好地网11月14日消息（研究员 孙航海）明天（11月15日），嘉兴海宁市将出让2宗商住地，分别位于经济开发区和长安镇。

总出让面积137亩，总建筑面积18.5万元，总起价10.08亿元。

地块指标

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

一、经济开发区商住地

1、地块指标

地块位于经济开发区隆兴路南侧、皮迎金路南侧、双学路西侧都路西侧，出让面积42030㎡，容积率1.5-1.8，建筑面积75654㎡。其中，商业用房建筑面积比例不大于地上总建筑面积的3%，东侧皮都路不得设置商业。

设起价42800万元，起始楼面价5657元/㎡；上限价格64200万元，上限楼面价8486元/㎡。达到上限价格转入竞拍配建安置房面积，竞拍配建安置房无偿移交浙江省海宁经济开发区管理委员会或指定下属国资公司。

2、周边地价

地块所在的西开发区板块，今年6月12日，鸿翔&中金以总价48700万元竞得迎金路南侧、双学路西侧宅地，楼面价6654元/㎡，溢价率63.42%。

2宗地块相距1.5公里，建筑面积接近（分别为7.6万方和7.3万方），容积率即将出让地块略低（分别为1.8和2）。

3、周边房价

地块东侧，吉翔欣隆府高层毛坯成交均价约1.38万元/㎡，车位价格15万元/个。

周边成交地块、在售楼盘

4、预测

若参照版块内鸿翔&中金今年拿地价格6654元/㎡，则经济开发区商住地预期溢价率为17.6%。

若按照吉翔欣隆府售价（高层毛坯1.38万元/㎡，车位15万元/个）倒推，零销售利润率时，地价为8433元/㎡，低于上限楼面价（8486元/㎡）53元/㎡。

相比鸿翔&中金地块靠近铁路沿线，即将出让的经济开发区地块更接近大润发和梅隆广场等商业综合体，预计地块最终溢价率将超过17.6%，但难以达到上限价格。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+建安成本（3500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（15万元/个-10万元/个）/83.3

二、长安镇商住地

1、地块指标

地块位于长安镇修川路西侧、汉帛路北侧，出让面积49633㎡，容积率2-2.2，建筑面积109192.6㎡。地块内配套商业用房应沿修川路、汉帛路布置，商业用房建筑面积比例占地上总建筑面积5%-10%。

设起价58000万元，起始楼面价5312元/㎡；上限价格87000万元，上限楼面价7968元/㎡。达到上限价格转入竞拍配建安置房面积。

根据规划，地块内配建不少于25000平方米安置房，配建社区服务用房建筑面积不少于1500平方米，按规划设计条件书配建的安置房和竞拍配建安置房无偿移交海宁市长安镇人民政府下属海宁仰山资产管理有限公司。

2、周边地价

地块所在的长安镇，2018年以来成交了3宗商住地。

其中时间上最近的是海宁轨道交通于今年6月3日以上限价格6.6亿竞得的仰山路西侧、长安路北侧地块，楼面价4733元/㎡，竞配人才公寓面积780㎡。

该地块规划配建人才公寓不少于地上住宅总建筑面积的30%。若人才公寓配建成本以3500元/㎡计算，地块实际地价将达到8356元/㎡。另外，地块商业部分占比不小于总建筑面积的10%且一半商业面积需要自持，实际地价或将更高。

而距离上更为接近的是鸿翔于2018年5月9日竞得的汉帛路南侧、越川路东侧地块，成交楼面价9260元/㎡，配置保障房面积8800㎡，保障房面积占总建面的12.5%。同样保障房建筑成本按3500元/㎡计算，实际地价为11082元/㎡。

3、周边房价

地块西南侧1.1公里处，朗诗蔚蓝街区高层毛坯售价约1.4万元/㎡。

地块位置图（数据来源：好地大数据）

4、预测

地块所在的长安镇，定位为连杭新区核心区。是海宁融杭第二靠近的区域（仅次于临杭新区）。而且地块靠近杭海城际铁路，距离长安镇站仅1.3公里。

若参照最近成交的海宁轨道交商住地实际地价（8356元/㎡）倒推，考虑到此次出让的地块需配建25000平方米安置房，最终成交楼面价预计为5641元/㎡，即溢价率6.2%。

若按照朗诗蔚蓝街区售价（高层毛坯1.4万元/㎡，车位15万元/个）倒推，零销售利润率时，实际地价为8602元/㎡，略高于海宁轨道交通商住地实际地价。

考虑到即将出让地块相对远离长安镇中心，距离城际铁路站点位置也更远，最终溢价率或许不到6.2%。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+建安成本（3500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（15万元/个-10万元/个）/83.3