由于地块的条件和要求，可胜任房企少，或可能低溢价成交。但对于参拍房企来说，TOD地块的吸引力大，都势在必得，也可能拍到较高溢价。
文/好地研究院 方晓泉
9月26日周四，萧山区将出让1宗地铁TOD商住地块——萧政储出(2019)33号地铁5号线停车场盖下区地块，位于地铁5号线和杭绍城际轨道换乘站——姑娘桥站，出让面积89246㎡，容积率2.6，建筑面积232039.6㎡，其中住宅建筑面积不大于168000㎡（占比约72.4%）。
地块起价255243万元，起始楼面价11000元/㎡，上限价格331243万元，上限楼面价14275元/㎡。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22600元/平米，且毛坯销售最高单价不高于24860元/平米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平米。
地块特别要求：
①在签订成交确认书之日起10个工作日内，竞得者需与杭州萧山地铁投资开发有限公司签订《开发建设方案合作协议》，并向杭州萧山地铁投资开发有限公司交纳人民币5亿元，作为项目开发建设保证金。竞得者达到相关要求后开发建设保证金（不计息）返还，若竞得者未能按要求完成相关要求的，相应开发建设保证金不予返还；
②出让红线外（规划范围内），9米盖板绿化、慢性通道、停车场、公共通道需由竞得者建成后有偿移交给杭州萧山地铁投资开发有限公司，建设成本以最终审计价格为准；
③竞得者需在竞得后引入至少一家地铁建设投资50亿以上的股东（总持股比例不少于20%）。
地块指标表
地块位置图（数据来源：好地大数据）
好地研究院对该地块分析如下：
1、地块属性：
这是一宗地铁TOD地块，位于地铁5号线和杭绍城际轨道换乘站——姑娘桥站，同时紧邻杭州绕城高速萧山东出入口，北侧即彩虹快速路（金城路），距离杭州南站只需乘坐2站地铁，交通十分便捷。
根据地块的特点和要求，符合条件的开发商极少，仅少数几家跟地铁集团有过TOD项目合作的房企能够胜任，如万科、绿城、融创。
2、周边房价&地价：
地块周边并无新房在售，二手房方面，得力名望府最近成交均价约2.7万元/左右，高于新房销售上限均价2.56万元/㎡。
地价方面，可参考地铁5号线相隔1站的南站新城板块。今年6月24日，众安、赞成分别以上限价加自持竞得南站新城宅地。其中，众安竞得D-56地块（总价16.4亿，楼面价16460元/㎡，自持16%），赞成竞得D-60地块（总价10.1亿，楼面价16496元/㎡，自持15%）。2宗地块均需配建5%建筑面积的公租房，若自持按6折计算，实际地价约1.88万元/㎡。
3、测算：
①若商业部分地价取赞成2018年9月12日竞得的综合交通枢纽E-46地块，楼面价6288元/㎡计算，起价对应住宅部分实际地价为12796元/㎡，保本房价为22139元/㎡（精装含车位利润），低于新房销售上限均价3461元。
②按照地块限价（毛坯22600+装修3000）倒推，住宅部分保本地价为16156元/㎡，商业部分取地价6288元/㎡倒推（下同），综合地价为13433元/㎡，溢价率为22.1%，尚未到上限地价（14275元/㎡）；
③若要有10%预期销售利润率，住宅部分地价为13671元/㎡，综合地价为11633元/㎡，溢价率为5.76%。
预期利润率10%时地价测算
4、预测：
由于地块的条件和要求，能胜任的房企少，或可能低溢价成交，即溢价率低于6%。但对于参拍房企来说，TOD地块的吸引力巨大，都想要力争拿下，因此也可能拍到较高溢价，上限溢价率为22%。
不过，有两大因素影响房企积极出价：
1、由于昨天九堡宅地底价成交，土拍市场呈现的凉意会否影响明天房企追高TOD地块的意愿？毕竟，当下对后市地价走势持不乐观态度的房企不在少数。
2、参拍房企的商业运作能力是另一个变数。本地块商业部分体量大（64039.6㎡），占比达到27.6%，如果按本测算的地价成本，商业部分按成本（1.4万每平米）计算的货值为8.97亿，对商业运作有优势的房企较为合适。
基于此，由于最近一段时间所拿项目的销售利润率为7-9%左右，鉴于目前市场行情与商业部分的不确定性，取住宅部分销售利润率下限7%倒推，最后达到10%的溢价率，可以与这几天的土拍成交热度持平。