核心提要：

1、中海补仓航空新城；

2、地价相比鹏瑞地块下降多少；

3、保本房价是多少？

文/好地研究院  钟绮雯 张帆

今天，珠海金湾区成交1宗涉宅地，位于航空新城金河东路南侧、金鑫路东侧，编号为：19141/珠自然资储2019-31。

地块出让面积57312.53㎡，综合容积率为1.582，最大计容建面90684.31㎡（其中住宅建面≤84184.31㎡）。

地块起价92100万元，楼面起价10156元/㎡。

据好地网了解，参与竞拍的房企有中海、龙光、鹏瑞、华发、金地等。

最终，中海地产（珠海）有限公司以117300万元竞得该地块，成交楼面价12935元/㎡，溢价率27.36%。

地块指标信息表（数据来源：珠海市公共资源交易中心）

区位图

四至图（来源：好地大数据）

好地研究院认为，今天的土拍有以下看点：

看点一：中海补仓航空新城

据好地研究院了解，本次是中海在航空新城竞得的第二宗商住地，同时也是在珠海公开市场竞得的第二宗地。而此前，中海于2014年12月3日以楼面价4050元/㎡竞得航空新城金二路西侧、金山大道南侧地块，已开发为中海左岸岚庭项目（已经于2017年售罄）。此次中海再度拿地，可视为补仓。

中海在航空新城拿地情况（数据来源：好地大数据）

看点二：地价相比鹏瑞地块下降多少

综合考虑公建成本、配建住房成本及复垦费用，地块实际楼面价约16919元/㎡。

今年3月份成交的鹏瑞地块以8.6亿元成交，楼面价17375元/㎡，综合考虑配建住房成本及公建成本，实际楼面价约20492元/㎡，与之相比，本案实际楼面价下降3573元/㎡。

看点三：保本房价是多少？

依照地块实际成交楼面价，按4000元/㎡的建安成本计，综合考虑财务成本、车位利润等费用，粗略计算保本房价约25862元/㎡（带装修），目前周边带装修均价2.3-2.75万元/㎡之间（平层），与周边最高房价27500元/㎡相比，本案仍有6%的盈利空间。

保本房价计算表

周边土地：

2019年1月30日，金河东路北侧、金城路东侧18148/珠国土储2018-23地块，由龙光以30.75亿元竞得，成交楼面价11601元/㎡，溢价率25.51%。

2019年3月29日，金河东路南侧19016/珠自然资储2019-09地块，由深圳鹏瑞以8.6亿元竞得，成交楼面价17375元/㎡，扣除配建实际楼面价约19985元/㎡，溢价率49%，需配建4950㎡人才住房和保障房。

2019年3月29日，顺达路东侧、金水路南侧19017/珠自然资储2019-10地块，由融创以27.25亿元竞得，成交楼面价12154元/㎡，溢价率40.1%。

2019年6月21日，金河东路南侧、省道S272西侧地块，由深圳鹏瑞以6.06亿元竞得，成交楼面价7932.41元/㎡，溢价率2.02%（地块需建设建筑面积31965.26㎡的旅馆项目，投资强度不低于8000元/㎡，十年内不得转让，旅馆项目完成全体结构封顶后方可销售住宅项目；需配建不低于3965.3㎡人才住房和公共租赁住房）。

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周边成交及挂牌地块分布（数据来源：好地大数据）

周边新房：

目前地块周边2公里范围内在售楼盘有龙湖龙光首开.湖城大境、碧桂园.华发滨海天际、崇峰壹号院等，在售均价25000元/㎡-35000元/㎡不等。

周边在售项目分布（数据来源：好地大数据）