好地网11月17日消息（研究员 孙航海）11月18日（周一），杭州临安区1宗宅地出让，地块位于青山湖科技城板块，出让面积56728㎡，容积率2.2，建筑面积124801.6㎡。

地块起始楼面价9200元/㎡，上限楼面价11924元/㎡；限新房销售均价26480元/㎡（含装修3500元）。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

地块周边2018年至今地价成交价格格差距较大，有2018年初中粮&旭辉地块楼面价11113元/㎡和今年4月荣盛地块实际地价11118元/㎡：也有在市场较冷时，保亿于2018年7月直接以底价9400元/㎡拿地。那么，对标哪个地块合适呢？好地研究院分析如下：

1、地块指标：

临政储出[2019]44号临安经济开发区中部地区B4-06-03地块一，北至天柱街，东至崇文路，南至鹤山街，西至用地边界。

地块出让面积56728㎡，容积率2.2，建筑面积124801.6㎡。起价114818万元，起始楼面价9200元/㎡，设上限价格148818万元，上限楼面价11924元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22980元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于34470元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

2、周边房价：

地块东北侧旭辉中粮·朗香郡11月9日领出的高层毛坯均价1.96万元/㎡；保亿·风景未来城11月12日最新领出高层毛坯预售证价格约1.9万元/㎡。这两个项目前几次开盘情况，均无需摇号。

3、周边地价：

地块周边2018年至今地块周边成交了3宗宅地：

时间上最近的是今年4月19日，荣盛首入杭州，以上限价格13.27亿元竞得临安经济开发区中部地区控规单元B3-01-01地块，楼面价9748元/㎡，竞配自持面积比例26%。若自持按6折计算，实际地价为11118元/㎡。

距离上最近的地块是去年1月5日，中粮&旭辉联合体以总价17.6亿元竞得青山湖科技城B3-02地块，楼面价11113元/㎡，溢价率16.98%。即目前在售的旭辉中粮·朗香郡。

此外，在2018年7月26日，出让地块西南侧，保亿以总价12.06亿元底价竞得B4-05-10地块，楼面价仅9400元/㎡，即现在在售的保亿·风景未来城。

周边成交地块、新房分布情况

4、测算：按照周边新房售价推算项目的溢价

①10%销售利润情况下的溢价率——地块未来的新房限价（毛坯22980+装修3500）显然是高于周边目前在售的旭辉中粮·朗香郡（高层毛坯1.96万元/㎡），和保亿·风景未来城（高层毛坯1.9万元/㎡），若按照最高售价1.96万元（高层毛坯）有10%销售利润率倒推对应地价为11237元/㎡，此时溢价率为22.14%。

②若取最近成交地块楼面价——最近成交地块是在今年4月19日，荣盛项目成交楼面价9748元/㎡，竞配自持面积比例26%。若自持按6折计算，实际地价为11118元/㎡。这一地价十分接近于中粮&旭辉拿地楼面价11113元/㎡，此时溢价率约为20.8%。

不过，无论是中粮&旭辉拿地时间（2018年1月），还是荣盛首入杭州时间（2019年4月），市场处于较热时期。而如今市场行情转冷，有点类似于保亿拿地时期（2018年7月），参考保亿拿地价9400元/㎡，溢价率仅2.17%。

5、预测：

不过，相比荣盛地块或朗香郡项目，此次出让的青山湖科技城地块距离临城际铁路青山湖科技城站、宝龙旭辉城略远，而且在售项目不论是朗香郡、还是风景未来城，去化情况都较为一般，未来还有荣盛项目这一竞品。

考虑到目前市场转冷，主城区也多次出现底价成交，以及地块自身因素、所在区域周边项目去化等情况，最终低溢价成交的可能性较大，即以保亿地块为对标，可能以略高于保亿地块的价格水平成交。