核心提要

看点一：最安全的地块底价成交

看点二：2019年，中海大湾区拿地额171亿，仅次于保利（286.3亿）

看点三：2019年大湾区流拍地块72宗，9月、10月是高峰期

文/好地研究院  张帆

今天，广州市海珠区大干围西侧地块以底价成交，竞得人为中海地产，成交价509602万元，成交楼面价34628元/㎡。

另：天河区广氮地块和白云区金沙洲地块终止出让。

地块指标信息表（数据来源：广州市公共资源交易中心）

看点一：最安全的地块底价成交

（一）白云区金沙洲地块：自身属性差

起始楼面价16881元/㎡，考虑配套、绿地、小学等成本，扣除回购拆迁安置房面积，实际楼面价21674元/㎡，按3500元/㎡的建安成本计，综合考虑财务成本等费用，保本房价约33780元/㎡（带装修），而周边佛山南海大沥在售均价2.5-3万元/㎡，荔湾区均价4.5-5万元/㎡，看似实现保本难度不大，但地块自身属性较差，邻近高速和高压线塔，内部还是山体状态，未平整，且地块内还有坟墓以及高压线，再加上金沙洲路网通达性较弱，交通较为拥堵，为地块减分不少。

（二）天河区广氮地块：仅能保本

地块起始楼面价32000元/㎡，剔除配建后实际楼面价为33207元/㎡，假设建安成本按4000元/ ㎡，综合考虑财务成本等费用，保本房价约49000元/平（精装），而周边珠江花城、 天河星作、兰亭盛荟在售带装修均价48000-50000元/平，对比之下地块刚好保本。

（三）海珠区大干围西侧地块：总价最高，利润空间最大

地块起始楼面价34628元/㎡，考虑公配及道路绿地等成本，实际楼面价36098元/㎡，按4000元/㎡的建安成本计，综合考虑财务成本等费用，保本房价约52590元/㎡（带装修），而地块周边同类型的沿江项目，金融街·融御在售均价60000元/㎡，越秀·天悦江湾（复式）在售均价80000元/㎡，对比之下，除了总价高外，地块盈利空间最高，风险最小。

对比三宗地块的结果，最安全的大干围西侧地块最终底价成交，而稍有风险的广氮地块与自身属性弱的金沙洲地块均流拍，说明目前下行行情下，房企拿地更为谨慎，甚至在减预期。

看点二：2019年，中海大湾区拿地额171亿，仅次于保利（286.3亿）

据好地大数据显示，2019年中海在粤港澳大湾区拿地6宗，分别分布于广州（3宗）、深圳（1宗）、东莞（1宗）、佛山（1宗），总建面73.2万方，总拿地额171.4亿，大湾区拿地额仅次于保利。

2019年中海大湾区拿地分布

看点三：2019年大湾区流拍地块72宗，9月、10月是高峰期

据好地大数据显示，截止至今天，广州市在2019年已经流拍、撤销14宗涉宅地，均集中在下半年，总建面210.5万方，总起价267.4亿。

而整个大湾区，2019年已经流拍、撤销72宗涉宅地，总建面867万方，总起价574.4亿。从趋势看，9月、10月流拍、撤销的地块最多，已达40宗，占总数的56%。

附：地块具体情况

海珠区大干围西侧地块

地块编号：穗规划资源挂出告字〔2019〕39号，位于海珠区大干围西侧地块，具体地址位于耀利工业区以东、环岛路以北、大干围涌以南、广佰海港城项目以西。

地块宗地总面积43888㎡，可建设用地面积25791㎡（其中AH101515地块18662㎡，AH101516地块7129㎡），其余为城市道路用地面积16084㎡，绿地用地面积2013㎡，最大容积率为5.71，最大计容建面147165㎡（其中AH101515地块≤128792，AH101516地块≤18373）。

地块起价509602万元，楼面起价34628元/㎡。

最终，广州广奥房地产发展有限公司（中海地产）以底价509602万元竞得该地块，成交楼面价34628元/㎡。

地块指标信息表（数据来源：广州市市公共资源交易中心）

 区位图

四至图

航拍图（拍摄时间：2019.9.18）

红线图

周边地块成交情况（来源：好地大数据）

土地市场：

2017年3月29日，距离地块1公里处的海珠区石岗路AH051028地块由广州市傲钜投资投资有限公司（时代70%+光大集团30%）以203699万元+配建44100㎡竞得，成交楼面均价25196元/㎡，实际楼面价68964元/㎡，溢价率45%。该地块到目前为止依然是广州单价地王，且高过房价，因此至今时代仍未推盘。

周边楼盘情况（来源：好地大数据）

新房市场：

目前地块周边3公里内在售楼盘较多，有南天名苑、金融街.融御、雅居乐.海珠小雅等，在售均价52000元/㎡-60000元/㎡。

天河区广氮地块、白云金沙洲地块终止出让

广州市公共资源交易中心发布消息：

原本将于今天10月24日下午3时出让的位于天河区广氮，编号为穗规划资源挂出告字〔2019〕35号地块（报名截止时间：10月14日17时），终止交易程序。

原本将于10月31日出让的位于白云金沙洲（AB3705032地块），编号为穗规划资源挂出告字〔2019〕40号地块（报名截止时间：10月21日17时），终止交易程序。

天河广氮地块挂牌信息：

地块出让面积17648㎡，最大容积率为3.3，最大计容建面58168㎡。

地块起价186138万元，楼面起价32000元/㎡，上限价217898万元，上限楼面价37460元/㎡，以“最高限价+竞企业自持商品住房面积+摇号” 的方式确定竞得人，竞价阶梯为该宗地内商品住房建筑面积的5%，最高比例为100%。竞买保证金为人民币37228万元。

区位图

周边交通、配套、楼盘分布（数据来源：好地大数据）

 四至图

航拍图（拍摄时间：2019.9.18）

红线图

周边地块成交情况（来源：好地大数据）

土地市场：

广氮地块周边3公里没有适合的地价参照，5公里以内最近一年内成交的两宗地块属性差别很大，地价相差也巨大。

2018年11月22日，距离地块5.4公里处的黄埔区茅岗路以东、坑田路以北AP0510004地块，由北京盛世广业投资管理有限公司以109023万元竞得，楼面价20786元/㎡，溢价率0%。

2019年2月28日，距离地块3.3公里处的黄埔大道东646号地块由合景泰富以上限价370676万元+住宅自持55%竞得，成交楼面价37465元/㎡，实际楼面价56560元/㎡（商业、自持按可售货值6折计算），溢价率45%。

周边楼盘情况（来源：好地大数据）

新房市场：

目前地块周边3公里内在售楼盘，有佳兆业壹号、江源半岛花园、兰亭盛荟、天河星作等，在售均价50000元/㎡-85000元/㎡。

白云金沙洲地块挂牌信息：

地块可建设用地面积64520㎡，容积率3.56，计容建面229449㎡。

起价387344万元，楼面起价16881元/㎡，上限价561650万元，上限楼面价24478元/㎡。以“最高限价+竞配建拆迁安置房+竞企业自持商品住房面积+摇号” 的方式确定竞得人，竞买保证金为人民币77500万元，网上限时竞价时间为2019年10月31日15时。

地块指标信息表（数据来源：广州市公共资源交易中心）

区位图

周边交通、配套、楼盘分布（数据来源：好地大数据）

四至图

红线图

周边地块成交情况（来源：好地大数据）

周边楼盘情况：佛山（来源：好地大数据）

周边楼盘情况：广州（来源：好地大数据）

土地&新房市场

地块处于广佛交界处，紧邻佛山南海区大沥镇。在地块周边3公里，广州市范围内没有参照土地及新房。而佛山范围内有一宗近期成交地块，为距离地块2.5公里处的南海区大沥镇黄岐白沙村地段地块，在2019年8月26日，由华侨城以110000万元竞得，楼面价13977元/㎡，溢价率45.5%。剔除配建，地块实际楼面价约为为18355元/㎡。

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3公里范围内的在售楼盘均位于佛山，有宏宇天御江畔、保利紫山、合生君景湾、时代水岸等，在售均价20000元/㎡-28000元/㎡。

地块周边5公里内属于广州范围在售楼盘有悦江上品、凯德.双桥8号、珠江鹅潭湾、新世界凯粤湾等，在售均价43800元/㎡-50000元/㎡不等。

地块周边属于广州范围的二手房价约为30000元/㎡-38000元/㎡不等。