核心提要：

好地网9月26日讯（研究员 王迪）9月27日（明天），苏州市区将集中出让 7宗涉宅地块，包含2宗商住用地，5宗纯住宅用地，总出让面积36.333万㎡，总建筑面积74.99万㎡，总起始价93.3亿元。

7宗地块主要分布于相城区元和街道、澄阳街道、高铁新城、黄埭；吴中区木渎、胥口，涉及两区5个板块。

其中相城元和街道42号地块实行“限房价、限地价”的出让方式，限定备案均价为28000元/㎡，限定最高备案价为30000元/㎡，最低装修标准1500元/㎡。

6宗非限价地块出让信息表

限房价地块出让信息表

  地块位置示意图（来源：好地大数据）

好地研究院对7宗涉宅地做具体分析与预测如下：

 一．限价地相城元和街道42号地块，会底价成交吗？

继园区娄葑2宗限价地块后，5号公告又推出限房价的相城元和街道核心区宅地。

1、指标：苏地2019-WG-42号地块，位于相城区元和街道齐门北大街东、庆元路南，为纯住宅地块，出让面积50141㎡，容积率1-2.2，,建筑面积110310.2㎡。

根据地块规划要求，所有住宅户型面积不得小于100㎡（包括公摊面积及套内面积）。住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%，成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。

起拍楼面价16000元/㎡，网上中止楼面价18369元/㎡（溢价率14.8%），一次性报价区间对应楼面价18369-18469元/㎡，实行“限房价、限地价”的出让方式，限定备案均价为28000元/㎡，限定最高备案价为30000元/㎡，限定最低装修标准1500元/㎡。（备注：限定备案价包含装修价。）

2、周边房价：

①新房：地块周边目前多个新房项目在售，价格集中在2.1-3.1万元/㎡，2013年首次开盘的万宇名都花园，目前在售毛坯高层均价21500元/㎡；中粮天悦在售精装智慧洋房均价31000元/㎡；四季和鸣雅园成品高层均价2.7万元/㎡。据此看，此次的限价地房价限的并不低。

②二手房：价格主要集中在1.6-2.4万元/㎡，距离较近、年代较近的中粮祥云国际挂牌均价约2.4万元/㎡。

3、周边地价：地块周边近三年来，共计出让了10宗涉宅地块，时间上最近成交的是，今年10月被相城交建竞得的纪元路南地块，成交楼面价22715.42元/㎡，溢价率22.79%；地理位置上最近的纯宅地则是，2017年11月葛洲坝竞得的富元路南地块，成交楼面价14288.89元/㎡，溢价率2.06%。

4、地块价值分析：地块位于相城中心城区，交通便利、配套齐全，地块属性优质。

5、测算：

①根据新房限定备案均价28000元/㎡测算，对应保本地价18477元/㎡，超过网上中止楼面价108元/㎡，这意味着达到网上中止楼面价基本保本，此时对应的溢价率为15.48%。

②按照限价，若要有10%销售利润，对应地价为14584元/㎡，低于起拍楼面价1416元/㎡，地块利润空间较小。

6、预测：相城元和42号宅地属性优质，限定价格与周边市场新房均价基本持平，但板块库存较大，地块起拍楼面价较高，利润空间有限，大概率会底价成交。

目前地块仅1轮底价报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

二、非限价出让的六宗地块，将出现怎么样的分化？

（一）起拍价较高的地块，预计将延续底价或低溢价成交，包括相城澄阳街道38号地块、高铁新城39号地块，以及黄埭41号地块。

1、相城澄阳街道38号宅地：

1、指标：苏地2019-WG-38号地块，位于相城区澄阳街道227 省道西、康元路北，出让面积为80228㎡，容积率1-2，建筑面积80228㎡，所有住宅户型面积不得小于100㎡（包括公摊面积及套内面积）；住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%，成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。

起拍楼面价13000元/㎡，市场指导楼面价13300元/㎡（封顶销售，溢价率2.31%），竣工预售许可调整楼面价14364元/㎡（现房销售，溢价率10.49%），网上中止楼面价14630元/㎡（溢价率12.54%）。

2、周边房价：

①新房：目前周边雅居乐新乐府毛坯高层在售，价格在22000元/㎡；东原阅境装修高层2.3万元/㎡，装修洋房2.45万元/㎡；紫郡兰园装修高层2.6万元/㎡，装修洋房2.8万元/㎡。

②二手房：价格集中在1.6-2.6万元/㎡，距离最近的正源悦庭价格约2.6万元/㎡。

3、周边地价：地块周边最近成交的是上周三（9月18日）漕湖置地底价竞得的本案北侧地块，成交楼面价13000元/㎡。

4、地块价值分析：地块紧邻227省道，交通便利，周边有广济第五人民医院、陆慕高级中学等配套；但周边多为工厂，居住氛围稍有欠缺，城市界面有待提升。

5、测算：

①若对标5月开盘的东原阅境，取装修高层2.3万元/㎡的价格测算，对应综合保本地价14278元/㎡，低于网上中止楼面价352元/㎡。

②按照起始楼面价13000元/㎡，对应保本房价21469元/㎡（精装，含车位利润）；按照市场指导楼面价13300元/㎡，对应保本房价21829元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价14364元/㎡，对应保本房价23103元/㎡（精装，含车位利润）。

6、预测：相城澄阳街道38号地块周边多为工厂，属性不算十分优质，结合周边去化情况，及上周邻近地块出让结果，预计大概率将底价成交。

目前地块暂无报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

2、相城高铁新城39号宅地：

1、指标：苏地2019-WG-39号地块，位于相城区高铁新城蠡太路北、求索街西，出让面积为58150㎡，容积率1-2.2，建筑面积127930㎡，住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%，成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。

起拍楼面价15500元/㎡，市场指导楼面价15900元/㎡（封顶销售，溢价率2.58%），竣工预售许可调整楼面价17172元/㎡（现房销售，溢价率10.79%），网上中止楼面价17490元/㎡（溢价率12.84%）。

2、周边房价：

①新房：板块内目前只有建发泱誉244平-316平带花园叠墅在售，美的云筑项目首开售罄，预计9月底加推，户型面积96-140㎡，装修均价27500元/㎡。

②二手房：价格集中在2.7-3.6万元/㎡，距离最近的建发泱誉挂牌价格约3.6万元/㎡；稍远的金辉优步水岸挂牌价格约3.2万元/㎡。

3、周边地价：地块周边最近成交的是上周三（9月18日）嘉华竞得的澄阳路西商住地块，成交楼面价15926元/㎡，溢价率3%。

4、地块价值分析：地块位于高铁新城，交通优势突出，紧邻苏州大学实验学校优质教育资源，整体地块属性优质，板块库存约36万方，但新城人气略有不足，客源中投资客占比较大，受新政影响去化速度有所放缓，二手房成交量也有所下滑。

5、测算：

①若对标将要加推的美的云筑，取装修27500元/㎡的价格测算，对应综合保本地价18035元/㎡，超过网上中止楼面价545元/㎡。

②按照起始楼面价15500元/㎡，对应保本房价24464元/㎡（精装，含车位利润）；按照市场指导楼面价15900元/㎡，对应保本房价24943元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价17172元/㎡，对应保本房价26466元/㎡（精装，含车位利润），利润空间有限。

6、预测：相城高铁新城39号地块属性优质，但起拍楼面价设置较高，地块利润空间有限，最终可能低溢价甚至底价成交。

目前地块暂无报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

3、相城黄埭41号商住地块：

1、指标：苏地2019-WG-41号地块，位于相城区黄埭镇住友电装路东、春申路北，出让面积为26480㎡，容积率1-1.8，建筑面积47664㎡容积率1-1.5，商服计容建筑面积不得大于 400㎡；所有住宅户型面积不得小于100㎡（包括公摊面积及套内面积）；住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%，成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。

起拍楼面价9230元/㎡，市场指导楼面价9510元/㎡（封顶销售，溢价率3.03%），竣工预售许可调整楼面价10271元/㎡（现房销售，溢价率11.28%），网上中止楼面价10461元/㎡（溢价率13.34%）。

2、周边房价：

①新房：目前只有恒大悦珑湾在售，精装高层27500元/㎡，板块广义库存约36万方。

②二手房：价格主要集中在1.6-2万元/㎡，距离本案最近的古宫新村挂牌价格约1.6万元/㎡；板块内年代较近的华宇锦绣华城挂牌价均价月2万元/㎡。

3、周边地价：自2017年以来，黄埭镇仅在今年7月出让了2宗涉宅地块，地理位置距离本次出让地块最近的，是路劲以楼面价10932.82元/㎡摘得的春光路南纯住宅地块，当时溢价率18.45%。

4、地块价值分析：地块距离黄埭镇中心较近，属刚需板块，老镇区的各类生活配套齐全，居住氛围比较浓厚。

5、测算：

①因恒大地块成交楼面价高出板块地价较多，故取二手房装修高层20000元/㎡的价格测算，对应综合保本地价11773元/㎡，超过网上中止楼面价1312元/㎡，具有一定的利润空间。

②按照起始楼面价9230元/㎡，对应保本房价16954元/㎡（精装，含车位利润）；按照市场指导楼面价9510元/㎡，对应保本房价17289元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价10271元/㎡，对应保本房价18201元/㎡（精装，含车位利润），若以20000元/㎡的价格销售，具有一定的利润空间。

6、预测：黄埭41号地块邻近文体公园及水系，周边城市界面较好，测算具有一定的利润空间，但受相城600积分限购影响，去化压力相对其他区域更大，预计最终大概率会在现房前低溢价成交。

目前地块暂无报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

（二）起价不高，但地块属性不是特别好的，虽然测算有利润空间，但预计竞争也不会激烈，甚至有可能再现无人参拍的结果,包括吴中甪直36号地块（已有报价记录)、相城黄埭东桥40号地块。

1、甪直36号宅地：位置较偏，可观的利润空间能引起激烈竞价吗？

1、指标：苏地2019-WG-36号地块，位于吴中区甪直镇甫澄中路东侧、迎新一路南侧，出让面积为66407.2㎡，容积率1.3-1.5，建筑面积99610.8㎡。

起拍楼面价9000元/㎡，市场指导楼面价9250元/㎡（封顶销售，溢价率2.78%），竣工预售许可调整楼面价9990元/㎡（现房销售，溢价率11%），网上中止楼面价10175元/㎡（溢价率13.06%）。

2、周边房价：

①新房：距离最近的旭辉和风，精装智慧高层22000元/㎡；旭辉和庭装修洋房24800元/㎡。

②二手房：板块内二手房价格梯队较大，距离较近、年代较近的商品住宅金科东方水榭挂牌价格约2.4万元/㎡。

3、周边地价：地块周边3公里范围内已3年未出让宅地，甪直镇近年出让宅地中距离本案最近的是，路劲去年7月以楼面价11564元/㎡竞得的甪直大道南地块，溢价率18%。

4、地块价值分析：周边商业配套比较欠缺，距离镇区中心约3公里，出行交通方式单一，板块广义库存41.43万方，总体属性不算优质，最高1.5的容积率，预计将打造洋房与高层三七分的住宅产品。

5、测算：

①若对标在售项目旭辉和风，取精装高层22000元/㎡的价格测算，对应综合保本地价13610元/㎡，超过起拍楼面价4610元/㎡，超过网上中止楼面价3435元/㎡，这意味着达到网上中止价格仍有一定的利润空间，此时溢价率为51.22%。

②按照起始楼面价9000元/㎡，对应保本房价16679元/㎡（精装，含车位利润）；按照市场指导楼面价9250元/㎡，对应保本房价16978元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价9990元/㎡，对应保本房价17864元/㎡（精装，含车位利润），若按旭辉和风精装高层22000元/㎡的价格销售，利润空间比较可观。

6、预测：吴中甪直36号地块属性不算优质，虽测算利润空间可观，但结合地块不在镇区、周边配套不够便利的短板，客群范围受限，恐难引起激烈竞价，最终或将低溢价甚至底价成交。

目前地块仅有1轮底价报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

2、相城黄埭东桥40号宅地：起拍楼面价较低，城市界面有待加强

1、指标：苏地2019-WG-40号地块，位于相城区黄埭镇长旺路西、聚民路北，出让面积为49547㎡，容积率1-2，建筑面积99094㎡，所有住宅户型面积不得小于100㎡（包括公摊面积及套内面积）；住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%，成品住宅（6层及6层以下住宅除外）比例应达到100%。

起拍楼面价7500元/㎡，市场指导楼面价7730元/㎡（封顶销售，溢价率3.07%），竣工预售许可调整楼面价8348元/㎡（现房销售，溢价率11.31%），网上中止楼面价8503元/㎡（溢价率13.37%）。

2、周边房价：

①新房：受多年未供地影响，地块周边目前新房市场基本空白。

②二手房：周边主要是老小区，距离较近的长和新村二手房挂牌均价约14000元/㎡。

3、周边地价：地块位于黄埭镇东桥片区，已多年未供应宅地，时间上最近成交的是，距离地块约4公里处，今年7月由路劲竞得的黄埭镇区春光路南地块，成交楼面价10932.82元/㎡，溢价率18.45%；周边近期成交的另一宗宅地位于相邻的望亭板块，距离地块约6.5公里，今年4月，金地以楼面价8148元/㎡竞得御亭路北、问渡路西地块，溢价率16.4%。

4、地块价值分析：地块距离市区中心较远、城市界面有待提升，周边新房市场几乎空白，预计主要客群为刚需及本地改善需求客源，结合容积率1-2、6层以上住宅100%成品交付的规划要求，比较适合打造高层及小高层的结合产品。

5、测算：

①若参考据地块约6公里，望亭在售的禹洲嘉荟星岛，取装修洋房16200元/㎡的价格测算，对应综合保本地价8600元/㎡，超过网上中止楼面价97元/㎡，此时溢价率为14.67%。

②按照起拍楼面价7500元/㎡，对应保本房价14882元/㎡（精装，含车位利润）；按照市场指导楼面价7730元/㎡，对应保本房价15158元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价8348元/㎡，对应保本房价15898元/㎡（精装，含车位利润）。

6、预测：相城黄埭东桥40号地块位置较偏，属性不算优质，周边新房市场空白，利润空间有待市场检验，预计底价成交的可能性较大。

目前地块没有报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

（三）起价合适，地块属性又不错的地块，则有可能竞争激烈，这样的地块不多，主要是位于木渎的37号地块，已经加价到了需现房销售的地价位置。

吴中区木渎37号商住地块：已踏过现房“门槛”，还会再加价吗？

1、指标：苏地2019-WG-37号地块，位于吴中区木渎镇珠江路西侧、东门町南侧，出让面积为32348.7㎡，容积率1.3-2.0，建筑面积64697.4㎡，根据地块规划要求，住宅单套户型面积应全部≥90㎡；住宅建筑全部成品化建设和交付使用；地块内商服计容建筑面积为1300-2000㎡。

起拍楼面价13833.94元/㎡，市场指导楼面价14181.98元/㎡（封顶销售，溢价率2.52%），竣工预售许可调整楼面价15316.54元/㎡（现房销售，溢价率10.72%），网上中止楼面价15600元/㎡（溢价率12.77%）。

2、周边房价：

①新房：姑苏金茂悦在售精装高层均价约24400元/㎡；国瑞熙墅精装高层均价约29700元/㎡；水岸四季花园精装小高层24700元/㎡；2014年拿地的天地源·拾锦香都项目受限价影响，目前毛坯高层均价16600元/㎡。

②二手房：价格集中在2.2-3.1万元/㎡，距离较近、年代较近的蓝光和雍锦园挂牌价格约3.1万元/㎡；周边挂牌量较大的永新大成郡2.2万元/㎡。

3、周边地价：2019年以来，板块内共计成交3宗宅地，时间上最近成交的是，今年5月8日被路劲拿下的中海苏胥湾东侧宅地，成交楼面价17152元/㎡，溢价率46.3%；地理位置上最近的，是佳兆业在今年2月以楼面价18562元/㎡竞得的向阳河路南侧地块，溢价率42.78%，板块热度较高。

4、地块价值分析：地块位于已开发比较成熟的木渎板块，周边配套齐全、居住氛围浓厚，距离地铁5号线枫瑞路站900m（2021年通车），总体属性优质。

5、测算：

①若对标在售姑苏金茂悦，取精装精装高层均价24400元/㎡的价格测算，对应综合保本地价15447元/㎡，低于网上中止楼面价153元/㎡。

②按照起始楼面价13833.94元/㎡，对应保本房价22468元/㎡（精装，含车位利润）；按照市场指导楼面价14181.98元/㎡，对应保本房价22885元/㎡（精装，含车位利润）；按照竣工预售许可调整楼面价15316.54元/㎡，对应保本房价24244元/㎡（精装，含车位利润）。若按姑苏金茂悦精装高层均价24400元/㎡的价格销售，现房销售基本保本。

6、预测：吴中木渎37号地块属性优质，今年成交的3宗宅地都竞价激烈、溢价率较高，此次设置的网上中止楼面价为15600元/㎡，低于周边近期出让地块成交楼面价，预计将会引起激烈竞价，有进入一次性报价的可能。

目前地块经过10轮加价1亿元，当前总价99502万元、楼面价15379.6元/㎡，溢价率11.17%，已踏过现房“门槛”,距离进入一次性报价还有“三手”。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

小结：

1、相城元和42号地块，限价与周边新房售价基本一致，但板块库存较大，大概率底价成交；

2、未限制房价出让的六宗地块，成交溢价情况将出现分化：

①吴中区木渎地块，板块热度较高，地块网上中止楼面价低于今年周边出让地块成交价，有可能在现房基础上再加价；

②吴中甪直地块，利润空间可观，但地块位置较偏，客群受限，预计底价成交；

③澄阳街道地块，因周边厂区较多，受地块条件限制，预计底价成交；

④相城高铁新城地块，起拍楼面价设定较高，利润空间有限，优质地块预计也将底价成交；

⑤黄埭东桥地块，位置较偏，城市界面有待加强，虽周边新房市场空白，但利润空间有待市场检验，预计底价成交；

⑥黄埭镇区地块，周边除恒大悦珑湾高价盘，新房库存已基本见底，周边环境较好，适宜开发刚需及本地改善产品，但利润空间有限，预计将在现房前低溢价成交。