文/好地研究院 方晓泉 孙航海

9月27日周五，萧山经开区出让1宗宅地。市北东单元F-03地块，出让面积60767㎡，容积率2.5，建筑面积151917㎡。起价303834万元，起始楼面价20000元/㎡，上限楼面价25990元/㎡。

限商品房均价37500元/㎡（含装修3500元/㎡），毛坯最高单价37400元/㎡。

地块内需代建一处幼儿园，用地面积9330平方米（不在出让面积内），要求建成后无偿移交教育部门；并且需配建面积为7596平方米的公租房，建成后无偿移交杭州市萧山区经济技术开发区管理委员会。

若代建幼儿园（9330㎡）和配建公租房面积（7596㎡）成本按4000元/㎡计算，起始地价对应实际地价为21522元/㎡，上限地价对应实际地价为27827元/㎡。

地块指标表

地块位置图（数据来源：好地大数据）

好地研究院对该地块分析如下：

1、地块属性：

地块位于市北东板块靠市心路一侧，板块成熟度较高，城市界面较好，房价比东面靠近铁路一侧要高上4000元/㎡左右。

2、周边房价&地价：

地块南侧即为板块地王——2017年3月，融信和恒大以3万地价各拿一宗宅地，项目分别为融信杭州世纪和恒大悦龙台。其中，融信·杭州世纪累计成交均价38143元/㎡，最近一次领证为9月3日高层精装预售证价格38300元/㎡；恒大未开盘。二手房方面保利融信大国璟35433元/㎡（高层精装）。

2018年以来周边地块成交情况

3、测算：按照项目新房限价推算项目两种情况下的溢价。

①零利润情况下的溢价率——按照地块未来的新房限价（毛坯34000+装修3500）倒推，实际地价为26304元/㎡，代建幼儿园（9330㎡）和配建公租房面积（7596㎡）成本按4000元/㎡计算，零利润的情况下名义地价为24543元/㎡，溢价率为22.72%；

②10%销售利润情况下的溢价率——有10%销售利润率时对应实际地价为22663元/㎡，名义地价为21084元/㎡，溢价率为5.42%。

有10%销售利润时测算表格

4、预测：

杭州近期成交地块的预期利润率一般在7%-9%，而本宗地块属性较优，周边竞品不多，竞拍预计会比较激烈，按照5%的预期利润率来算，实际地价约为24484元/㎡， 溢价率约为14%。

若最后溢价率高于14%，即项目预期利润率低于5%，说明看好房企太多，该区域设定的37500元/㎡的限价有吸引力。