核心提要：

PART1.从区域战略上：国家级新区的站位，将推动区域集聚产业人口

PART2.从大江东层面：市场供不应求，总去化周期20个月

PART3.从新湾层面：配套规模成型，高铁设站将迎来新的蜕变

好地网9月5日讯（研究员 寿容儿）近日，钱塘新区发布两则新湾地块选址论证报告，涉及新湾街道闸口路南商业商务地块和新湾单元DJD1104-17、18、20、23、24、25地块。

根据规划公示，前者为商业商务地块，后者包含新湾街道新四路西住宅地块和新湾街道东升路东商业综合体区块，三宗地块总面积270.3亩，其中，住宅部分面积为188亩。

据好地网了解，此次公示中的新湾街道闸口路南商业商务地块和新湾街道新四路西住宅地块计划在近期出让，而新湾街道东升路东商业综合体区块也有望在年内推出，这是钱塘新区大江东片区在年内主要的土地供应。

由此，新湾成为了钱塘新区的供地大户：据好地大数据，钱塘新区2019年度仅共出让了4宗地块，包括下沙一宗宅地，新湾一宗商住地，江东新城核心区一宗商住地（融创城）和义蓬单元一宗商地。

其中新湾的商住地，需要建设一个五星级酒店，由浙江万固竞得，总价87818万元，楼面价5995元/㎡，溢价率22.96%。未来限商品房毛坯最高均价15000元/㎡，毛坯最高单价16500元/㎡，装修标准3000元/㎡。

那么，新湾作为钱塘新区的供地大户，后续市场将持续走俏吗？

好地研究院分析，答案是肯定的，理由如下——

PART1.从区域战略上

国家级新区的站位，将推动区域集聚产业人口

2019年1月，杭州市委十二届六次全体（扩大）会议提出“完成大江东产业集聚区和杭州经济技术开发区的整合，条件成熟后争创国家级新区。

揣着“国”字使命，2019年4月，钱塘新区正式官宣，迈出了创建国家级新区的第一步，也是最重要的一步。

下沙大学城是浙江省目前最大规模的高教园区，约有20万师生在这里工作、学习、科研，人才集聚。而占城东智造大走廊重要席位的大江东，产业素来强盛，吸引了60多家世界500强和中国500强企业入驻。

钱塘新区的成立，巧妙地整合了两者的资源，很有可能让产业需求与人才输出达到平衡，推动区域集聚产业人口。

钱塘新区示意图

PART2.从大江东层面

整体市场供不应求，新湾在承接需求

从月度供销来看，近一年大江东的商品住宅市场基本处于供不应求的状态。7月以来，更是一直处于断供的状态。（备注：瑞达斯数据较市场实际情况相对滞后）

截至2019年9月18日，大江东区域总库存90.9万方，总去化周期仅20个月（杭州十区同期是31个月）。

从供应楼盘来看，大江东今年商品主住宅的供应集中在滨江新希望新城·未来海岸、宋都·相贤府和龙湖·江与城3个项目，分别位于新湾、义蓬和江东新城。

未来海岸的中签率屡创新低，最终跻身杭州第11个“万人摇”。可见，新湾已经成为大江东承接购房需求的主力区域之一。

数据来源：瑞达斯，截至2019.09.18

大江东商品住宅总库存情况

截至2019.09.18

由于下沙开发已经较为成熟，后期宅地供应也较少，所以大江东的存量支撑的是整个钱塘新区。

此外，目前大江东2万/㎡以内的新房价格，也代表着大江东从某种程度上支撑着杭州市众多的刚需群体。

如今的杭州楼市，单价在2万/㎡以内的项目少之又少。

据瑞达斯数据显示，2019年以来，除富阳、临安外，杭州十区新房均价在2万/㎡以内的板块已屈指可数，往北要到星桥、东湖，往南要到萧山的南部乡镇，往东就是大江东。

数据截至：2019年9月18日

PART3.从新湾层面

持续供地下板块居住及服务配套规模成型，高铁设站将迎来新的蜕变

2016年以来，新湾维持了每年供地的规律节奏，至今共出让经营性用地333亩，均为宅地（含商住）。

据好地网了解，2020年，新湾出让、储备地块共10宗，总面积486.4亩，其中宅地（含商住）416.6亩，商业商务用地69.8亩，1号至5号地块计划于2020年出让。

持续的土地供应，为板块形成居住氛围提供了必要的条件。

2020年新湾出让、储备地块指标表（以最终公告为准）

地块分布图

有人就有配套的需求，而配套的建设则促进了板块的发育，板块宜居性将进一步增强。

据好地网了解，新湾区域内配套已经较为成熟。已有3所幼儿园、2所小学和1所初中、农贸市场、医院、文体中心、公园等配套，还将兴建2所小学、3所幼儿园、1个占地74亩的大型体育馆，以及商业综合体、国际双语学校等配套。

此外，于7月出让的万固项目，将在浙江万固和开元酒店集团的合作下，打造出钱塘新区大江东片区首家五星级酒店——杭州万固开元名都大酒店，为新湾完善配套提升添上里程碑式的一笔。

新湾配套示意图

如果说新湾的配套已初具雏形，那么交通，几近腾飞。

规划钱塘高铁站落定于新湾东北部，规划有杭绍台、沪乍杭铁路、杭州南站至江东站的联络线，杭长，杭甬、杭黄等铁路线也将引入钱塘高铁站。

在建地铁8号线预计2021年底开通运营，在新湾境内设有两个站点；规划地铁13号线被纳入杭州三期轨道交通规划，将与8号线交汇于钱塘高铁站。

新湾交通示意图

在钱塘江东岸，大江东已经形成了以长安福特、吉利为代表的汽车整车与零部件产业，以恒逸、正泰为代表的新能源新材料产业，以西子航空、新松机器人、格力电器为代表的先进装备制造，以及以华东医药为代表的生命健康等产业集群。

新湾受前进和临江两大产业园区的辐射，是与产业板块联动最为紧密、发展较为成熟的片区之一，承担了大江东产城人融合先导区的重要职能。四通八达的交通为新湾实现先导区提供了保障。