核心提要：

1、开发区22号宅地：第三次挂牌，会成功出让吗？

2、盛泽23号宅地：起拍楼面价较高，会流拍吗？

3、总结：2宗地块大概率会低溢价成交，盛泽地块底价成交可能性较高。

好地网9月23日讯（研究员 王迪）9月24日（明天），苏州吴江将出让2宗地块，纯住宅用地，分别位于吴江开发区（同里镇）、吴江高新区（盛泽镇）。2宗地块总出让面积8.5万方，总建筑面积17万方。

出让地块信息表

地块位置示意图（来源：好地大数据）

关于成本测算方式的特别说明：

1、保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（750元/㎡）+建安成本（4000元/㎡）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x2年x0.06）

2、车位利润=（地块周边楼盘车位价格-8万元）/110

好地研究院对2宗涉宅地做具体分析与预测如下：

1、开发区22号宅地：第三次挂牌，会成功出让吗？

1、指标：WJ-J-2019-022号地块，位于吴江开发区（同里镇）杨中路、云龙西路交叉口东侧，出让面积为50057.66㎡，最大容积率2，建筑面积100115㎡，成品住房面积比例应达到100%。

起拍楼面价9000元/㎡，市场指导楼面价9203.5元/㎡（封顶销售，溢价率2.26%），竣工预售许可调整楼面价9663.5元/㎡（现房销售，溢价率7.37%），网上中止楼面价10124元/㎡（溢价率12.5%）。

注：相对于前两次挂牌，该宗地块此次在规划指标及出让价格上都做了部分调整。

①规划指标调整

缩小出让面积：此次地块的出让面积为50057.66㎡，相对于4月挂牌信息中显示的57106㎡，减少了7000余方。

未明确要求配建幼儿园：地块在前两次挂牌信息中均要求配建一所不小于4轨12班的幼儿园，而此次挂牌信息中并未明确要求配建幼儿园。

②出让价格调整

地块此次挂牌起始楼面价为9000元/㎡，高于今年4月的8664元/㎡，以及2017年10月的8573元/㎡（流拍）；而市场指导楼面价及网上中止楼面价则均有所下调，总体来看，地块的整体溢价空间被进一步压缩。

地块3次挂牌价格对比

注：图表中楼面价为剔除幼儿园配建面积的综合楼面价

2、周边房价：

①新房：距离最近的华润悦府东已于3月清盘，高层均价约15000元/㎡；招商雍雅苑尾盘在售，高层15158元/㎡起，洋房18500元/㎡；中海富仕居高层18210元/㎡左右；新希望锦麟九里高层均价18719元/㎡左右；华润悦府已售完，洋房均价17500元/㎡。

②二手房：价格集中在1.9-2.3万元/㎡，距离最近的华润悦府东挂牌价格约1.9万元/㎡；招商雍雅苑2.3万元/㎡；华润悦府2.1万元/㎡；绿地江南华府2.2万元/㎡。

3、周边地价：地理位置上距离本案最近的是，2017年5月中海竞得的太湖新城05号地块，当时成交楼面价9670.79元/㎡，溢价率53%；同一天，与中海05号地块连体的太湖新城04号地块被新希望以楼面价9633.82元/㎡摘得，溢价率52.53%。

4、地块价值分析：地块位于吴江经开区，邻近太湖新城，虽距离地铁口超过3公里，但周边道路通畅、交通便利，各类生活配套也比较齐全，总体地块属性不错。

5、测算：

①若对标在售项目招商雍雅苑，取洋房18500元/㎡的价格测算，对应综合保本地价10521元/㎡，超过起拍楼面价1521元/㎡，超过网上中止楼面价397元/㎡，这意味着达到网上中止价格仍有利润，此时溢价率为16.9%。

②按照起始楼面价9000元/㎡，对应保本房价16679元/㎡，10%利润房价为18347元/㎡；按照市场指导楼面价9203.5元/㎡，对应保本房价16922元/㎡，10%利润房价为189115元/㎡；按照竣工预售许可调整楼面价9663.5元/㎡，对应保本房价17473元/㎡，10%利润房价为19221元/㎡，若按招商雍雅苑洋房18500元/㎡的价格销售，底价成交时有9.8%的预期利润率，而达到市场指导楼面价时，利润率减少至5.55%。

注：测算保本房价、10%利润房价均为精装，含车位利润

6、预测：吴江开发区22号地块综合属性优质，地块周边去化健康，但起拍价设置较高，若要有一定的预期利润空间，大概率会在现房前低溢价成交。

目前地块没有报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

2、盛泽23号宅地：起拍楼面价较高，会流拍吗？

1、指标：WJ-J-2019-022号地块，吴江高新区（盛泽镇）白龙桥路东侧，出让面积35084.91㎡，容积率为1-2，建筑面积70169.82㎡。

起拍楼面价6221元/㎡，市场指导楼面价6474元/㎡（封顶销售，溢价率4.07%），竣工预售许可调整楼面价6992元/㎡（现房销售，溢价率12.39%），网上中止楼面价7121.5元/㎡（溢价率14.48%）。

2、周边房价：

①新房：地块周边没有可比在售新房。

②二手房：周边二手挂牌房源较少，价格集中在1-1.5万元/㎡，东方花园挂牌价格约10291元/㎡；碧桂园时代城挂牌价格约1.5万元/㎡；碧桂园天誉挂牌价格约1.25万元/㎡。

3、周边地价：地块周边近3年来共计成交了4宗涉宅地块，其中3宗为容积率仅1.05的低密宅地，只有去年9月华鼎置业底价摘得的蚬子荡南侧3#地块，最高容积率为2，与此次将要出让的地块条件相近，华鼎地块当时成交楼面价5028.5元/㎡。

4、地块价值分析：地块位于盛泽，距离主城较远，西侧为物流公司、东侧为天然湖泊，周边交通比较便利、配套能满足生活需求，总体地块属性不算十分优质，比较适合开发面向地缘性客户的首改产品。

5、测算：

①若对标周边二手房价格情况，取毛坯均价13000元/㎡的价格测算，对应综合保本地价6555元/㎡，高于起拍楼面价334元/㎡。

注：测算保本房价、10%利润房价均含车位利润

6、预测：地块位置距离市区较远，测算几乎没有利润空间、相对周边属性相近地块的成交价格也较高，但周边没有新房在售，或有开发商看中新房市场空白的前景，大概率会底价成交。

目前地块没有报价。

地块周边项目分布情况（数据来源：好地大数据）

小结：