核心提要：
1、笕桥宅地：实际地价大约2万7，溢价率20%左右
2、九堡宅地：预计实际地价在2.1万左右，溢价约13%
3、良渚新城商住地：预计底价成交
文/好地研究院 方晓泉
9月24日周二，杭州主城区、余杭区预计出让11宗地块，总出让面积642亩，总建筑面积124.8万方，总起价116.6亿元。
其中，主城区出让2宗住宅用地，分别是：
①九乔国际商贸城单元宅地，起始楼面价16986元/㎡，限商品房均价33000元/㎡（含装修3500元/㎡）；
②笕桥单元宅地起始楼面价21059元/㎡，限商品房均价40800元/㎡（含装修4000元/㎡）。
余杭区出让1宗商住地，位于良渚新城，商业比例达55%，起始楼面价7400元/㎡，限商品住房销售均价29000元/㎡（含装修）。
9.24出让地块指标表
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
注释：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（限装修价的一半）+建安成本（4000-4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（2.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）
车位利润=（房价*10.5-10万元）/110
好地研究院对地块分析如下：
一、笕桥单元JG0601-R21-03地块
1、指标：
杭政储出[2019]52号地块，东至规划相埠路，南至规划黎明路、笕桥单元JG0601-R22-05地块9班幼儿园，西至规划绿化，北至笕石路。。
出让面积33655㎡，容积率2.2，建筑面积74041㎡。其中，需配建面积不少于7404.1平方米的公租房。
地块起价155923万元，起始楼面价21059元/㎡，实际起始楼面价23843元/㎡；上限价格201923万元，上限楼面价27272元/㎡，实际上限楼面价30746元/㎡。
限商品住房毛坯销售均价不高于36800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于40480元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。
2、周边房价：
①新房：龙湖大家九龙仓·璟宸府2019年5月19日高层精装预售证均价40800元/㎡。目前高层房源已经基本售完。
②二手房：金色黎明三期价格约41346元/㎡（高层、精装），略高于上限售价。
3、周边地价：
今年9月10日，金隅以总价200954万元竞得杭政储出[2019]42号笕桥生态公园单元R21-01地块，楼面价24060元/㎡，溢价率14.86%。项目需配建公共租赁住房面积（8352.2平方米），实际地价27178元/㎡。
4、地块价值分析：
相比笕桥此前成交的几宗地块，此次出让地块属性要好较多，一是远离高架，二是距离地铁站仅300米，三是城市界面清爽。
5、测算：
①按照地块限价（毛坯36800+装修4000）倒推，实际保本地价为31053元/㎡，名义地价为29100元/㎡，溢价率为38.18%，超过上限地价（27272元/㎡）1828元/㎡；
②若要有10%预期销售利润率，实际地价为27092元/㎡，名义地价为25337元/㎡，溢价率为20.32%。
6、预测：
按照限价，以10%预期销售利润率为衡量，实际地价27092元/㎡左右，溢价率约20.32%，这个价格也接近金隅的地价，鉴于地块属性较好（离地铁站更近、同时远离高架），超过金隅地块的价格也有一定可能性，即溢价率高于20.32%。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
二、杭州国际商贸城单元JG1804-03地块
1、指标：
杭政储出[2019]51号地块东至三卫社区、余杭区乔司街道三角村、杭州国际商贸城单元JG18-07-B1-03地块，南至九环路，西至杭州国际商贸城单元JG18-07-B1-01地块，北至规划绿化、三卫社区。
出让面积63906㎡，容积率2.3，建筑面积146983.8㎡。需配建面积不少于14698.38平方米的公租房。
地块起价249667万元，起始楼面价16986元/㎡，实际起始楼面价19318元/㎡；上限价格323667万元，上限楼面价22021元/㎡，实际上限楼面价24912元/㎡。
限商品住房毛坯销售均价不高于29500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于32450元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
2、周边房价：
①新房：金地·玖峯汇今年3月、4月两度开盘小高层，精装预售证均价34000元/㎡。2次开盘均需摇号，推出房源套数共计272套，目前已售256套，去化94%。
②二手房：昆盛肖邦：36500元/㎡（高层、毛坯），高于限价（29500元/㎡）。
3、周边地价：
今年3月29日，新希望以总价346064万元竞得余政储出〔2019〕16号杭州九乔数字商贸城地块，楼面价21008元/㎡，溢价率31.3%。
4、地块价值分析：
（1）地块处在九堡板块最偏的位置，但优势也明显：
①不沿主干道，比较安静。相比之下，金地玖峰汇紧邻杭海路，噪音大；
②地块有两侧的道路已经建成，进出地块方便；
③地块西侧紧邻幼儿园及中小学，中小学已在建；
（2）33000元的价格与金地玖峰汇的高层成交价基本相同，性价比略高。
5、测算：
①按照地块限价（毛坯29500+装修3500）倒推，实际保本地价为23909元/㎡，名义地价为22314元/㎡，溢价率为31.36%，已经超过上限地价（22021元/㎡）；
②若要有10%预期销售利润率，实际地价为20705元/㎡，名义地价为19270元/㎡，溢价率为13.44%。
6、预测：
金地·玖峯汇今年开盘小高层售价3.4万元/㎡，需摇号选房，目前已经去化94%。因此，按照限价（3.4万元/㎡），以10%预期销售利润率为衡量，实际地价大约20705元/㎡万，溢价率在13.44%附近。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
三、良渚新城商住综合体地块
1、指标：
余政储出[2019]35号地块东至勾阳路、南至金昌路、西至西塘河、北至好运路。
出让面积131483㎡，容积率3.7，建筑面积486487.1㎡。地块商业商务建筑面积占比不少于55%（约26.76万方）。
其中，商业地上计容总建筑面积不少于15万平方米，包括须设置不少于10万平方米集中商业一处，以及不少于3万平方米的酒店一处，且酒店须达到《中华人民共和国星级酒店评定标准》规定的五星酒店及以上标准；集中商业和酒店部分不得预（销）售、不得分割转让、不得整体转让，其余商务、商务部分可预（销）售、可分割、可转让；设置集中的地下商业建筑面积2-2.2万平方米，不得预（销）售、不得分割转让、不得整体转让；
地块为地铁4号线勾阳路站上盖，东北角须设置不小于1600平方米的下沉广场，且预留与北侧地铁出入口的连通条件。
地块起价360000万元，起始楼面价7400元/㎡；上限价格468000万元，上限楼面价9620元/㎡。
限商品住房毛坯销售均价不高于26000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于28600元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。
2、周边房价：
①新房：上实·海上海6月26日，售价24600元/㎡（小高层，毛坯）。8月4日摇号中签率4.1%。
②二手房：协安蓝郡：35000元/㎡（低层、简装）。
3、周边地价：
2018年12月29日，华润以底价36亿元拿下余政储出【2018】40号良渚新城杭行路西好运路北地块，楼面价7241元/㎡，溢价率0%。
值得一提的是，华润地块与35号地块高度相似，有着相当的体量、总价相同、商业占比同样不小于55%、都需建集中商业和五星级酒店且必须自持等等。
4、地块价值分析：
位于地铁上盖，交通便捷，但过于靠近华润城北万象城，未来两个商业综合体的竞争会十分激烈。
5、预测：
根据地块条件，以及相同属性地块的成交情况，预计底价成交的概率较大。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
小结：
1、笕桥宅地：实际地价约2万7，溢价率在20%左右
2、九堡宅地：预计实际地价在2.1万左右，溢价约13%
3、良渚新城商住地：预计底价成交