其中，商业商务用地建筑面积不少于49530㎡，占总建筑面积约67.7%。

地块起价29261万元，起始楼面价4000元/㎡；上限价格37761万元，上限楼面价5162元/㎡。

限商品住房毛坯销售均价不高于14500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于15950元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

地块指标

地块位置图

出让地块分2部分，05-16地块为商业商务用地，用地面积8636㎡，容积率3，建筑面积25908㎡；

05-20地块为商住用地，用地面积15748㎡，容积率3，建筑面积47244㎡。05-20地块商业设施应该沿建设四路设置，商业建筑面积不小于地上建筑面积的50%，包含配建建筑面积不小于20000㎡的酒店。

该地块即为赞成今年9月23日以上限价格37761万元竞得的瓜沥镇商住地，成交楼面价5162元/㎡，溢价率29%，竞报自持面积比例41%。

地块报价截图（来源：好地网）

随后，赞成选择退地，而地块也于11月19日重新挂牌。值得一体的是，两次挂牌指标并未发生变化。

地块周边，时间最近的一张高层预售证是融创·东麟府2018年7月17日高层精装预售证价格17800元/㎡；二手房方面，郡乐苑20708元/㎡（高层、精装）；两者均高于本案地块限价。

一、赞成退地或是由于对竞拍规则的误解

众所周知，目前杭州十区范围内宅地（含商住地）均设有地价上限，当拍至上限价格后，转为竞报自持面积比例，自持比例报价达到100%后，转为竞配养老房面积。

其中，正是竞报自持比例环节出现了误解。

结合2018年7月18日，杭州住房和保障局发布的《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》中第二条：竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅。自持商品房屋租赁管理相关规定作为土地招拍挂文件附件。

可以得出结论：若按照赞成竞报自持41%计算，需自持面积为29992.32㎡=地块总建筑面积（73152㎡）乘以41%。

考虑到地块住宅建筑面积不大于23622㎡（占总建筑面积仅32.3%）。最终，地块需自持全部住宅建筑面积（23622元/㎡）以及6370.32㎡商业商务面积。剩余可售商业面积43159.68㎡，且商业商务部分不能做公寓，最小分割面积为300方。

那么，误解后的情况是怎么样的呢？

首先，误解的重点在于自持41%，被曲解为地块自持面积占比仅为地块住宅建筑面积的41%，而非正确的总建筑面积的41%。

出现这个曲解的原因在于，确有地块竞价规则中，自持面积比例仅需要计算住宅部分建筑面积。

比较具有代表性的就是兴耀于今年5月9日竞得的余政储出【2019】21号临平新城核心区商住地。地块成交总价125751万元，成交楼面价7162元/㎡，溢价率29.97%，竞报自持面积比例为22%。

其中与瓜沥镇地块不同的是，特别指出住宅商品房屋，而非瓜沥镇商住地的商品房屋。

兴耀地块出让面积62711㎡，容积率2.5-2.8，建筑面积175591㎡。其中住宅建筑面积不大于地上总建筑面积的40%（计70236.4㎡）。这部分住宅建筑面积中，22%为自持面积（即15452㎡），余下可售住宅面积为54784.4㎡。

二、赞成原意接受的自持比例是多少？

按照赞成错误的理解情况下，可以轻松的计算出，赞成本意是自持住宅建筑面积9685㎡（地块住宅部分建筑面积23622㎡的41%）。

代入到正确的规则中，可以认为，此前成交结果应该为：地块将以上限价格37761万元成交，楼面价5162元/㎡，溢价率29.05%。竞配自持面积比例13%。

三、价格测算

瑞达思显示，2015年至今，瓜沥镇共成交300平米/套以上的商业、办公24套，成交均价约1.8万元/㎡。

以此价格作为商业部分售价，住宅部分售价为新房限售均价1.7万元/㎡。同时地块依旧拍到上限价格（5162元/㎡，自持忽略不计），可以计算得出，住宅部分成本为12543元/㎡（装修含车位利润），商业、商务部分成本为13517元/㎡（装修不含车位利润），总利润2.67亿元，可以补贴2万方的酒店运营。

不过，瓜沥对办公需求有限，最终商办部分售价预计达不到1.8万，或去化周期较长，因此总利润将低于2.67亿元。

预测：从测算角度，拍到上限价，项目整体的压力不会太大，住宅和商办部分的预期利润足够补贴酒店以及抵消商办消化速度慢的劣势。但由于住宅部分占整体比重低，因此自持比例不能过高，否则销售额将缩减。