下半年以来土地市场降温的趋势在今天迎来标志性事件——九堡宅地底价成交，正式宣告市场“入秋”。
“入秋”意味着土地市场热度明显下降，有种天凉好个秋的凉意。上一次“入秋”在去年7月，标志是7月6日主城区出让的3宗涉宅地，均未拍到上限价格，同时相比周边成交地块呈下跌趋势。之后，土地市场降温持续了半年之久，直到今年春节后回暖。
此次的标志有二：
1、宅地再现底价！上次是八个月前的1月21日，杭房以底价153369万元拿下长睦板块宅地，实际楼面价约1.5万；
2、同一板块的地块，相隔不久之后推出的地，地价下跌：今天金隅在同一板块（笕桥）拿地，相距仅500米，价格下跌483元/㎡。
按照好地研究院的测算，以限价销售，中南和金隅项目存在预期利润。若项目上市时达不到限价，依然有一定的“防跌垫”。
核心提要：
一、时隔八个月，主城区再现宅地底价成交
二、九堡、笕桥项目有预期利润
三、中南、金隅在区域内补仓
四、星创将在良渚打造什么？
附：好地研究院关于测算方式进行调整的说明（2019.9）
文/好地研究院 方晓泉
今天，主城区、余杭区共出让11宗地块，含2宗宅地、1宗商住地和8宗商地，总出让面积642亩，总建筑面积124.8万方，吸金119.1亿元，平均溢价率2.14%。
江苏中南以底价24.97亿元竞得国际商贸城宅地，楼面价16986元/㎡，实际楼面价19318元/㎡；
金隅17.49亿元竞得笕桥单元宅地，楼面价23625元/㎡，溢价12.2%，实际楼面价26695元/㎡。这个地价，比14天前金隅在距今天地块500米处拿下的同一板块——笕桥生态公园单元R21-01地块（实际地价27178元/㎡），低了483元/㎡。从地块属性上看，今天成交的地块更靠近地铁站（距离笕新路站250米），远离高架，优于前一宗地块（距离明石路站约500米）。
余杭区良渚新城地铁4号线勾阳路站上盖商住综合地地块底价成交，竞得者为地铁集团&星创&宝龙联合体，总价36亿元，楼面价7400元/㎡。好地研究院估算，按照限价销售，中南和金隅项目存在预期利润若项目上市时达不到限价，依然有一定的“防跌垫”。
地块成交情况
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
好地研究院分析今天土拍有以下看点：
一、时隔八个月，主城区再现宅地底价成交
中南以底价拿下的九堡地块，是杭州主城区今年以来，第二宗底价成交的宅地，上一宗是在八个月前的1月21日，杭房以底价153369万元拿下长睦板块宅地，实际楼面价约1.5万。
今年1月正处在市场的低谷，而以今天九堡宅地底价成交为标志性事件，杭州土地市场“入秋”。这个现象，从主城区宅地月度溢价率走势中也可以看出。
注；2月、6月和8月主城区无宅地成交
二、九堡、笕桥项目有预期利润
江苏中南拿下杭州国际商贸城宅地：预期利润率8.56%
仅挂牌期间1轮报价，杭州茂惠企业管理顾问有限公司（江苏中南）以底价249667万元竞得杭政储出[2019]51号杭州国际商贸城单元JG1804-03地块，楼面价16986元/㎡。
地块出让面积63906㎡，容积率2.3，建筑面积146983.8㎡，其中，不少于14698.38平方米作为配建公共租赁住房。
若配建公租房成本按照4000元/㎡计算，实际地价为19318元/㎡。以新房上限均价（33000元/㎡，含装修3500元）销售，成本30174元/㎡（含车位利润），预期利润率为8.56%。
测算表格
测算说明：
1.测算是基于项目1.5年销售完毕的理想状态测算
2.车位价格参考周边项目的车位售价（25万元/个）
3.考虑房企自有资金拿地，未计算土地款部分资金成本
地块周边，金地·玖峯汇今年3月、4月两度开盘小高层，精装预售证均价34000元/㎡。2次开盘均需摇号，推出房源套数共计272套，目前已售256套，去化94%。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
金隅拿下笕桥单元宅地：预期利润率7.67%
经过20轮竞价，北京金隅地产开发集团有限公司（金隅）以总价174923万元竞得杭政储出[2019]52号笕桥单元JG0601-R21-03地块，楼面价23625元/㎡，溢价率12.19%。
地块出让面积33655㎡，容积率2.2，建筑面积74041㎡。其中，需配建面积不少于7404.1平方米的公租房。
若配建公租房成本按照4000元/㎡计算，实际地价为26695元/㎡。以新房上限均价（40800元/㎡，含装修4000元）销售，成本37673元/㎡（含车位利润），预期利润率为7.67%。
测算表格
测算说明：
1.测算是基于项目1.5年销售完毕的理想状态测算
2.车位价格参考周边项目的车位售价（40万元/个）
3.考虑房企自有资金拿地，未计算土地款部分资金成本
周边龙湖大家九龙仓·璟宸府2019年5月19日高层精装预售证均价40800元/㎡。目前高层房源已经基本售完。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
三、中南、金隅在区域内补仓
今天主城区出让的2宗宅地均位于江干区，而今天拿地的2家房企在该区域也有项目。
2019年3月4日，江苏中南建设以总价416938万元竞得杭政储出[2019]2号江干区牛田单元R21-07地块，成交楼面价27531元/㎡，溢价率42.82%。
地块容积率2.3，建筑面积151443.5㎡，其中，不少于15144.35平方米作为配建公共租赁住房。
此次拿下的国际商贸城宅地，距离上次竞得的牛田单元宅地约5.5公里，同属于城东范围。2宗地块总建筑面积达到了29.8万方，拿地金额66.66亿元。
中南在江干区竞得地块情况
中南项目分布图
据好地数据库，金隅2016年以来仅拿地3宗，均位于在江干区。
较近一次拿地是在半个月前，9月10日，金隅以总价200954万元竞得杭政储出[2019]42号笕桥生态公园单元R21-01地块，楼面价24060元/㎡，溢价率14.86%，距离此次竞得地块不到500米。2个待售项目总建筑面积15.76万方。
此外，在2016年12月26日，金隅与中铁联合体以总价729100万元竞得景芳三堡单元地块，位于钱江新城板块，楼面价43288元/㎡，溢价率72%，打造了金隅中铁诺德·都会森林。
金隅在江干区竞得地块情况
金隅项目分布图
四、星创将在良渚打造什么？
余杭区良渚新城商住综合体地块意料之中底价成交。
地铁集团&星创&宝龙联合体以底价36亿竞得余政储出[2019]35号地块良渚新城商住综合体地块，楼面价7400元/㎡。
地块东至勾阳路、南至金昌路、西至西塘河、北至好运路。出让面积131483㎡，容积率3.7，建筑面积486487.1㎡。地块为地铁4号线勾阳路站上盖，东北角须设置不小于1600平方米的下沉广场，且预留与北侧地铁出入口的连通条件。
根据规划条件：地块商业商务建筑面积占比不少于55%（约26.76万方）。其中，商业地上计容总建筑面积不少于15万平方米，包括须设置不少于10万平方米集中商业一处，以及不少于3万平方米的酒店一处，且酒店须达到《中华人民共和国星级酒店评定标准》规定的五星酒店及以上标准；集中商业和酒店部分不得预（销）售、不得分割转让、不得整体转让，其余商务、商务部分可预（销）售、可分割、可转让；设置集中的地下商业建筑面积2-2.2万平方米，不得预（销）售、不得分割转让、不得整体转让。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
该项目是由地铁、宝龙和星创三家合作摘牌，据好地网了解，星创有可能成为本项目的主操盘方，届时将为杭州大城北带来全新理念的商业综合体。
宝龙城市广场分布图
宝龙分别在下沙（1个）、富阳（1个）、滨江（1个）、萧山（1个）、大江东（1个）、临安（3个）、拱墅（1个）打造城市广场。其中，位于滨江、萧山、下沙以及富阳区四处广场已经开业。
值得一提的是，该地块与去年12月19日，华润以总价36亿元，楼面价7241元/㎡竞得的杭行路西好运路北地块规划条件相似。
2宗地块指标和规划条件比较
2个项目位置关系
据悉华润计划打造万象城产品，目前项目规划已经公示，分为两期建设。一期为地块左半部分的住宅部分，规划建设14幢高层住宅楼；二期为右半部分的商业部分，规划建设集中商业、商业街、办公楼、物业管理用房等。中间由北城四路隔开。
华润万象城项目鸟瞰图
小结：
今天，两宗地块一宗底价、一宗低于预期价格拿地，是否意味着新一轮的下行周期开启了呢？
上次下行周期是去年7月到今年2月，历时7个月。由于昨天赞成以上限价格+自持41%竞得瓜沥镇商住综合地，市北和南部卧城宅地则都在预期价格附近成交，不能完全体现市场“入秋”。
而今天两宗地块低溢价率成交，可以视为“入秋”的正式标志。
那么本次“入秋”会持续多久呢？由于现在政策压制比较明显，可能会导致低溢价、甚至底价拿地成为今年下半年至明年年初一种新常态。至于持续时间会否超过七个月，就看政策口径是否调整。
附：好地研究院关于测算方式进行调整的说明（2019.9）
关于项目利润测算是件非常复杂的事，因为各家房企的成本不一样，因为各项成本，包括建安，资金成本都在变化；因为政府设定的新房预售价格，如果行情变冷，未必能实现。基于以上三大因素，结合当下最新的政策背景和市场形势，我们与多家房企的投资负责人进行了充分沟通，将对今后稿件中的项目销售利润率测算方式进行如下调整，特此说明：
1、车位销售价格调整为参考周边项目的车位售价；
2、考虑到市场环境因素，营销管理费用调整为项目销售金额的3.5%计算；
3、考虑到建安成本的普遍上升，在原测算标准上增加500元/㎡的建安成本；
4、考虑政策规定房企必须采用自有资金拿地，未计算土地款部分的资金成本；
5、本测算是基于项目理想状态下的测算，理想状态包括：1、项目从开发开始1.5年内收回开发资金，实现资金平衡；2、车位能实现1:1去化；3、销售价格按照预定值能完全实现等；
6、财务成本的年利率从6%调整至8%。
调整前后测算说明
由于各大房企的资金成本、营销管理费用、建安成本等方面存在较大差异，因此本网给出的测算结果必然与各家公司的实际测算有所不同，好地网采用的是估算公式，最终的测算结果也仅供参考。