好地网11月12日消息（研究员 孙航海）11月13日（周三），钱塘新区下沙将出让一宗沿江单元的宅地和一宗金沙湖板块的租赁用地。（此外，原定于明天同日出让的下沙大学城北两宗相邻宅地因故终止出让。）

将出让的下沙沿江单元宅地面积28058㎡，容积率2.6，建筑面积72951㎡，起价121318万元，起始楼面价16630元/㎡，限商品住宅新房销售均价30000元/㎡（含装修3500元）；

租赁住房用地位于下沙中心单元，总起价10439万元，建筑面积30142㎡。

待出让地块指标表

待出让地块位置图（数据来源：好地大数据）

好地研究院对下沙沿江单元A09宅地分析如下：

1、地块指标：

杭钱塘储出[2019]4号下沙沿江单元R21-A09地块，出让面积28058㎡，容积率2.6，建筑面积72950.8㎡。其中，不少于7295.08平方米（占比10%）作为配建公共租赁住房。

地块起价121318万元，起始楼面价16630元/㎡，上限价格157318万元，上限楼面价21565元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29150元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

若配建公租房成本按4000元/㎡计算，则下沙沿江单元A09宅地起价对应实际地价为18922元/㎡，上限价格对应实际地价24405元/㎡。

2、地块属性：

地块周边居住氛围成熟，金沙学府、保利江语海、朗诗国际街区等小区；交通便利，距离地铁1号线云水站仅550米；配套完善，周边有宝龙城市广场、文清小学、文海实验学校、杭州四中等。

3、周边房价：

地块所在单元无新房在售，北侧大学城北单元，龙湖·春江天越2019年10月13日最新领出小高层、洋房预售证均价2.72万元/㎡（含装修3500元）。

二手房方面，地块南侧500米处朗诗国际街区近6月最近成交价28917元/㎡（含装修），略低于新房限售均价3万元/㎡（含装修3500元）。

4、周边地价：

据好地数据库，下沙沿江单元已有9年没有宅地推出，因此周边地价缺少参照。时间上最近的是今年7月29日，杭州推出首批限房价地块中，1宗位于金沙湖板块宅地（与此次出让的沿江单元宅地相距5.9公里），绿城以总价442880万元竞得，成交楼面价25810元/㎡，溢价率27.68%。

若按住宅商品房最高均价37500元/㎡（含装修4000元）销售，绿城金沙湖地块成本为36389元/㎡（精装，含车位利润），尚有销售利润率2.96%。

周边成交地块、在售楼盘

5、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价。

①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯26500+装修3500）倒推，实际地价为20645元/㎡，计算配建公租房成本后，名义地价为18181元/㎡，溢价率为9.32%。

②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为17733元/㎡，名义地价为15560元/㎡，低于起始楼面价。

③参照绿城金沙湖地块销售利润率2.96%——绿城金沙湖地块与此次即将出让的沿江单元宅地相似程度高，同样周边配套成熟，交通通达性好，且板块多年无土地供应，地块稀缺度高。若参考绿城金沙湖地块销售利润率2.96%做参考，则沿江单元宅地对应实际地价为19783元/㎡，名义地价为17405元/㎡，此时溢价率为4.66%。

6、预测：

地块属性优，总价不高，周边无新房供应且二手房价格（朗诗国际街区2.89万元/㎡含装修）略低于限售价（3万元/㎡含装修），未来的去化压力小。