好地网10月22日讯 （研究员 王迪）724新政颁布实施以来，苏州市场热度呈现出了趋冷的态势。

从土地行情端来看，新政后，苏州市区6次土拍共计出让21宗涉宅地块，平均溢价率近3%，11宗底价成交的地块中，7宗为区属（包括市属，联合拿地）国企护盘，苏州土拍市场明显“降温”。而新政前三个月（5-7月）的平均溢价率约为10.3%。

当然，土地竞拍热度的下降，从某种程度上来讲，是因为起拍价的上调。

而新房端的交易缩量则更为直接。据悦天数据，8月份和9月份两个月，苏州市区月均去化为78万方，与新政前三个月的月均去化（5-7月月均去化96万方）相比，下降了18.75%。

供求关系也在发生逆转，从原先的供小于求，转向供大于求。

从现有数据来看，苏州新房市场成交虽有下滑、放缓的趋势。对于市场影响较大的因素——库存，目前正在发生怎么样的变化？好地研究院进行分析——

1、预计全年商品住宅交易面积909.3万方，同比增长12%

据悦天数据显示，苏州市区（含吴江，下同）2019年前三季度商品房交易面积为856.72万方，相比去年前三季度（690.78万方），增加了约166万方。

若按照去年成交计算推测今年全年，交易面积约为1049.8万方，同比增长9%。

注：推测公式：2019年全年=2019年前三季度+2018年第四季度*（2018年前三季度/2019年前三季度）

其中，苏州市区2019年前三季度住宅商品房交易面积为726.05万方，相比去年前三季度（584.16万方），增加了141.89万方。

若按照去年成交计算推测今年全年，交易面积约为909.3万方，同比增长12%。

2、截止目前新增住宅土地建面733.18万方，供需缺口约176.12万方

据好地数据库统计，截止10月22日，苏州市区2019年已经成交经营性地块（含住宅、商住、商业）78宗，总建筑面积708万方，土地出让金996.2亿元，楼面均价14071元/㎡。

算上目前挂牌中16宗地块，全部按底价成交计算，总建筑面积148.37万方，成交总价148亿元。

即2019年新增土地建面为856.37万方，而推测商品房成交面积为1049.8万方，苏州市区供应缺口约193.43万方。（注：若年内还有挂牌地块，最终库存量将随之变化。）

同理，仅计算涉宅土地情况下，截止10月22日，苏州市区已经成交宅地（含商住地）56宗，总建筑面积656.89万方，土地出让金981.4亿元，楼面均价14940元/㎡。

这56宗商住地中，包含商业面积约26.7万方，剩余可售住宅面积约630.7万方。

算上目前挂牌中10宗地块，全部按底价成交计算，总建筑面积106.68万方，成交总价139.5亿元。其中，商业及其他建筑面积4.2万方，可售住宅建筑面积102.48万方。

即2019年新增住宅土地建面为733.18万方，而推测商品房成交面积为909.3万方，供应缺口约176.12万方。

3、市区商品住宅显性库存约539万方，去化周期6.68个月

截止2018年底，苏州市区商品住宅库存约698.27万方，今年（2019年1月1日-2019年1月20日，下同）新增住宅建面1247.46万方，销售住宅建面1406.54万方，当前剩余显性库存539.19万方，按照2019年推测交易面积月均去化情况，去化周期约6.68个月。

总结：目前，苏州市区商品住房已经有170多万方的供应缺口，若不继续供地，后续缺口还可能进一步扩大，甚至将出现库存缺口。