文/好地研究院 方晓泉 孙航海

10月29日，余杭区崇贤新城、塘栖将出让3宗商住地。总出让面积180亩，总建筑面积26.4万方，总起价24.9亿元。

其中，崇贤新城2宗相邻商住地起始楼面价均为10000元/㎡，限商品住宅新房销售均价23000元/㎡（含装修3000元）；

塘栖地块起始楼面价8000元/㎡，限商品住宅新房销售均价19800元/㎡（含装修3000元）。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

好地研究院对3宗地块分析如下：

崇贤新城2宗商住地

1、地块指标：

向阳4号地块，出让面积36385㎡，容积率2.2，建筑面积80047㎡。其中，商业建筑面积不大于总建筑面积的10%，须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

地块起价80047万元，起始楼面价10000元/㎡，上限价格104047万元，上限楼面价12998元/㎡。

向阳5号地块，出让面积48848㎡，容积率2.2，建筑面积107465.6㎡。其中，商业建筑面积不大于总建筑面积的10%，须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

地块起价107466万元，起始楼面价10000元/㎡，上限价格139466万元，上限楼面价12978元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于20000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于22000元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

商业部分不高于10%，如果不计算商业部分的面积，配建公租房成本按4000元/㎡计算，2宗地块起始楼面价对应实际地价10737元/㎡，向阳4号地块上限价格对应实际地价为13893元/㎡，向阳5号地块为13871元/㎡。

崇贤新城2宗商住地航拍图

2、周边房价：

地块东面1公里处，西房秋实宸悦新房在售，10月16日领出的高层价格20600元/㎡（含装修2800元）。基于此前2次开盘价格同样在2万-2.1万/㎡之间，且中签率仅10%多一点，此次预计同样会摇号。

二手房方面，透明售房网显示，旭辉时代城毛坯房在过去的6个月内成交均价23269元/㎡，最近30天内签约4套，成交均价22870元/㎡，比限价的毛坯均价（20000元/㎡）高14.35%。

3、周边地价：

地块西侧900米处，一个多月前（9月17日），祥生以总价143778万元竞得向阳B-8地块，楼面价12581元/㎡，溢价率25.81%。若配建公租房按4000元/㎡成本计算，实际地价为13454元/㎡。

祥生地块住宅商品房限毛坯销售最高均价20000元/㎡，毛坯销售最高单价22000元/㎡，装修价格3000元/㎡。与此次出让的2宗地块相同。

周边成交地块、新房销售情况

4、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价。

①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯20000+装修3000）倒推，实际地价为14327元/㎡，计算配建公租房成本后，名义地价为13411元/㎡，溢价率为34.1%，已经超过上限楼面价了。

②销售利润率为10%的情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为11414元/㎡，名义地价为10643元/㎡，此时溢价率为6.34%。

③若按照1个多月前，祥生竞得的向阳B-8地块实际地价（13454元/㎡）倒推，名义地价为12581元/㎡，溢价率为25.81%。此时对应成本为22101元/㎡（精装，含车位利润），尚有3.9%利润率。

5、预测：

板块内最新开盘的是西房秋实宸悦，10月16日领出的高层价格20600元/㎡（含装修2800元），尚在登记中，不过此前两次开盘摇号中签率分别为12.8%（摇号时间9月）和13.2%（摇号时间7月）。板块目前库存为49.7万方，去化周期为29个月，比年初时（库存61.8万方，去化周期36个月）下降了。

祥生竞得向阳B-8地块才过去1个多月，且向阳B-8地块指标与此次出让的向阳4号、5号2宗地块基本一致（均需配建5%公租房，起始楼面价10000元/㎡，新房限售均价23000元/㎡精装），因此，该地块具有较强的参考性。

参照祥生地块结果，地块最终溢价在25.8%，预计利润率3.9%。不过，今年推出限价地之后，总共成交了31宗宅地（含商住地），平均利润率为7.42%，祥生地块的利润率（3.91%）低于平均水平，这么低的利润率充分说明在刚需地块的争夺的激烈程度。不过，考虑到年底将至，年内推出的地块屈指可数，而大量房企随着销售的不断回款拿地欲望越来越强，土地供不应求或将会导致竞争加剧，最终溢价率可能维持在祥生地块的水平。

但据好地研究院了解，本次参与报名的房企较多，这是由于房企在杭州拿地难，崇贤这两宗地总价单价又相对较低，门槛低导致报名者甚众，但在出价上或许并不高，最终溢价率也可能低于25%。

6、谁将出手

1、板块内：路劲、西房、绿都、荣安；

2、意欲进驻崇贤的在杭房企：万科、金地、银城、景瑞、中梁、蓝光、金辉等；

3、未进驻杭州市场的新面孔：花样年、合能。

塘栖小城市核心区商住地

1、地块指标：

塘栖小城市核心区商住地块三，出让面积34868㎡，容积率2.2，建筑面积76709.6㎡。其中，商业建筑面积不大于总建筑面积的10%，须配建不少于6531㎡建筑面积的公租房。

地块起价61368万元，起始楼面价8000元/㎡，上限价格79368万元，上限楼面价10347元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于16800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于18480元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

商业部分不高于10%，如果不计算商业部分的面积，配建公租房成本按4000元/㎡计算，则地块实际起价为9117元/㎡，如果拍到上限，实际地价为11682元/㎡。

塘栖商住地航拍图

2、周边房价：

地块西侧约2.4公里处，招商雍澜府10月19日拿出的小高层预售证均价为20500元/㎡（含装修3200元），无需摇号。（雍澜府拿地价格为11034元/㎡）

二手房方面，贝利栖溪望府签约均价19330元/㎡，与新房限价接近。

3、周边地价：

地块西侧1.4公里处，今年3月29日，合景泰富以上限价格49655万元+自持2%竞得塘栖小城市核心区商住地块一。地块须配建不少于地上住宅建筑面积5%的公租房，若配建公租房面积成本按照4000元/㎡计，自持部分地价6折计算，实际地价为11338元/㎡。

周边成交地块、新房销售情况

4、测算：按照项目新房限价推算项目的溢价。

①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯16800+装修3000）倒推，实际地价为11327元/㎡，计算配建公租房成本后，名义地价为10022元/㎡，溢价率为25.3%。

②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为9405元/㎡，名义地价为8264元/㎡，此时溢价率为3.3%。

③若按照今年3月，合景泰富竞得的塘栖小城市核心区商住地块一实际地价（11338元/㎡）倒推，名义地价为10032元/㎡，溢价率为25.4%。略高于零利润率时的溢价情况。

5、预测：

塘栖地块最具参考价值的是板块内的招商（2018年4月28日成交）与合景项目（2019年3月29日成交）。

合景项目目前没有开盘，最具参考价值的是距离本地块2.4公里的招商雍澜府，该项目与本地块位置条件相近，自从5月份首开以来，推出了所有小高层房源共426套，价格为20500元/㎡（精装），目前已经网签加上预定的大约在一半左右，去化并不快。

招商地块实际楼面价为11034元/㎡，合景地块实际楼面价格为11338元/㎡。本地块实际起价为9117元/㎡。

由于招商雍澜府按照每平米20500的售价，处于微利状态，加上塘栖板块虽然交通便利，但是，购房主力是非本地人群，当地外来人口集聚与购买力还需要时日，考虑到板块去化不快的因素，本地块最终以低溢价成交概率较大。如果按照今年以来限价地平均7.42%的销售利润率测算，溢价率大约在9%左右。

不过，由于招商项目的去化不快，房企为谨慎起见，最终成交价低于9%或者在底价附近成交，也有可能。