文/好地研究院 方晓泉 孙航海

今天，余杭区崇贤新城2宗两宗相邻商住地，以及塘栖1宗商住地出让。总出让面积180亩，总建筑面积26.4万方，总成交价30.9亿元。

其中，在超过15家房企的角逐中，路劲以总价23.7亿包揽了崇贤新城2宗相连的姊妹地，平均溢价率26.4%。

新面孔伟业控股首次入杭，以总价7.24亿竞得塘栖商住地，溢价率17.92%。

地块成交情况

地块位置分布图（数据来源：好地大数据）

好地研究院分析今天土拍有以下看点：

一、崇贤热度不减，塘栖似冷实热

今天成交的3宗地块溢价率分别是向阳5号地块（26.99%）最高，其次是向阳4号地块（25.61%），以及塘栖商住地（17.92%）。

值得注意的是，今天3宗地块平均溢价率24.31%，高于限房价政策出台至今天之前成交的31宗宅地（含商住地）的平均溢价率11.53%。而近三个月以来，月平均涉宅地成交溢价率呈现上升趋势。

其中，崇贤两宗地块热度不减，2宗地块均有超过15家房企报名参拍，最终成交溢价率以及实际地价与9月17日祥生竞得向阳B-8地块接近；

而塘栖商住地看似“遇冷”，表现为仅有2家房企报名，以及板块地价下降（今天实际地价10684元/㎡，低于此前合景泰富的11338元/㎡、招商的11034元/㎡）。

但是，存在几个因素，反映出今天塘栖的热度比较高。

一是该地块有明确限价，新房每平米预售价限定最高均价为19800元（含装修）。

二是板块新房市场表现乏力（附近在售项目去化较慢，无需摇号）。

三是虽然参拍房企仅两家，但他们均信心十足，竞争超出预期，在经过23轮竞价后，溢价率也达到了17.92%，高于杭州限房价地块推出以来的涉宅地平均成交溢价率。

二、预期销售利润率有多高？

据好地研究院测算，今天成交的3宗地块，若按照新房限售均价销售，预期利润率均不高。

注：成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（3.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）

车位利润=（房价*10.5-10万元）/110

其中伟业控股竞得的塘栖商住地需配建公租房6531㎡，按4000元/㎡成本计算，实际地价为10684元/㎡。按新房上限均价（19800元/㎡，含装修）销售，成本为19138元/㎡（精装，含车位利润），尚有销售利润率3.3%。

但目前塘栖的新房市场并不理想，地块西侧约2.4公里处，招商雍澜府自从5月份首开以来，推出了所有小高层房源共426套，价格为20500元/㎡（含装修3200元），目前已经网签加上预定的大约只有一半左右，去化并不快。其中，最近一次领证在10月19日，无需摇号。

虽然伟业项目限房价19800元/㎡ 低于雍澜府在售价格，有一定的价格优势。但考虑到购房主力非本地人群，加上板块去化问题，项目能否顺利盈利，有待时间验证。

周边成交地块、新房销售情况

路劲竞得的崇贤新城2宗相邻商住地，均需要配建不少于地上住宅建筑面积5%的公租房（成本按4000元/㎡计算），限房销售均价23000元/㎡（含装修）。

向阳4号地块实际地价为13433元/㎡。若按新房限售均价销售，成本为22080元/㎡（精装，含车位利润），有4%的销售利润率。

向阳5号地块实际地价为13577元/㎡。若按新房限售均价销售，成本为22228元/㎡（精装，含车位利润），有3.4%的销售利润率。

虽然利润率低，但是基于崇贤板块目前的销售形势，去化不是问题：地块东面1公里处，西房秋实宸悦新房在售，10月16日领出的高层价格20600元/㎡（含装修2800元）。基于此前2次开盘价格同样在2万-2.1万/㎡之间，且中签率仅10%多一点，此次预计同样会摇号。

二手房方面，透明售房网显示，旭辉时代城毛坯房在过去的6个月内成交均价23269元/㎡，最近30天内签约4套，成交均价22870元/㎡，高于今天出让的毛坯限房销售均价（20000元/㎡）2870元。

周边成交地块、新房销售情况

三、新面孔伟业入杭

今天，杭州迎来了一家新面孔，河南房企伟业控股首次入杭竞得塘栖商住地，楼面价9434元/㎡，溢价率17.92%。

据其官网介绍，1999年，河南伟业注册成立，第二年首个房地产开发项目伟业虹景花园开始施工。2008年，海南伟业注册成立，扩展业务至海南省。2016年，伟业控股在香港上市。

此次竞得塘栖商住地，也是伟业控股首次进入长三角区域。

截止目前，这已经是今年以来第11家外来房企首次在杭拿地。此前10家分别是甘肃建总、广州时代、荣盛、美的、东亚新华（首拿宅地）、新鸥鹏、新世界、苏宁、香港置地、深圳聚佳融，其中3家（广州时代、新鸥鹏和苏宁）首次拿地在余杭区。

值得一提的是，今天伟业的对手是海伦堡，已通过收购商业项目进入杭州，但未在招拍挂市场拿地，还没有住宅项目。今天出价积极，也可看出其想要真正落子杭州的决心，我们可以期待海伦堡后续的表现。

四、路劲深耕崇贤

崇贤新城是路劲2017年首入杭州拿地的板块。今天，路劲拿下了其位于崇贤新城的第3、4宗地块，反映出深耕崇贤新城的战略。

据好地大数据，路劲崇贤新城拿的前两宗地块均在2017年——

其中，8月10日，以上限价格96588万元竞得C-7地块，楼面价12999元/㎡（无自持比例），首入杭州；

10月16日，以上限价格104949万元竞得向阳B-6地块，楼面价12999元/㎡（自持18%）。

路劲崇贤新城拿地情况

项目分布图

路劲为何今天高价、微利也要包揽两宗地呢，如果与此前的两宗地进行比较我们可以看出：

1、地价下降。

今天两宗地块成交楼面均价12640元/㎡，比2017年路劲以上限楼面价12999元/㎡拿地，地价下降了359元，降幅2.8%。

路劲在崇贤新城竞得4宗地块实际地价

2、房价上升。

2017年拿下的两宗地，路劲联合远洋进行开发，打造了上河宸章（高层毛坯价格17800元/㎡）和江南院子（高层毛坯价格16000元/㎡），目前都已经售罄。

今天竞得2宗商住地的上限新房销售均价23000元/㎡（含精装3000元）。纯以毛坯比较，大概比上河宸章高层毛坯售价上涨2200元，比江南院子上涨4000元。

注1：地价是计算配建公租房或自持后实际地价

注2：已经售罄的2个项目房企取高层毛坯均价，待售项目为毛坯新房限售均价

3、项目利润将转亏为盈。

此前2个项目，据RADS数据库，上河宸章毛坯成交均价20790元/㎡（实际地价12999元/㎡），项目销售利润率为3.5%，江南院子最终毛坯成交均价20350元/㎡（实际地价14140元/㎡），剔除自持因素，项目销售利润率为-4.26%，自持部分大约货值3亿元，这部分的沉淀成本不低。

今天的项目利润虽然低至5%以下，但能继续扭亏为盈，这是路劲不怕高溢价，低利润也要拿下的动机吧。