好地网11月13日讯（研究员 王迪）11月14日（明天），苏州吴江太湖新城将集中出让3宗相邻宅地，位于吴江太湖新城核心区，秋风街两侧、江厍西路北侧，总出让面积10.8万方，总建筑面积16.84万方，起拍总价23.38亿元。

目前，3宗地块价格均到达现房前一手的位置，27号地块当前楼面价15731元/㎡（13轮报价，当前总价101805.32万元），28号地块当前楼面价15507元/㎡（11轮报价，当前总价87216.54万元），29号地块当前楼面价15485元/㎡（12轮报价，当前总价73528.56万元），3宗地块当前楼面均价15590.88元/㎡。

地块指标表

地块位置示意图（来源：好地大数据）

地块航拍图

1、规划指标概况

WJ-J-2019-027号地块位于太湖新城（松陵镇）秋枫街西侧江厍西路北侧，为纯住宅用地，出让面积43145.39㎡，容积率1-1.5，建筑面积64718.09㎡。

总起价90605.32万元，起始楼面价14000元/㎡，市场指导楼面价14570元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价15735.33元/㎡（现房销售），网上中止楼面价16027.33元/㎡。

WJ-J-2019-028号地块、WJ-J-2019-029号地块位于太湖新城（松陵镇）秋枫街东侧规七路两侧，均为纯住宅用地，容积率均为1-1.6，总出让面积6.48万方（28号地块：35152.42㎡，29号地块：29677.79㎡），总建筑面积10.37万方（28号地块：56243.87㎡，29号地块：47484.46㎡）。

总起价14.31亿元（28号地块：77616.54万元，29号地块：65528.56万元），起始楼面价均为13800元/㎡，市场指导楼面价均为14361.87元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价均为15510.62元/㎡（现房销售），网上中止楼面价均为15798.12元/㎡。

根据规划要求，3宗地块成品住房面积比例达 100%，绿色建筑二星级及以上，地块配置社区用房需根据《苏州市吴江区新建住宅小区社区用房建设和管理暂行意见的通知》[吴 政规字〔2015〕1 号] 文件执行。

2、周边地价：

地块周边今年已成交4宗宅地，地理位置最近的成交于今年4月，被苏州城投竞得，成交楼面价17295元/㎡，需现房销售；时间上最近成交的，是建发2宗“现房前一手”摘得的连体宅地，地块最高容积率1.3，成交楼面均价15792.39元/㎡，平均溢价率9.4%。

明天开拍的3宗地块，最高起拍楼面价为14000元/㎡，比最近成交的建发地块（8月16日成交，起拍楼面价14434.6元/㎡，成交楼面价15792.39元/㎡，最高容积率1.3）起拍楼面价低434.6元/㎡（降幅约为3%）；3宗地块当前楼面均价15591元/㎡，比建发地块成交楼面均价低201.51元/㎡（约为1.28%）。

3、周边房价：

①新房：板块内目前在售新房价格集中在2.1-2.3万/㎡，绿地半岛印象花园，精装小高层2.3万/㎡，叠墅2.8万/㎡（绿地2016年4月以楼面价10476元/㎡拿地，为当时吴江地王，建面27.56万㎡，容积率1.05）；中南紫云集精装高层2.1万/㎡（中南2018年11月以楼面价10268元/㎡拿地，建面11.25万㎡，容积率1.8），开盘即清；

②二手房：价格集中在2.5-3.1万元/㎡，距离最近的中房颐园、蓝光天悦城挂牌价格均为3万元/㎡左右。

4、地块价值分析：3宗地块距离地铁4号线顾家荡站不到500米，周边还有苏州湾大道、东太湖大道、吴江大道、西环南延、东环南延等多条道路对接苏州主城区，交通十分便利；周边教育、医疗、商业等生活配套齐全，自然景观资源也比较丰富，总体地块属性较好。

5、测算：

27号地块当前楼面价15731元/㎡，对应保本房价(精装，含车位利润)约为24740元/㎡；28号地块当前楼面价15507元/㎡，对应保本房价(精装，含车位利润)约为24472元/㎡；29号地块当前楼面价15485元/㎡，对应保本房价(精装，含车位利润)约为24446元/㎡。

6、预测：

3宗地块属性比较优质、起拍价略有下调，开发商拿地积极性较高，但当前15591元/㎡的楼面均价，仅比建发地块成交楼面均价底201.51元/㎡（约为1.28%），已十分接近板块近期成交宅地地价，测算保本房价也已超过板块目前新房售价，且“现房销售”依然是房企拿地的一道临界线，预计明天开拍后将不会产生新的报价，3宗地块均以“现房前一手”的价格直接成交。