好地网10月23日讯 （研究员 王迪）今天，苏州常熟挂牌2宗宅地，预计11月21日出让。

2宗地块分别位于城北、古里镇板块，总出让面积11.2万方，总建筑面积17.7万方，起拍总价15.7亿元。

地块指标表

 地块位置示意图（来源：好地大数据）

一、城北板块起拍楼面价首次过万

1、指标：2019A-022地块位于常熟城北板块，常福街道深圳路南侧、柳州路东侧，为纯住宅用地，出让面积68001㎡，容积率1.3-1.5，建筑面积102001.5㎡。

总起价108350万元，起始楼面价10622.4元/㎡，市场指导楼面价10906.9元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价11888.5元/㎡（现房销售），网上中止楼面价11997.6元/㎡。

规划要求：建筑限高60m，地块内配套社区服务用房，建筑面积不小于1000㎡，其中底层建筑面积不小于300㎡，配套居家养老服务用房，可结合社区服务用房设置，建筑面积不小于每百户30平方米，建成后其土地及房屋必须无偿移交给属地政府指定部门；应按绿色建筑一星级（2019 版新国标）及以上标准设计建造；成品住房比例100%；不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。

地块红线图

2、周边配套：地块紧邻深圳路，南侧1公里处即是三环快速路，可快速通往常熟各区；周边有游文幼儿园、游文小学等，距离常熟外国语学校约2公里，距离万达广场不到1公里，距离虞山国家森林公园约2.5公里，总体配套齐全、能够满足生活需求。

地块配套图（数据来源：好地大数据）

3、周边地价：地块周边近三年来，共计出让了4宗宅地，时间上最近成交的是，今年4月被弘阳竞得的深圳路南新华路东地块，成交楼面价11865元/㎡（起拍楼面价9132.74元/㎡），溢价率29.9%，是板块目前的最高地价。

此次城北板块挂牌宅地，起拍楼面价10622.4元/㎡，比弘阳地块起拍楼面价高1489.66元/㎡（涨幅约16.3%），比弘阳地块成交楼面价低1242.6元/㎡（相差10.5%）。

4、周边房价：

①新房：地块周边目前4个新房项目在售，价格集中在1.7-2.4万元/㎡，弘阳的和风名筑目前未开盘，宣传精装高层18888元/㎡起；世茂璀璨澜庭精装高层均价21500元/㎡；冠城华熙阁精装小高层均价24000元/㎡。

②二手房：周边距离较近、年代较近的二手房价格主要集中在2-2.2万元/㎡，中南锦城挂牌均价约2.2万元/㎡、信一景天花园挂牌均价约2万元/㎡。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

5、测算：

按照起始楼面价10622.4元/㎡，对应保本房价18622元/㎡（精装，含车位利润）；按照市场指导楼面价10906.9元/㎡，对应保本房价18962元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价11888.5元/㎡，对应保本房价20138元/㎡（精装，含车位利润）。

6、小结：地块规划容积率为1.3-1.5，可打造高层、小高层产品，若参照周边新房价格，以22000元/㎡的均价销售，即使以“现房前一手”的价格成交，也具有一定的利润空间，可见此次城北板块起拍价设定虽是创新高的首次过万，但结合新房市场销售价格来看，仍留有较充足的利润空间。

二、古里镇2019年首推宅地

1、指标：2019B-018地块位于古里镇文学街南侧、金湖路西侧世纪大道西侧，为纯住宅用地，出让面积44094㎡，容积率1.5-1.7，建筑面积74959.8㎡。

总起价48240万元，起始楼面价6435.5元/㎡，市场指导楼面价6607.8元/㎡（封顶销售），竣工预售许可调整楼面价7202.5元/㎡（现房销售），网上中止楼面价7268.6元/㎡。

规划要求：建筑限高60m，配建居家养老服务用房建筑面积不小于每百户30平方米，建成后其土地及房屋必须无偿移交给属地政府指定部门；应按绿色建筑基本级（2019 版新国标）及以上标准设计建造；不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。

地块红线图

2、周边配套：地块南侧为G204旧线，可直通三环快速路，到达常熟各区；周边有古里商业广场、常熟市古里中学、古里文化公园、常熟东南医院等生活配套。

3、周边地价：地块周边近三年来，共计出让了3宗涉宅地块，时间上最近成交的是，去年7月被宝龙底价竞得的金湖路西元通路南宅地，成交楼面价5528元/㎡；与此次挂牌地块最高容积率同为1.7的金湖路东文学街南宅地，2017年11月被碧桂园底价竞得，成交楼面价7368.88元/㎡。

此次古里镇挂牌宅地，起拍楼面价6435.5元/㎡，比宝龙地块起拍楼面价高907.5元/㎡，涨幅约16.4%；比碧桂园1.7容积率的地块起拍楼面价低933.38元/㎡，降幅约12.7%。

4、周边房价：

①新房：地块周边目前2个新房项目在售，宝龙名仕豪庭毛坯高层均价14600元/㎡；碧桂园东宸铭筑高层、洋房均价14800元/㎡。

②二手房：距离较近、年代较近的金域蓝湾挂牌价格约1.5万元/㎡，阳光花园挂牌价格约1.6万元/㎡。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

5、测算：

按照起始楼面价6435.5元/㎡，对应保本房价12735元/㎡（毛坯，含车位利润）；按照市场指导楼面价6607.8元/㎡，对应保本房价12941元/㎡（毛坯，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价7202.5元/㎡，对应保本房价13654元/㎡（毛坯，含车位利润）。

6、小结：地块规划容积率为1.5-1.7，与碧桂园地块属性相近，参照东宸铭筑高层、洋房14800元/㎡的销售价格，若底价或低溢价，具有一定的利润空间。