核心提要：

1、成交结果：1宗低溢价、1宗底价成交，与预期结果相近

2、正荣成功补仓、德信首进苏州市区

3、总结：低溢价成交或成常态

好地网9月24日讯（研究员 王迪）今天，苏州吴江成功出让2宗宅地，总出让面积8.5万方，总建筑面积17万方，成交总价13.64亿元。

其中，开发区22号地块被正荣以楼面价9259.7元/㎡摘得，溢价率2.89%（超过市场指导楼面价56.2元/㎡，需封顶销售）；

盛泽23号地块被首入苏州市区的德信底价收入囊中，楼面价6221元/㎡。

地块成交信息表

成交地块位置图（来源：好地大数据）

关于成本测算方式的特别说明：1、保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（750元/㎡）+建安成本（正荣开发区地块4000元/㎡，德信盛泽地块3500元/㎡）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x2年x0.06）2、车位利润=（地块周边楼盘车位价格-8万元）/110

今天吴江成交的2宗地块，同样是苏州7.24新政后挂出的宅地，与7.18土拍如出一辙的低溢价、底价成交，是对苏州土地市场表象降温的再次验证吗？低溢价成交会成为常态吗？好地研究院对此进行分析：

一、低溢价、底价成交，地价与预期相近

今天，吴江开发区地块低溢价成交，盛泽宅地底价成交，这样的出让结果，与本网昨天的前瞻分析基本吻合。

相关链接：9.24吴江土拍前瞻分析：会底价成交吗？会出现流拍吗？

1.正荣吴江开发区22号地块：

经过3轮自由报价、3轮限时竞价后，地块最终被正荣以92703.79万元竞得，楼面价9260元/㎡，溢价率2.89%，需封顶销售，这一地价高于板块内历史地价（招商2016年竞得本案东北侧地块，楼面价8557.24元/㎡，溢价率38.02%）。

按照成交楼面价9260元/㎡测算，对应保本房价16990元/㎡（精装，含车位利润），10%利润房价为18707元/㎡（精装，含车位利润），若按招商雍雅苑洋房18500元/㎡的价格销售，预期利润率约为8.16%。

2.德信盛泽23号地块：

德信1轮报价，以43652.65万元底价竞得该地块，楼面价6221元/㎡，与本网昨天底价成交的预测一致，这一地价同样高于周边历史成交地价（华鼎地块2018年9月成交，楼面价5028.5元/㎡）。

按照成交楼面价6221元/㎡测算，对应保本房价12699元/㎡（建安成本3500元/㎡，精装，含车位利润），10%利润房价为13987元/㎡（建安成本3500元/㎡，精装，含车位利润），周边目前没有在售新房可供对标，未来的竞品主要为华鼎地块，但考虑到华鼎地块拿地成本要低一些（成交楼面价5028.5元/㎡，测算保本房价11271元/㎡，10%利润房价12416元/㎡），因此本项目若想以10%利润房价销售，短期内有一定的难度。

二、正荣成功补仓、德信首进苏州市区

1、正荣成功补仓：据好地大数据统计，作为深耕苏州的房企，正荣2016年以来，通过土拍共计在苏州大市竞得9宗涉宅地块，拿地时间主要集中在2017年，竞得6宗，2016、2018年各摘得1宗，目前项目存量已所剩不多，拿地意愿迫切。

正荣今年对苏州周边城市的进驻也比较积极，曾在7.17无锡市区土拍中，报名参拍2宗地块，但最终未能有所收获，遗憾而归。此次成功斩获吴江经开区宅地，可谓是十分及时的补仓。

据悉，此次报名参拍吴江经开区22号地块的还有华润、金地、伟业、城投。

2016年以来正荣在苏州拿地情况（来源：好地大数据）

2. 德信首进苏州市区：据好地大数据统计，德信今年拿地势头迅猛，一方面拿地数量有所增长；另一方面则积极拓展覆盖区域，完成了首进苏州、无锡、佛山等多个城市的布局。继今年6月拿下昆山千灯商住地块，首进苏州后，德信今天再进一步，完成了苏州市区的首次布局，对苏州市场持续看好。

据悉，此次报名参拍盛泽23号地块的只有德信。

三、总结：低溢价成交或成常态

今天吴江出让的2宗宅地，同样提高了起拍楼面价，在地价设定时就压缩了利润空间，但成交楼面价却都高于同板块内周边历史地价。

而对于开发商，在苏州政府新定价策略的引导下，以竞合为主、确保一定利润空间，谨慎拿地将依然是主基调。

因为提高了起拍价，所以在地价设定时给开发商留下的利润空间就非常有限，如果政府不改变定价策略，那么接下来，我们可以认为低溢价、底价成交或将成为苏州土地市场的新常态。