好地网11月13日消息（研究员 孙航海）今天，杭州钱塘新区下沙出让一宗沿江单元的宅地和一宗金沙湖板块的租赁用地。

广宇在杭补仓，底价12.13亿竞得下沙沿江单元宅地，楼面价16630元/㎡，计算配建公租房后实际地价18922元/㎡，新房限售价格30000元/㎡（含装修3500元）；

今天广宇底价竞得下沙沿江单元宅地，是杭州八区今年以来第三宗零溢价的纯宅地。此前2宗分别是杭房&杭州城建于1月21日竞得的江干区长睦单元宅地，和江苏中南9月24日竞得的国际商贸城宅地。

杭州东部城镇化建设有限公司以底价10439万元竞得下沙中心区单元租赁地块，楼面价3463元/㎡。

而原定于今天出让的下沙大学城北两宗相邻宅地，因故终止出让。

地块成交情况

地块位置分布图

好地研究院分析今天下沙底价拿地有以下看点：

一、今年以来杭州八区第三宗底价成交的纯宅地

仅1轮报价，杭州冬宇房地产开发有限公司（广宇）以底价121318万元竞得杭钱塘储出[2019]4号下沙沿江单元R21-A09地块，楼面价16630元/㎡。

好地大数据显示，这是2019年以来，杭州八区（不含富阳、临安）第五宗零溢价的涉宅地块，也是第三宗纯宅地。

首宗底价成交宅地是杭房&杭州城建于今年1月21日竞得的江干区长睦单元宅地，成交总价15.3亿元，楼面价13385元/㎡。需配建公租房面积不少于11459㎡（占建筑面积10%）。

第二宗是江苏中南9月24日竞得的国际商贸城宅地，成交价格24.97亿元，楼面价16986元/㎡，需配建建筑面积10%的公租房，限商品住房销售均价33000元/㎡（含装修3500元）。

还有与中南地块同日出让的良渚新城好运路南、勾阳路西地块。该地块为地铁4号线勾阳路站上盖，商业商务建筑面积占比不少于建筑面积的55%（约26.76万方）。由于商业部分占比较大，规划条件较多，又涉及地铁上盖，最终由地铁集团&星创&宝龙联合体以底价36亿元竞得，楼面价7400元/㎡。

第四宗便是上周四（11月7日），地铁集团竞得的地铁5号线停车场上盖区商住地块，总价20.45亿元，楼面价12000元/㎡。地块出让须知中特别约定了竞买人要具备轨道交通线路建设和运营能力。

五宗零溢价地块位置分布图

好地研究院认为，此次下沙沿江单元宅地最终零溢价成交，主要有两方面原因：

1是地块起价较高，即使底价拿地，按新房限售均价销售利润也十分有限。

2是所在单元9年土地供应，无新房在售，因此缺乏可靠的参照系。若参照北侧大学城北单元内在售的龙湖·春江天越（2019年10月13日最新领出小高层、洋房预售证均价2.72万元/㎡含装修3500元），以及周边二手房价格（如朗诗国际街区近6月最近成交价28917元/㎡含装修），想要以新房上限价格销售略有难度。

地块位置和周边成交地块、在售楼盘示意图

二、预期销售利润率多高？

广宇下沙沿江单元R21-A09地块成交楼面价16630元/㎡。需配建不少于7295.08平方米（占比10%）作为配建公共租赁住房。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则广宇下沙沿江单元A09宅地对应实际地价为18922元/㎡。按照新房限售价格30000元/㎡（含3500装修）销售，成本为28225元/㎡，销售利润率为5.9%。

地块所在的下沙板块，同样是限房价的沙湖地块（与此次出让的沿江单元宅地相距5.9公里），绿城以总价442880万元竞得，成交楼面价25810元/㎡，溢价率27.68%。

若按住宅商品房最高均价37500元/㎡（含装修4000元）销售，绿城金沙湖地块成本为36389元/㎡（精装，含车位利润），销售利润率为2.96%。

两宗地块周边均没有新房在售，若比较二手房情况：绿城项目周边名城湖左岸二手房成交均价已经达到了4.2万元/㎡，比限价高5000元；而今天出让的广宇项目周边二手房，如朗诗国际街区成交价仅28917元/㎡含装修，低于限价。

因此，虽然广宇项目销售利润率（5.9%）表面上高于绿城项目（2.96%），考虑到去化等因素，实际利润率并不高。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（装修限价一般）+建安成本（4500-5000）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（新房售价*10.5-10万元）/110

地块航拍图（来源：好地大数据 拍摄时间2019/7/18）

三、广宇时隔4年在杭拿宅地

好地大数据显示，这是广宇首次在钱塘新区下沙板块拿地，而距离上一次拿宅地已经过去了4年多。

上一次广宇在杭州十区内竞得宅地是在2015年8月11日，以总价70500万元竞得桃源R21-11地块，楼面价6829元/㎡，溢价率11.62%。后与万科联手打造了广宇万科·公园里项目，目前已经售罄。

此次竞得下沙沿江单元宅地，可谓是广宇在杭补仓之举，而且成功底价“捡漏”。

广宇2010年以来杭州十区竞得涉宅地情况

项目分布图（数据来源：好地大数据）

虽然广宇距离上次拿宅地已经时隔4年，但并不意味着其在杭州土地市场没有收获。

据好地大数据，2017年至今，广宇成功收入商地6宗，总建筑面积27.6万方，总金额26.2亿元。分布在钱江新城、城东新城、市中心以及拱宸桥等板块。

广宇207年以来杭州十区竞得商地情况

项目分布图（数据来源：好地大数据）