好地网10月24日讯 （研究员 王迪）今天，无锡江阴澄江街道出让2宗涉宅地块，城南商住地底价成交，城东宅地因无人竞价流拍。

上午10:00正式开拍，澄地2019-C-19号地块（应天河南侧45号地块），经过仅1轮自由报价后，由江阴长江房地产开发有限公司以底价160716万元竞得，成交楼面价8500元/㎡。

澄地2019-C-23号地块，由于没有报价产生，最终流拍。

地块成交信息表

成交地块位置图（来源：好地大数据）

在“房住不炒”、“不以房地产作为短期拉动经济手段”、资金监管严格、融资渠道收紧，房企资金压力逐步增大等众多因素的共振影响下，下半年迎来了全国性的土地市场“降温”，低溢价、底价成交，甚至流拍的频率均明显提高，今天江阴土拍中，表现不佳的2宗涉宅地块，也是受“降温”影响吗？好地研究院对此进行分析：

1、地块属性不够优质

①澄地2019-C-19号地块：今天长江房产底价竞得的应天河南侧45号商住地块地块位于澄江街道虹桥南路东、应天河南路南、花山路西、芙蓉大道北，出让面积75631㎡（113.4亩），容积率2.2-2.5，建筑面积189077.5㎡。

值得注意的是，地块规划为商住用地，要求商业及服务设施用房（计入容积率面积）：建筑面积不小于15000㎡，不大于18000㎡；且要求建设宽度为15米，标高为黄海高程6.5-8.0米的通道。这样的规划条件，无疑增加了地块的开发成本，致使利润空间受到压缩。

②澄地2019-C-23号地块：流拍的城东23号宅地，位于江阴市澄江街道春晖路东、要塞实验小学南、天鹤六村西侧，出让面积29952㎡，容积率1.5-1.8，建筑面积53913.6㎡。

值得注意的是，地块要求配建1.6万方安置房，再加上地块形状不规则，周边多为老小区，城市界面有待提升。这样的地块条件并不利于后期打造高端产品，难以产生溢价。

2、起拍楼面价设置较高

①澄地2019-C-19号地块周边距离最近、时间上最近成交的是，今年6月13日，万科以楼面价8755.77元/㎡竞得的本案西侧地块，溢价率12.25%，当时起始楼面价7800元/㎡。

而今天长江地块起始楼面价即8500元/㎡，高于万科地块起始楼面价700元/㎡，涨幅约8.97%，再加上地块需建设不小于15000㎡的商业及服务用房，实际住宅地价更高。因此，高起拍价是该地块底价成交的主因。

②澄地2019-C-23号地块周边近三年成交地块中，地理位置上距离最近的是，去年11月，张家港瑞德集团以楼面价7711元/㎡竞得的文定路东、人民东路南宅地，溢价率7%，当时起始楼面价7200元/㎡。

今天流拍地块起始楼面价6210元/㎡，考虑到需配建1.6万方安置房，实际起拍楼面价约7500元/㎡，高于瑞德地块起拍价300元/㎡，涨幅约4.16%，再加上地块形状不规则，周边界面有待提升，这样的高起拍价，让很多房企选择放弃参拍，最终遗憾流拍。

3、近一年澄江街道已出让住宅建面约65.7万方

据好地大数据统计，近一年来（2018.10.1-2019.10.23），江阴澄江街道共计成交7宗宅地，总出让面积28.22万方，总建筑面积65.65万方，成交楼面均价8691.72元/㎡，平均溢价率15.7%。

也就是说今天土拍前的一年里，澄江街道已新增宅地建面约65.7万方，这也导致部分开发商考虑到未来去化压力，最终没有参与此次竞拍。

澄江街道近一年涉宅地块成交情况（来源：好地大数据）